På vej til dit første ejerboligkøb? Her er hvad du som ung skal vide

Få styr på økonomien først

Økonomien er afgørende for dit boligkøb. Derfor skal du forberede dig i god tid, og du skal kende dine indtægter, udgifter og økonomiske ønsker.

Første skridt er at starte en opsparing i god tid. Når du køber bolig, skal du have 5 pct. af boligens værdi til udbetaling – det er penge, du ikke kan låne dig til i banken. Har du kig på en bolig til 1 mio. kr. betyder det, at du skal have 50.000 kr. sparet op. Koster boligen derimod 2 mio. kr., så skal din opsparing være på 100.000 kr. Og faktisk kan du ikke nøjes med kun 5 pct., for boligkøbet kommer altid med en række udgifter. Så reelt skal du nok bruge 7-9 pct. af boligens værdi – læs mere i vores artikel: krav til egenbetaling overstiger 5 pct. ved boligkøb.

Læg dernæst et budget, så du ved, hvor mange penge om måneden du kan sætte af til udgifterne til at eje en bolig. Kan du fx betale mere, end hvad du i dag betaler i lejebolig? Vil du gerne have et stort rådighedsbeløb til oplevelser og forbrug, eller kan du godt sænke dit nuværende forbrug? Lad vær med at sætte dig for hård – der skal være luft til at leve og til uforudsete udgifter. Men tag det gerne med i betragtningen, hvis du har udsigt til snarlig indkomststigning

Når du kender din opsparing og dit budget, kan du undersøge, hvad du kan købe for. Når du køber en ejerbolig, kan du finansiere 80 pct. af købet med et realkreditlån, der ofte er det billigste, og så kan du lån de næste 15 pct. i banken med et boliglån. De sidste 5 pct. skal du som nævnt have sparet op. Bankernes ser ikke kun på din opsparing, men også på din indkomst og dit forbrug, når de vurderer, om du kan kreditgodkendes til købet. Som udgangspunkt kan du ikke købe for mere end 3,5-4 gange din årlige indkomst – det er det, der kaldes gældsfaktoren.

Banken skal også være sikker på, at du har penge nok til at sidde i boligen – altså om du har et stort nok rådighedsbeløb. Du skal derfor have en indkomst, der er høj nok til at dække alle dine andre faste og variable udgifter som fx el, vand og varme, transportudgifter, daginstitutioner, mad, tøj, forlystelser osv. ud over renter, bidragssatser og afdrag på lån.

 

Tænk over hvilken bolig, du søger

Når du har fået styr på økonomien, så kan du begynde at lede efter boligen. Men lad være med at gå efter den første og bedste bolig, du finder – tænk først grundigt over, hvilken bolig, du reelt ønsker og har behov for.

Søger du efter den lille lejlighed i centrum, eller vil en større bolig længere ude være bedre? I de store byer betaler man ofte næsten dobbelt så meget pr. kvadratmeter i centrum i forhold til boliger 5-7 kilometer ude. En god beliggenhed betyder noget for boligen, men det kan også betyde rigtig meget for prisen.

Tænk over tidshorisonten, da det er dyrt at handle bolig. Er der fx udsigt til familieforøgelse, så tænk det med i boligdrømmen. Måske er huset i forstæderne bedre end lejligheden inde i byen. Eller måske er transporttiden for lang, hvis du vælger det hyggelige hus ude på landet frem for det, der ligger tættere på daginstitutioner og skoler.

Tænk på behov frem for fremtid gevinst ved salg. En ejerbolig er ikke en sikker investering, så du kan ikke være sikker på at score en stor gevinst ved at købe en bolig. Tænk derfor mere over, hvordan den passer til dine behov.

 

Valg af låntype

Når du skal godkendes af banken til et realkreditlån, skal din økonomi kunne klare at betale renter, bidrag og afdrag på et fastforrentet lån, uanset om du vælger en anden type lån i sidste ende. Hvis du køber i de såkaldte vækstkommuner, dvs. København og omegn samt Aarhus, så bliver din økonomi vurderet ud fra et fastforrentet lån + 1 procentpoint, når du kreditvurderes. Dvs. banken lige nu regner på, om du kan betale et lån med en rente på 5 pct. i stedet for de aktuelle 4 pct.

Desuden er der begrænsninger på, hvilket lån du kan tage, hvis du har en gældsfaktor over 4, og samtidig låner mere end 60 pct. af boligens værdi. I de tilfælde kan du som udgangspunkt kun tage et fastforrentet lån med eller uden afdrag, eller et F5-lån med afdrag.

Når du så ved, hvilke realkreditlån du kan tage, så skal du tage stilling til, hvilket der passer bedst til dig. Du kan enten vælge lån med fast rente, hvor du kender renten hele lånets løbetid, eller med variabel rente, hvor renten ændrer sig inden for faste perioder som fx 6 måneder, 1, 3 eller 5 år. Og endelig skal du tage stilling til, om du vil betale af på lånet med det samme, eller om du vil have nogle år med afdragsfrihed.

Det er vigtigt, at du sætter dig godt ind i fordele og ulemper ved de forskellige lån. Kort fortalt giver det fastforrentede lån dig sikkerhed for, hvad du skal betale hele lånets løbetid. Men når du optager lånet, er renten for det meste også højere end på et variabelt forrentet lån. Vælger du variabel rente, kan du omvendt risikere, at renten stiger, så du kommer til at betale mere, end da du købte boligen – også mere end renten på det fastforrentede lån.

Vælger du afdragsfrihed, bliver det billigere at betale for lånet her og nu, men omvendt stiger regningen – eller ydelsen – meget, når afdragsfriheden udløber. Det skyldes, at du nu har kortere tid til at betale lånet tilbage. Og samlet set bliver lånet dyrere, da du betaler renter af det fulde beløb i længere tid.

 

Få rådgivningen og flere banktilbud

Et boligkøb er en kompleks øvelse, så det kan være en god ide at søge rådgivning fra andre end banken og ejendomsmægleren. Ejendomsmægleren er som udgangspunkt sælgers ven, og banken er både din rådgiver, men også en sælger. Derfor kan det være en god ide også at søge rådgivning fra andre, bl.a. så du bedre forstår de juridiske aspekter af boligkøbet.

Du bør desuden undersøge dine lånemuligheder i mere end én bank. Banker har forskellig appetit på risiko og har fokus på forskellige områder af boligmarkedet. Derfor kan der være store forskelle på, hvad de kan tilbyde dig. Og spørger du flere banker, har du også bedre mulighed for at få den laveste rente på banklånet og de laveste gebyrer, da du kan bruge tilbud fra de forskellige banker i forhandlingen med bankerne.