Hvad er gældsfaktor?

Gældsfaktor er et udtryk for hvor meget gæld du har i forhold til din husstandsindkomst.

Har du f.eks. gæld for 2.520.000 kr. og en husstandsindkomst på 700.000 kr. er din gældsfaktor 2.520.000 / 700.000 = 3,6.

Hvordan foregik bolighandler inden gældsfaktor?

Lad os kigge på, hvordan bolighandlen foregik, før gældsfaktoren blev indført. I ”gamle dage”, kiggede banken på, om du havde penge nok til at sidde i boligen. Kunne du betale renter, bidrag og afdrag på lån, ejendomsskatter, el, vand, varme, vedligehold, kommuneskattens størrelse, prisen på daginstitutioner, udgifter til transport ud fra boligens beliggenhed osv.? Hvis der var et fornuftigt beløb af din indkomst tilbage til andre udgifter, så kunne du få lov at købe.

 

Jo lavere udgifter, jo mere kunne du låne

Hvis du ville købe en ny eller nyere bolig, hvor udgifterne til el, vand, varme og vedligehold, var lavere, så betød det, at du kunne betale mere for boligen, fordi du havde flere penge at betale renter, bidrag og afdrag med.

Derfor var det også godt, hvis boligen lå tæt på dit arbejde og offentlig transport. Så kunne du nemlig undvære den ene bil, og bruge den besparelse til afbetaling. Og det samme gjaldt, hvis boligen lå i en kommune med lavere skat og daginstitutionspriser, for det betød større tilbagebetaling på boliglånet.

 

Hvordan beregnes gældsfaktoren?

Fra januar 2018 indførte bankerne en regel om, at du højst kan have gældsfaktor 4, hvis du vil låne til bolig og har 5% i udbetaling. Dvs. Hvis du køber bolig i dag, er det stort set umuligt at få lov at låne mere end fire gange din årsindkomst, hvis du ikke har mere end 5% til udbetalingen. Har du mere end 10% til udbetalingen, kan du måske få lov at låne 5 gange din årsindkomst. overordnet set betyder det:

  • At med en husstandsindkomst på 600.000 kroner kan du købe bolig for: 600.000 x 4 = 2.400.000 kroner.
  • At med en husstandsindkomst på 600.000 kroner og et billån på 200.000 kroner, kan du købe bolig for: ((600.000 x 4) – 200.000) = 2.200.000 kroner.

Loftet for din gældsfaktor bliver ofte udregnet på baggrund af din udbetaling.

  • 5% i udbetaling = Din husstandsindkomst x 4 (gældsfaktor)
  • 10% i udbetaling = Din husstandsindkomst x 5 (gældsfaktor)
  • 25% i udbetaling = Din husstandsindkomst x 6 og op efter

 

Beregn hvad du kan låne

Mange er nysgerrige på, hvor meget de kan købe bolig for. Derfor har vi gjort det nemt for dig at beregne, hvor meget du kan låne uden, at din gældsfaktor overstiger det anbefalet loft.

Beregn hvor meget du kan låne til bolig

 

Dine muligheder som kommende boligejer

Mange vil opleve, at de fx har råd til at betale udgifter til en bolig, der koster 3.800.000 kr., men at de, pga. gældsfaktoren, kun kan få lov at låne til en bolig, der koster 3.000.000 kr. Det betyder, at de ikke kan købe;

  • En ny eller nyere bolig selvom den er billigere at bo i.
  • I en kommune med lav skat fordi boligerne er dyrere.
  • Det istandsatte hus med lavt vedligehold og lav varmeudgift fordi det er dyrere.
  • Boligen tæt på arbejde og offentlig transport fordi den er dyrere.

Hvis gældsfaktoren er det, der er afgørende i din boligsøgning, er det tid til at tænke kreativt.

Det gælder om at finde en bolig, der er billigere end din drømmebolig, som du ikke kan låne til. En mulighed er, at du finder en bolig, der måske ikke er ideel, men som er billigere at købe. På den måde kan det over tid bringe dig nærmere din drømmebolig. Fx ved tilbygning, energirenovering, istandsættelse eller andet.

En anden mulighed er at finde en tilsvarende bolig med en billigere beliggenhed. Fx i en kommune med en skattesats på 26 % i stedet for 23 %. Eller i en kommune med en grundskyldspromille (ejendomsskat) på 28 % i stedet for 22 %.

Læs om den nye ejendomsvurdering i 2024

En tredje mulighed er at finde en bolig med højere løbende omkostninger. Det betyder, at du kan få boligen til en lidt lavere pris. Det kan være højere kommuneskat, højere ejendomsskatter, dårligere infrastruktur, dårligere energimærke osv.

En fjerde, og mere langsigtet mulighed, er, at du køber en billigere bolig. Derved kan du begynde at spare op, så du kan få en gældsfaktor på 5 i stedet for 4.