Krav til egenbetaling overstiger 5 pct. ved boligkøb

I forbindelse med en bolighandel kommer der en række omkostninger, der ligger ud over selve købet. Disse kan godt ende i over tre pct. af boligens købspris – selv når vi ser bort fra udgifter til istandsættelse, evt. dobbelt husleje i en periode og selve flytningen mv.

Nogle af de ekstra udgifter kan lægges oven i dine lån, mens andre skal betales af din egen opsparing. Vi har delt udgifterne op i tre kategorier:

• Udgifter til staten
• Udgifter til bank og realkreditinstitut
• Udgifter til rådgivere og forsikring

Husk at behovet for egenbetalingen baseres på en konkret vurdering fra bankens side, og derfor kan du blive mødt med et egenbetalingskrav, der ligger både under og over de frem pct. Du kan se en samlet oversigt over omkostninger her.

 

Udgifter til staten

Når du køber ejerbolig og finansierer det med lån, skal du betale afgifter til staten.

1. For det første skal du betale tinglysningsafgift af skødet på boligen. Afgiften er 0,6 pct. af købsprisen plus en fast del på 1.850 kr.
2. For det andet skal du betale tinglysningsafgifter på de pantebreve, der ligger bag bank- og realkreditlånene. Afgiften er 1,45 pct. af lånet plus en fast del på 1.825.
   Er der et tinglyst pantebrev i boligen fra tidligere ejer, kan du overtage dette og dermed spare dele af tinglysningsafgiften på lånet. Er der f.eks. allerede tinglyst et realkreditlån på 2,5 mio. kr., skal du kun betale for forskellen mellem det og dit nye realkreditlån på 3,2 mio. kr. (80 pct. af 4 mio. kr.).

Det vil ofte være muligt at medfinansiere tingslysningsafgifterne til lånene (men ikke skødet) med de lån, du optager, når du køber boligen.

 

Udgifter til bank og realkreditinstitut

1. Når realkreditlånet optages, skal du betale kurtage (også kaldt afregningsprovision) som betaling for realkreditinstituttets handel med obligationerne bag lånet. Kurtagen er normalt 0,15 pct. af kursværdien af lånet.
2. Du skal også betale kursskæring (også kaldet kursfradrag), der normalt ligger mellem 0,2 og 0,25 pct. af kursværdien af lånet. Kursskæringen betales hver gang der handles obligationer, så for rentetilpasningslån betales det hver gang, lånet rentetilpasses (f.eks. hvert tredje år ved et F3-lån). Her bliver kursskæringen lagt oven i renten, mens kursskæringen giver et højere lånebeløb ved fastforrentede lån, da det her kun betales en gang i hele lånets løbetid.
3. Det kan også være en god ide at kurssikre lånet (også kaldet fastkursaftale), hvis du vil finansiere købet med et fastforrentet lån. Så har du sikkerhed for den månedlige ydelse i tiden fra, du har underskrevet købsaftalen og til at boligen overtages og lånet udbetales. I løbet af den periode kan der nemlig ske udsving i obligationskursen, og disse udsving kan du forsikre dig imod ved at kurssikre lånet. Omkostningen afhænger bl.a. af lånets størrelse, og hvor længe du ønsker at sikre kursen, og de svinger fra institut til institut.
4. Ud over ovennævnte omkostninger skal du også betale en række andre gebyrer til banken og realkreditinstituttet ved optagelse af lånene, der bl.a. er betaling for at etablere og ekspedere lånene. Både pris og navn varierer fra institut til institut, men de kan godt nå op i 10-15.000 kr., men kan omvendt også være noget, du kan forhandle med din bank om.

Det vil ofte være muligt at medfinansiere udgifterne til lånene med de lån, du optager, når du køber boligen.

 

Rådgivere og forsikring

1. Endelig er der en række omkostninger i forbindelse med boligkøbet, der ligger ud over finansieringen af købet. Det gælder udgifter til en byggesagkyndig og boligadvokat samt ejerskifte- og husforsikring. Udgifterne hertil svinger, og forsikringspræmierne afhænger bl.a. af boligens værdi og alder. I alt kan disse udgifter godt ligge på samlet set ca. 25.000 kr. eller mere.

Disse udgifter kan normalt ikke medfinansieres af lånene til boligen.

 

Samlede omkostninger

Hvis vi tager udgangspunkt i en bolig til en værdi af 4 mio. kr., vil alle disse udgifter tilsammen blive samlet set ca. 130.000 kr., hvilket svarer til knap 3,3 pct. af boligens pris. Dertil kommer evt. udgifter til kurssikring samt istandsættelse, flytteomkostninger og evt. dobbelt husleje i en periode mv.

I tilfælde af at du finansierer de omkostninger gennem lånene, der er mulige at medfinansiere, vil der stadig være omkostninger for godt 50.000 kr., der ikke kan finansieres, svarende til 1,3 pct. af købsprisen. Det vil sige, at du ikke kan nøjes med at have en opsparing på 5 pct. ved boligkøb, uanset om du kan finansiere dele af de ekstra omkostninger.

Note: Vi antager, at der ikke er eksisterende pantebreve i boligen, som kan overtages. Er der det, vil tinglysning på lånene være mindre. Vi ser bort fra udgifter til istandsættelse, evt. dobbelt husleje i en periode, selve flytningen og evt. andre udgifter.