Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et lån, som bruges til at finansiere et boligkøb. Du kan finansiere op til 80 % af boligens værdi med et realkreditlån. Når du tager et realkreditlån, låner du pengene igennem et realkreditinstitut. Det er oftest det realkreditinstitut, som din bank samarbejder med, at du kan tage realkreditlånet igennem.

Når du tager et realkreditlån, finder realkreditinstituttet en investor – fx et pensionsselskab – der ønsker at investere sine penge. Investorerne får realkreditobligationer, som svarer til det beløb, de investerer.

Hvis du tager et fastforrentet lån, bliver lånet finansieret med obligationer, der har en løbetid, som svarer til lånets løbetid. Hvis lånet er på 30 år, er obligationernes løbetid også på 30 år. Hvis du tager et 30-årigt lån med variabel rente, svinger obligationers løbetid, alt efter hvor ofte du vælger, at obligationerne skal refinansieres. Du kan læse mere om refinansiering længere nede. Selvom obligationernes løbetid er kort, er lånets løbetid stadig på 30 år.

Det betyder, at hvis en investor investerer sine penge i korte obligationer, får investoren sine penge tilbage inden for 3 år. Som låntager skal du refinansieres dit realkreditlån når obligationerne udløber. Hvis dit realkreditlån er med variabel rente, skal du refinansiere dit lån en eller flere gange i lånets løbetid. Renten er lavere på korte obligationer end på lange.

Realkredit kan være fastforrentet eller med variabel rente.

Hvad er forskellen på fastforrentet lån og lån med variabel rente?

Hvis du vælger et fastforrentet lån, betaler du den samme rente gennem hele lånets levetid. Det vil sige, at den månedlige ydelse ikke ændrer sig, hvis renten stiger eller falder. Hvis du har valgt afdragsfrihed, skal du dog være opmærksom på, at når du skal begynde at betale af på lånet, sker der en ændring i den ydelse du betaler hver måned.

Vælger du i stedet et realkreditlån med variabel rente, kan ydelsen på lånet ændre sig i løbet af lånets løbetid. Et lån med variabel rente skal typisk rentetilpasses med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum – også kaldet F1, F3, F5 og F10-lån. Og det er ved disse tilpasninger, at renten kan ændre sig i forhold til renten for den forrige periode. En anden type variabelt lån er F-kort, hvor renten fastsættes hver halve år.

Køb og salg af obligationer

Kurserne på de obligationer der skal sælges for at finansiere dit realkreditlån svinger alt efter udbud og efterspørgsel. Hvis du tager et realkreditlån på 1 million til kurs 100, betyder det, at du låner 1 million og skylder 1 million.

Tager du derimod et realkreditlån på 1 million til kurs 95, låner du 1 million, men skylder 5 % mere – altså 1.052.632 kr. Det er de 1.052.632 kroner du betaler rente, afdrag og bidrag af.

Når kursen på en realkreditobligation kommer over 100, er det ikke længere muligt at optage lån i den. Derfor får man det billigste lån, når kursen på obligationerne er tættest på kurs 100.

Generelt set er renten lavere på et realkreditlån end et banklån, og derfor betaler du stadig mindre for et realkreditlån, selvom du skylder flere penge, end du har fået stillet til rådighed.

Omlægning af fastforrentet realkredit

Hvis renten falder, kan der være penge at spare ved at omlægge dit fastforrentet kreditforeningslån. Men du skal være opmærksom på, hvilken kurs de nye obligationer har, når du omlægger, så din restgæld ikke stiger for meget. Lad os tage et eksempel:

Hvis du f.eks. har et realkreditlån på 1 million kr., hvor du betaler 5 % i rente, og du gerne vil omlægge det, så du fremover kun skal betale 1 % i rente, så indfrier du dit eksisterende kreditforeningslån til kurs 100. Nu skylder du 1 million, og de penge skal finansieres af det nye realkreditlån, hvor obligationerne handles i kurs 90. Du låner altså 1 million, men skal betale 1.111.111 tilbage. Din restgæld stiger derfor med 111.111 kr. Derfor skal du overveje om den rentebesparelse og lavere månedlige ydelse, du kan få ved at lægge om, kan betale sig i forhold til, hvor meget længere du vil være om at betale realkreditlånet ud.

Hvis du har afdraget på dit lån, eller ejendomsvurdereingen er steget, kan det måske også betale sig for dig at lægge lånet om. Så vil din friværdi nemlig også være steget, og derfor er størrelsen af dit realkreditlån faldet i forhold til din boligs værdi. Det betyder, at din bidragssats som oftest også vil falde ved en omlægning, og det du spare i bidragssats, kan du bruge til at betale lånet hurtigere af.

Du bør løbende holde øje med om renten falder, hvis du har et fastforrentet lån. Også når din afdragsfrihed opfører, og du skal til at betale tilbage på lånet. Så kan der nemlig være penge at spare på et nyt lån.

Hvor meget kan jeg låne med et realkreditlån?

Når du køber bolig, skal du selv have minimum 5 % af boligens pris til udbetalingen. Du kan låne op til 80 % af boligens værdi gennem et realkreditlån, hvis det er til en helårsbolig, eller op til 75 % hvis der er tale om et fritids- eller sommerhus. Resten af lånet kan finansieres gennem et banklån eller via eventuel formue.

Hvad koster et realkreditlån?

Med realkredit betaler du renter og afdrag til investorerne, der har købt obligationerne. Realkreditobligationer ses som en sikker investering, og derfor er renten på et realkreditlån som regel lavere end andre typer lån. En anden fordel ved at finansiere din bolig med et realkreditlån er, at du kan binde renten i op til 30 år, og derfor skal du ikke bekymre dig om rentestigninger.

Ud over renter og afdrag til investorerne, betaler du også bidrag til realkreditinstituttet for at administrere kreditforeningslånet. Bidragssatsen fastsættes ud fra belåningsgraden – altså hvor meget du har lånt i boligen ift. boligens værdi. Bidragssatsen varierer alt afhængig af låntype og realkreditinstitut. Realkreditinstitutterne kan hæve bidraget, og derfor kan prisen ændre sig gennem lånets løbetid. Derudover kan bidraget kun ændre sig, hvis du lægger lånet om.

Du kan få et overblik over realkreditinstitutternes bidragssatser her.

Hvilket realkreditlån er billigst?

Bidragssatsen, som har indflydelse på hvor meget du kommer til at betale for realkredit, afhænger af, hvor mange procent af boligens værdi, du skal belåne. Derfor anbefaler vi, at du altid undersøger markedet, så du er sikker på, at du får det lån, der passer dig bedst. Her har du et overblik over forskellige realkreditlån.

Kan det betale sig at skifte realkreditinstitut?

Der er forskel på bidragssatserne fra realkreditinstitut til realkreditinstitut, og derfor kan det godt betale sig at undersøge prisen på de forskellige kreditforeningslån. Hvis du vælger at omlægge dit lån eller skifte realkredit, skal du være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med det. Der er forskellige tidspunkter, hvor det optimalt at indfri lånet, alt efter hvilken lånetype du har.

Læs mere om, hvad du skal overveje, før du skifter realkreditlån.

Hvad koster det at skifte realkreditinstitut?

Hvis du laver en realkreditsammenligning for at undersøge, om det kan betale sig for dig at skifte kreditforeningslån, skal du, ud over bidragssatserne, undersøge priserne på kurtage, kursskæring og lånesagsgebyr, og så skal du huske at medregne omkostningerne til tinglysningsafgifter.

Kurtageomkostninger er de omkostninger som realkreditinstituttet tager, når de handler med obligationerne. Det er dig som lånetager, der betaler kurtageomkostningerne.

Kursskæring er en procentsats, du betaler til realkreditinstituttet, når obligationerne sælges – enten i forbindelse med at lånet bliver indfriet eller du omlægger realkreditlånet samt ved refinansiering. Det vil sige, at som udgangspunkt kommer du til at betale kursskæring oftere, hvis du optager lån, der skal refinansieres hvert 5. år end hvis du optager et lån, der løber i 30 år uden at det behøver at blive refinansieret.

Lånesagsgebyret er det gebyr, som realkreditinstitutterne tager for at oprette eller omlægge dit lån.

Tinglysningsafgiften er den afgift, du betaler til staten, når du optager eller omlægger dit lån. Afgiften består af et fast og et variabelt beløb.

Din bank samarbejder med et bestemt realkreditinstitut

Der findes fire realkreditinstitutter, der tilbyder realkreditlån; Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Totalkredit/Nykredit og Jyske Kredit (tidligere BRF Kredit). De forskellige banker samarbejder med bestemte realkreditinstitutter. Derfor kan det godt betale sig at undersøge, hvilket realkreditinstitut din bank samarbejder med, og om du kan spare penge ved at vælge et andet realkreditinstitut.

Læs mere om realkredit

Når du skal vælge, hvilket realkreditlån der passer bedst til dig, er der flere ting, du bør være opmærksom på. Du kan læse mere om realkredit i Mybankers artikelarkiv her.