Værdien af investeringer ændres markant hurtigere, når renten er så lav

Et procentpoint er ikke bare et procentpoint. Stigningen fra 6 % til 7 % er en stigning på 17 %, men stiger renten fra 1 % til 2 %, er det en stigning på 100 %. Lad os prøve at gøre det lidt mere konkret ved at sammenligne rentestigningen med et vægttab.

Hvis du vil tabe fem kilo, skal du forbrænde ca. 35.000 kalorie mere, end du indtager – uanset hvem du er. Men det er relativt meget mindre for en der vejer 105 kilo, end for en der vejer 65 kilo. Det er nemt at blande absolutte og relative tal, men når vi taler om investering, kan det være farligt.

Det store rentefald siden finanskrisen, kombineret med at renten er tæt på 0 %, har stor betydning for risiko og værdiansættelse af investeringer, og dermed også risikoen.

 

Renten påvirker værdien af udlejningsejendommen

Tag som eksempel en udlejningsejendom, hvilket f.eks. en andelsbolig reelt også er. Hvis du vedligeholder ejendommen er det en ”uendelig investering”, den vil være der for evigt, og det vil den jord den står på også. Hvis huslejeindtægter minus omkostninger giver 5 mio. kr. om året i afkast, og kravet til afkast er 4 %, vil ejendommen derfor være 5.000.000 / 0,04 = 125 mio. kr. værd. Investor vil få 4 % i afkast til evig tid, hvis han betaler 125 mio. kr. for ejendommen. Falder renten med et procentpoint stiger værdien med 42 mio. kr. til 167 mio. kr. Falder renten yderligere et procentpoint stiger værdien med 83 mio. kr. til 250 mio. kr. En halvering af renten fra 4% til 2% betyder en fordobling af værdien, men det sidste procentpoint giver meget mere stigning end det første. Falder renten til 0 % er værdien i teorien uendelig stor.

Bor du i en andelsbolig, hvor andelskronen er bestemt af en valurvurdering, vil en lille absolut stigning i renten, betyde et stort fald i din andelskrone. Din gevinst/tab ved en et procentpoint ændring i renten, er blevet meget større end før finanskrisen. Renten er så lav, at et fald i renten på et procentpoint giver en absolut gevinst, der er meget større end en procentpoints stigning i renten.

Andre investeringer f.eks. obligationer, aktier etc. er ikke på samme måde uendelige, men ovenstående store ændringer i værdien gør sig også gældende her når renten er lav. Den absolutte risiko ved samme nominelle ændring i renten er derfor større nu hvor renten er lav.

 

Når renten stiger, stiger dine udgifter

Har du et realkreditlån med 80 % belåning på 3 mio. kr. til 1 % i rente, koster det 60.000 kr. om året i rente og bidrag. Stiger renten med et procentpoint til 2 % vil udgiften stige med 30.000 kr. til 90.000 kr. om året. Stiger renten yderligere med et procentpoint til 3 %, stiger renteudgiften med yderligere 30.000 kr. Stigningen i udgiften er derfor ”lineær” i absolutte tal. Vender man den om, og ser på hvad man kan købe for, er det ikke længere lineært.

Har du 120.000 kr. om året til at betale renter og bidrag, kan du købe for 3 mio. kr. Falder renten med et procentpoint til 2 %, kan du købe for 4 mio. kr. Falder renten med yderligere et procentpoint til 1 %, kan du købe for 6 mio. kr.

 

Boligpriserne stiger sammen med renten

Det er dejligt, at du kan købe for mere, når renten falder. Men det er værd at bemærke, at hvis boligpriserne følger renteudviklingen, vil faldet i boligpriserne (tabet) i absolutte tal – og det er det du skal betale – stige mere, hvis du har købt, når renten er 1 % som i dag, end da renten var 3 %.

Problemet med accelererende tab er det, som myndighederne har forsøgt at imødegå med reglerne om maksimal gældsfaktor ved lån til bolig.

Når man kombinerer ovenstående med negative renter og en Corona-krise, bliver bevægelserne forstærket yderligere.

Negative renter påvirker de fleste psykologisk – også investorer. Den risiko ingen ville tage dengang alternativet var en sikker rente på 3 % er ”alle” pludselig villig til at tage hvis alternativet er en negativ rente. Det ses også tydeligt af at den absolutte forskel mellem afkastet/renten på investeringer med forskellig risiko er blevet mindre. Det gælder f.eks. forskellen i renten mellem statsobligationer, realkreditobligationer og virksomhedsobligationer. Her gælder, at hvis den relative forskel mellem de forskellige obligationer genetableres, hvis renten stiger, er det absolutte tab større for virksomhedsobligationer end for realkredit- og statsobligationer.

Endelig har Coronakrisen betydet, at regeringer og nationalbanker har pumpet mange penge ud i økonomien i form af hjælpepakker. Når disse penge er ”brugt”, og dermed tjent, skal de ”være et sted”. Og med negative renter i bankerne vil nogen af dem finde vej til investeringer generelt, og dermed drive priserne endnu højere op.