Skal et planlagt snarligt salg af din faste ejendom betyde noget for dit valg af realkreditlån?

udgivet: 24. februar 2017
, sidst redigéret: 28. februar 2017
Skal et planlagt snarligt salg af din faste ejendom betyde noget for dit valg af realkreditlån?
Et spørgsmål vi ofte får hos Mybanker, og som optræder jævnligt i medierne og på Mybankers debatsider, er spørgsmålet om, hvorvidt ens valg af realkreditlån bør påvirkes af, hvor lang tid man regner med at eje sin ejendom? Hvis man f.eks. forventer at sælge sit hus om tre år, vil det så være optimalt at have et flexlån, hvor fastrenteperioden udløber om tre år?

 

Det korte svar er, at hvis man tror, at renteniveauet påvirker prisen på ens faste ejendom, skal man have et lån, hvor værdien af restgælden følger renteniveauet. I praksis betyder det et fastforrentet lån med lang løbetid - evt. med afdragsfrihed. Hvis man ikke tror, at renteniveauet påvirker prisen på ens faste ejendom, kan man i høj grad vælge lån som normalt.

 

Nedenfor er en mere detaljeret gennemgang af de overvejelser, man bør gøre sig ved valg af realkreditlån, når man ved, at ens ejertid er begrænset.

 

Valg af lån afhænger af en række faktorer, og af disse er nogle mere et spørgsmål om tro end om fakta. Hvis man regner med at skulle bo i sit hus til evig tid,  betyder kortsigtede ændringer i værdien af ens ejendom ikke så meget. Om huset, man skal sælge om måske 20 år, om tre år er 300.000 kroner mere eller mindre værd, har ikke den store praktiske betydning. Her betyder omkostningen ved at bo i huset mere. Men når man ved, at man skal sælge sit hus på et bestemt tidspunkt, betyder ”bevarelsen af friværdien” mere end den langsigtede ydelse/rente på lånet. Nu er det pludseligt meget mere betydningsfuldt, hvad huset er værd om tre år, når det skal sælges.

 

Tror du, at renteniveauet påvirker husprisen?

Bestemmes husprisen af udbud/efterspørgsel i kroner, eller har renteniveauet - og dermed den månedlige udgift ved at bo i huset -  også betydning for prisen på huset?

 

Hvis man tror, at en stigende rente vil få ejendomspriserne til at falde, kan det være en god ide at have et lån, hvor værdien af ens restgæld falder, når renten stiger. De lån hvor restgælden falder mest, når renten stiger, er alt andet lige lån med fast rente, lav nominel rente, lang løbetid og uden afdrag. Det kunne f.eks. være et to procents-lån med 30 års løbetid og uden afdrag. Obligationerne til at finansiere dette lån handler den 1. februar 2017 i kurs 94,50. Et lån på 2.000.0000 kroner vil derfor betyde en restgæld på 2.116.402 kroner. Hvis renten stiger med et procentpoint, vil værdien af restgælden forventeligt falde med mellem otte og ti procent - altså op til 216.000 kroner. Hvis man har 80 procents belåning, og ens ejendom som udgangspunkt var 2.500.000 kroner værd, kan huset altså falde med 8,6 procent, uden at ens friværdi (forskellen mellem lån og ejendomsværdi) falder. Hvis renten derimod falder, vil din restgæld stige. Hvis man ønsker at reducere den mulige restgældsstigning, kan man vælge lån, hvor de underliggende obligationer handler tættere på kurs 100. Ulempen er, at renten er højere, og at restgælden ikke falder helt så hurtigt, når renten stiger.

 

De lån hvor restgælden falder mindst, når renten stiger, er alt andet lige lån med variabel rente og/eller kort fastrenteperiode. Det kunne f.eks. være F1-lån eller F-kort lån. På grund af den korte løbetid på renten vil restgælden stort set ikke ændre sig, selvom renten stiger eller falder. Hvis renten stiger, og prisen på ens ejendom som følge heraf falder, vil man altså ikke blive ”kompenseret” af en lavere restgæld, og i eksemplet overfor vil ens friværdi falde med over 200.000 kroner.

 

Ulempen ved de fastforrentede lån er, at renten er cirka to procentpoint højere end på korte flexlån og F-kort. Det koster derfor penge at have et lån, hvor restgælden falder, når renten stiger.

 

Prisen på fast ejendom er nok på eller anden måde forbundet med renten, men hvor meget og om andre ting påvirker prisen på et givet tidspunkt, er vanskeligt at sige. På det seneste er prisen på lejligheder i København steget meget mere, end den lave rente kan forklare. På samme tid er priserne på huse i Udkantsdanmark stadig lavere end før finanskrisen, selvom renten er markant lavere.

 

Hvis du tror, at prisen på din ejendom påvirkes af udviklingen i renten, bør du overveje et 30-årigt fastforrentet lån, uanset at du skal sælge huset om tre år.

 

Sælger du reelt din fast ejendom, eller bytter du blot ud med en anden?

Køber du en ny ejendom, når du sælger, eller flytter du i lejet lejlighed?

 

Hvis du køber en tilsvarende ejendom, samtidig med at du sælger din nuværende ejendom, og værdien af de to ejendomme følges ad, sælger du reelt ikke din faste ejendom, du bytter den bare ud med en anden. I dette tilfælde kan du vælge lån, som om du blev boende. Der er ikke nogen grund til at sikre din friværdi, fordi du skal bytte ejendom.

 

Flytter du derimod til en lejet lejlighed, er det meget mere interessant at forsikre din restgæld, hvis du tror, at renten påvirker prisen på fast ejendom.

 

Flytter du til en billigere fast ejendom, kan det være interessant at sikre den del af din friværdi, der bliver ”frigivet”, når du sælger din dyrere faste ejendom.

 

Flytter du til en dyrere fast ejendom, vil et fald i ejendomspriserne udløst af stigende renter blot betyde, at merprisen bliver tilsvarende mindre.

 

Hvis du ikke tror, at renten påvirker prisen på fast ejendom

Hvis du tror, at prisen på den ejendom, du skal sælge, og prisen på den ejendom, du eventuelt samtidig skal købe, ikke påvirkes af udviklingen i renteniveauet, kan du i princippet vælge realkreditlån, som du plejer.

 

Hvis du vil minimere indfrielsesomkostningerne, kan du vælge et lån med en løbetid/fastrenteperiode, der passer med salgstidspunktet. Det kan dog være meget vanskeligt at forudsige, præcist hvornår ens lån skal indfris i forbindelse med et salg, da det afhænger af salgstidspunkt/overtagelsestidspunkt.

 

Hvis du vil være sikker på, at værdien af din restgæld ikke ændrer sig negativt frem til salg, kan du vælge et flexlån/F-kort lån med udløb af fastrenteperiode på salgstidspunktet, eller du kan vælge et fastforrentet lån, hvor kursen på de underliggende obligationer er meget tæt på kurs 100, hvor fastforrentede realkreditlån altid kan indfries. Det kunne f.eks. være et 2,5 procent 30-årigt lån med afdrag, hvor de underliggende obligationer den 1. februar 2017 handler på kurs 99,80.

 

Skal vi holde dig opdateret på hvornår det er værd at kigge på dit realkreditlån? Så tilmeld dig vores gratis realkreditovervågning her.

 

sidst redigéret: 28. februar 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?