Forstå dit realkreditlån

Udviklingen i realkreditbidrag siden finanskrisen

Før finanskrisen var forskellen i bidrag/omkostninger mellem de forskellige realkreditudbydere meget begrænset. Generelt var det at beregne bidragssats delt op i to trancher, en for den del af lånet, der lå mellem 0 og 40% af ejendommes værdi, og en for den del at lånet, der mellem 40 og 80% af ejendommens værdi. Satserne var omkring 0,3% for 0-40% og 0,85% for 40-80%. For en fuld 80% belåning gav det et bidrag på ca. 0,575% (vægtet gennemsnit). Bidraget blev fastsat ved lånets udbetaling og blev ikke ændret i lånets løbetid.

Ved indførelsen af flekslån kom også de årlige rentetilpasninger. Omkostningerne til disse blev dækket ved, at realkreditudbyderne opkrævede renter hvert kvartal hos låntagerne (1/4, 1/7, 1/10 og 1/1), mens de kun betalte renter til obligationsejerne en gang om året, den 1/1. Før finanskrisen var der er en fornuftig renteindtjening hos realkreditudbyderne ved for eksempel at få renter fra låntagerne den 1. april, som først skulle betales til obligationsejerne den 1. januar.

Som de fleste nok har bemærket, har myndighederne, både i Danmark og i udlandet, været nødsaget til at støtte banker og kreditinstitutter på forskellige måder under finanskrisen. For at sikre sig at den finansielle sektor står bedre rustet til “den næste krise”, har myndighederne, både nationalt og internationalt, øget kravet til den kapital/sikkerhed finansinstitutioner selv har på “kistebunden”.

De internationale ratingbureauer har, på baggrund af deres erfaringer fra finanskrisen, ligeledes ændret deres modeller for tildeling af rating karakterer. Finanskrisen har betydet, at realkreditudbydere har fået stigende omkostninger til sikkerhedsstillelse og kapital. Indførelsen af særligt dækkede obligationer (SDO – også kaldet covered bonds) har betydet, at realkreditudbyderne skal stille yderligere sikkerhed, hvis værdien af deres pant (de belånte huse) falder.

Pengene til denne ekstra sikkerhed skal enten komme fra egenkapital eller ved at optage yderligere lån i kapitalmarkederne. Renten på begge alternativer er højere end den rente/bidrag realkreditudbyderne får på deres realkreditlån. Myndighederne stiller samtidig højere krav til andelen af egenkapital hos realkreditudbyderne. Endeligt stiller ratingbureauerne større krav til overdækning (mængden af panter der skal til for at sikre en obligationsudstedelse), specielt for lån med rentetilpasning (flekslån).

Den krævede større andel af kapital kan opnås på tre måder:
1. Man kan reducere mængden af udlån uden at ændre kapitalen – på den måde øges kapitalandelen.
2. Man kan få tilført kapital uden at øge mængden af udlån – på den måde øges kapitalandelen.
3. Man kan øge indtjeningen og derved øge overskuddet – dermed øges kapitalandelen.

Alle realkreditudbyderne har derfor behov for at hæve priserne. Dels for at dække større omkostninger og dels for at øge indtjeningen. Dette har således bidraget til en ændring i prisstrukturen.

Realkreditudbyderne har øget bidragssatserne og generelt indført tre trancher i stedet for to.
Nu er der normalt en sats for 0-40% af pantets værdi, en sats for 40-60% og en sats for 60-80%. Der er samtidig indført forskellige satser for fastforrentede lån og flekslån, samt for lån med og uden afdrag. Generelt er satserne blevet hævet mest for lån mellem 60-80%.

Realkredit Danmark (Danske Bank) har indført et tillæg til bidraget for lån med afdragsfrihed hvis størrelse er afhængig af, hvor stor belåningen af ejendommen er. Tillægget til og med 60% belåning er 0,0248%, og for belåning over 60% er det 0,25%. Dette tillæg var for eksempel temaet for en DR Kontant udsendelse i efteråret. Endelig er der indført kursskæring ved refinansiering af flekslån. Typisk er denne på 0,2 kurspoint. Kursskæring betyder, at realkreditudbyderne afregner låntager 0,2 kurspoint dårligere end den kurs, som realkreditudbyderne selv får ved salg af obligationerne.

For et F1 flekslån betyder dette, at den rente som låntager betaler, er 0,2% højere end den rente som obligationsejerne får. Når realkreditudbyderne således sælger F1 obligationer i december til 0,24% i rente, så bliver renten på låntagernes F1 lån i stedet 0,44%. For et F5 lån bliver kursskæringen fordelt over 5 år og “koster” dermed kun 0,2/5 = 0,04% pr. år i merrente.

Generelt kan man sige, at priserne er blevet hævet således, at:
– det er blevet dyrere at låne jo større del af ens ejendom man belåner
– det er blevet dyrere at låne med variabel rente, og dyrere jo kortere fastrenteperioden er
– det er blevet dyrere at låne med afdragsfrihed

Hvor RD, Nordea og BRF har hævet prisen kraftigt for afdragsfrie lån, specielt flekslån, fra 60-80% af ejendommens værdi, er Nykredit helt holdt op med at tilbyde disse lån fra 60-80% af ejendommens værdi. Det mest “spændende” lån man kan få hos Nykredit fra 60-80%, er et F5 lån med afdrag.

For at gøre forvirringen total, har de forskellige realkreditudbydere øget priserne på forskellige måder, for eksempel:
– RD har tillæg for afdragsfrihed afhængig af ejendommens belåning, der revurderes hvert år
– RD har som standard termin/betaling hver måned. Hvis man ønsker at betale hvert kvartal, hvilket er standard hos alle andre realkreditudbydere, skal man betale et tillæg.
– Nykredit har indført tolags belåning 0-60% og 60-80%. Lån fra 60-80% finansieres med andre obligationer end lån fra 0-60%. Lån fra 60-80% får dermed en højere rente.
– Nordea har højere satser for F1 og F2 lån sammenlignet med F3, F4, F5…F10 lån. Mens alle øvrige udbydere har samme satser for alle flekslån.

Alt dette betyder, at man ikke entydigt kan sige, hvilken realkreditudbyder, der er billigst. Det afhænger helt af, hvilken type lån, man ønsker, hvor stor en del af ens ejendom man belåner, samt om man ønsker lån med eller uden afdrag. Uanset at priserne er steget kraftigt for afdragsfrie lån fra 60-80% af ejendommens værdi, kan de stadig være en god ide, hvis man f.eks. har et boliglån i banken med en højere rente og bruger det sparede afdrag på at nedbringe banklånet.

Sammenligning af priser på realkreditlån

Omkostninger til realkreditlån kan deles i to dele: etablerings- henholdsvis løbende bidrag/omkostninger.
Ved optagelse af større og langtløbende realkreditlån vil forskellen i etableringsomkostningerne mellem de forskellige realkreditudbydere normalt ikke være så stor, at det er den afgørende faktor for, hvor det er billigst at låne pengene. Det vil typisk kun have stor betydning, hvis man for eksempel låner et par hundrede tusind over 10 år til en bil.

De løbende bidrag/omkostninger udgøres ikke længere kun af bidrag men også af:
– forskel i renten på obligationer mellem de forskellige lånetyper (Nykredit tolagsbelåning)
– forskel i renten på obligationer mellem de forskellige udbydere (BRFs lavere kreditværdighed)
– kursskæring
– tillæg som følge af belåningsgrad (RD)
– tillæg for afdragsfrihed afhængig af belåningsgrad (RD over/under 60% belåning)

For at gøre det muligt at sammenligne priserne hos realkreditinstitutterne, omregner Mybanker alle forskelle til en sats, der på samme måde som bidraget, kan ganges på lånets restgæld for at finde de årlige omkostninger.

Omregningen sker på følgende måde:

Forskel i renten på obligationer mellem de forskellige lånetyper (Nykredit tolags belåning)
Her observerer Mybanker, hvor meget højere renten på tolags obligationer er i markedet og tillægger denne til bidrags-/omkostningssatsen

Forskel i renten på obligationer mellem de forskellige udbydere (BRF lavere kreditværdighed)
BRF antages af obligationsinvestorer at have lidt dårligere kreditværdighed end de øvrige realkreditudbydere. Det betyder, at deres obligationer handles til marginalt lavere priser, der igen betyder marginalt højere renter for låntagere hos BRF.

Her observerer Mybanker, hvor meget højere renten på BRF obligationer er i markedet og tillægger denne til bidrags-/omkostningssatsen.

Kursskæring
Omregnes i forhold til hvor ofte det aktuelle lån rentetilpasses og tillægges bidrags/omkostningssatsen.

Tillæg som følge af kvartalsbetaling (RD)
Tillægget tillægges bidrags-/omkostningssatsen således, at alle satser er med kvartalsvis betaling

Tillæg for afdragsfrihed afhængig af belåningsgrad (RD over/under 60% belåning)
Tillæg medtages med udgangspunkt i belåningsgrad på tidspunkt for optagelse af lånet

Eksempler på realkreditlåns priser

Ejendommens værdi: 2.500.000
Lån fra 0-60%: F1 uden afdrag
Lån fra 60-80%: F5 med afdrag
Løbetid 30 år

Forskellen mellem Nykredit, der er billigst, og RD, der er dyrest, er 6.581 kr. det første år.
Hvis vi antager, at lånene løber i 30 år, at lånet fra 0-60% afdrages fra år 11 til 30, og at ejendomsværdien er uændret (har betydning for tillæg for afdragsfrihed i RD) vil bidrag/omkostninger over lånets løbetid være 425.494 kr. i RD og 296.327 kr. i Nykredit. Man sparer således 129.166 kr. ved at tage lånet hos Nykredit (ved de nuværende satser).

Grunden til at forskellen ikke er de 6.581 kr. første år ganget med 30 år er dels, at restgælden og dermed bidrag i kroner falder, når lånet afdrages, dels at tillægget for afdragsfrihed i RD bortfalder, når lånet afdrages.

Ejendommens værdi: 2.500.000
Lån fra 0-80%: F1 uden afdrag
Løbetid 30 år

Nykredit tilbyder ikke afdragsfrie lån fra 60-80% af ejendommens værdi. Forskellen mellem BRF, der er billigst, og RD, der er dyrest, er 2.021 kr. det første år.

Hvis vi antager, at lånene løber i 30 år, at begge lån afdrages fra år 11 til 30, og at ejendomsværdien er uændret (har betydning for tillæg for afdragsfrihed i RD), vil bidrag/omkostninger over lånets løbetid være 476.699 kr. i RD og 476.680 kr. i BRF. Man sparer således 19 kr. ved at tage lånet hos BRF. Den lave besparelse skyldes, at RDs tillæg for afdragsfrihed bortfalder, når lånene afdrages fra og med år 11. Her er det altså afgørende, hvor længe man beholder lånet. Eftersom ingen kan spå om fremtiden, vil det måske være en idé at tage BRF lånet, da det er billigst i de første år. Hvis man har banklån ved siden af sit realkreditlån, kan det stadig betale sig at låne afdragsfrit.

Læs mere om etableringsomkostninger for realkreditlån. 

 

Lån hos flere udbydere
Man kan med fordel have sit lån hos to forskellige udbydere. Nedenfor er et eksempel med priser på lån fra 0-60% og fra 60-80% hver for sig.

Ejendommens værdi: 2.500.000
Lån fra 0-60%: F1 uden afdrag
Løbetid 30 år

Nykredit er billigst med 8.200 kroner det første år (tal med * uddybes nedenfor).

Ejendommens værdi: 2.500.000
Lån fra 60-80%: F1 uden afdrag
Løbetid 30 år

RD er billigst med 7.901 kroner det første år. Bemærk, at prisen i kroner for at låne fra 60-80% er næsten den samme som for at låne fra 0-60%. I realiteten altså mere end 3 gange så høj pr. lånt krone.

Hvis man tager lånet fra 0-60% hos Nykredit og lånet fra 60-80% hos RD, slipper man med 8.200 + 7.901 = 16.101 kroner det første år, mod 18.880 kr. ved at tage hele lånet hos BRF, som er billigste udbyder, hvis hele lånet samles i et institut. På lånet fra 60-80% i RD vil man samtidig kun betale tillæg for afdragsfrihed de første 10 år, indtil lånet afdrages.

Totalt betyder det, at bidraget hos NYK/RD tilsammen er 393.753 mod 476.680 hos BRF. Man sparer således 82.927 kroner over lånets løbetid ved at kombinere Nykredit og RD, i forhold til at have et samlet lån hos den billigste udbyder.

Forklaring til beregninger

Der regnes ikke med minimumsbidrag, når det samlede bidrag/omkostninger beregnes.

0,2748*: Tillæg for afdragsfrihed 0,0248, kursskæring 0,2, tillæg kvartalsbetaling 0,05
0,1300**: Tillæg for lavere obligationskurs 0,03, kursskæring 0,1

For tolags lån i Nykredit regnes med en merrente på 0,4% for fastforrentede lån og 0,05% for Flekslån.
For BRF regnes med en merrente på 0,06% for fastforrentede lån og 0,03% for Flekslån.
For både Nykredit og BRF er satserne observeret i ugen før jul.
Der regnes med at renten er ens for RD, Nordea og Nykredit (ikke tolagsbelåning).
Mybanker har den 2. januar 2013 talt med RD kundelinie, der bekræfter at man hos RD kan få lån fra 60-80% af ejendommens værdi uanset at lånet fra 0-60% af ejendommens værdi ikke er hos RD.

Konklusion

Realkredit er blevet vanskeligt at gennemskue. Det er en god ide at finde en uvildig rådgiver, hvis man ikke selv kan overskue alle muligheder.
Hvis man vil afdrage på den del af lånet, der ligger over 60% af ejendommens værdi, er Nykredit ofte billigst.
Hvis man ønsker afdragsfrihed, kan Nykredit i kombination med en anden udbyder, være billigste mulighed.
Hvis man har gæld ved siden af sit realkreditlån, kan det stadig være en god ide med afdragsfrihed, så man får mulighed for at afdrage den gæld med højst rente først.