Er det i orden, når realkreditinstitutterne siger nej til at låne dig penge?

udgivet: 22. maj 2017
, sidst redigéret: 23. juni 2017
Er det i orden, når realkreditinstitutterne siger nej til at låne dig penge?
I medierne læser man ofte om folk, der har fundet et hus de gerne vil købe, er blevet enige med sælger om pris, overtagelsesdag med videre. Alligevel løber det hele ud i sandet, fordi realkreditinstituttet ikke vil give fuld belåning. Men er det rimeligt at realkreditinstituttet ikke vil give vanlig 80 procent-belåning, når to uafhængige parter er enige om værdien på huset?

 

Realkreditlån er anderledes end mange andre finansielle produkter. Hvis du får et realkreditlån, betaler du samme pris for at låne penge, uanset om dit lån er lille eller stort, om huset ligger i Rødby eller Rungsted, om du er ”rig” eller ”fattig”, eller om huset er nyt eller gammelt. Hvis du derimod tager et banklån eller køber en forsikring, er prisen ofte reguleret i forhold til den risiko, banken eller forsikringsselskabet mener, at du udgør.

 

Realkreditsystemet blev opbygget på et ”fællesskab” med blandt andet solidarisk hæftelse låntagerne imellem, og når prisen er den samme, kan realkreditinstitutterne kun ”beskytte” dette fællesskab ved at sige nej til de lån, de mener, er for risikable.

 

Husets pris er afgørende for lån

Hvis man studerer realkreditinstitutternes udlån til private, vil man se, at det ofte ikke er de store lån, der giver de største tab. Et lån på seks millioner kroner til et hus i en af de store byer udløser sjældent tab, da der normalt altid er nogen, der er interesseret i at købe huset, hvis den nuværende ejer ikke kan betale. Med et lån på seks millioner kroner er huset også mindst blevet vurderet til 7,5 millioner kroner, da lånet blev givet. Hvis lånet bliver misligholdt, skal realkreditinstituttet derfor blot finde en ny ejer, der vil købe huset med en ”rabat” på 1,5 millioner kroner for at undgå at tabe penge.

 

Billige huse taber hurtigere værdi

Hvis lånet i stedet er på 600.000 kroner til et hus ”i vandkants Danmark”, har huset været vurderet til 750.000 kroner, da lånet blev bevilget. Her er den ”rabat”, som realkreditinstituttet kan tilbyde, kun 150.000 kroner. Ofte er efterspørgslen efter denne type huse så lille, at huset ikke bliver solgt på normale vilkår og derfor i tilfælde af manglende betaling må sælges på tvangsauktion. På tvangsauktion kan prisen nemt falde til et par hundredetusinde, og dermed taber realkreditinstituttet måske 60-70 procent af de udlånte penge.

 

De mindste lån, hvor realkredittens indtægter i kroner og ører også er mindst, er derfor ofte dem, der giver de relativt største tab. Der er på sin vis tale om en negativ spiral, hvor en række forhold gensidigt trækker ned:

 

- Dyrt vedligehold

Et Velux vindue koster det samme i Varde og i Vejle, og det bliver derfor relativt billigere at vedligeholde huse i dyre områder. Der er et stigende antal huse, hvor udgifter til vedligehold og forbedringer aldrig vil kunne tjene sig hjem. Husets værdi stiger simpelthen ikke med et beløb svarende til udgiften.

 

- Lave grundværdier

I dyre boligområder kan gamle huse sælges, alene fordi manglen på byggegrunde gør, at nogen vil købe huset, rive det ned og bygge et nyt. I områder hvor der er byggegrunde nok, er det nemmere blot at bygge et nyt hus på en ny grund.

 

- Skævvridning mellem pris, omkostninger, skat og værdistigning

Som du kan se i denne artikel fra et tidligere nyhedsbrev betyder den lave rente, udgifter til transport og den skattefrie værdistigning på fast ejendom, at det reelt kan være billigere at købe det dyrere hus i det attraktive område end det billigere hus i det mindre attraktive område.

 

Yderområderne rammes

Samlet set kan det på baggrund af ovenstående konkluderes, at realkreditinstituttets risiko for tab (tab ved salg hvis låntager ikke kan betale) er størst ved billigere, ældre huse, der ligger langt fra de store byer.

 

Hvis realkreditinstituttet skulle give lån til alle ejendomme, skulle prisen for at låne penge i yderområderne være markant højere end den fælles pris, alle betaler i dag.

 

Realkreditlån er således til en vis grad solidarisk til fordel for dem med lidt dårligere økonomi, lidt mindre omsættelige huse etc. Da prisen er den samme for alle, er eneste mulighed derfor at sige nej til de lån, der vurderes at være for risikable. Her er det ikke nødvendigvis låntager, der som udgangspunkt er en risiko, men den sikkerhed, der er i huset, er for dårlig til at sikre, at realkreditinstituttet får sine penge igen, hvis låntager bliver syg, mister sit arbejde eller dør.

 

Realkreditlignende lån kan skævvride markedet yderligere

Blandt andet Jyske Bank er begyndt at tilbyde realkreditlignende banklån, hvor prisen ikke er den samme for alle. Hvis denne tendens breder sig, kan det ende med at realkreditinstitutterne mister den bedste halvdel af deres kunder (som vil kunne låne penge på mere attraktive vilkår), og det vil betyde højere priser for dem, der er tilbage.

 

Vil du holdes opdateret på realkredit? Tilmeld dig overvågning af realkredit her.

 

sidst redigéret: 23. juni 2017
3 kommentarer
sven-erik grönvall christensen
31. May kl. 14:34
Hej.
Når man erhverver en lille landejendom på ca 3 ha vil Kreditforeningerne kun yde 60% af en handelspris. Huset og tilbygninger kan være i super stand og bedre end mange parcelhuse..men den komplet tossede regel med at hvis man har mere end 2 ha ...så stopper velviljen. Hvis man så sælger 1,3 ha fra...så er det helt i orden med 80% belåning. Hvorfor tager realkreditten udgangspunkt i en komplet forældet lovgivning om landbrugspligt eller ej ??
Nu er der lettet på sommerhusområdet..men hvad med bygninger på landet der har lidt "fo meget "jord ??
Venligst og uden stor forståelse Sv Erik
Jesper Normand Stange (1)
31. May kl. 14:49
Set ud fra hvor jeg sidder, gik det helt galt, da banker og kreditforeninger fik lov at eje hinanden, dermed blev verdens bedste financieringssystem pludselig til en pengemaskine for bankerne, så trist så trist.
elkaya
02. June kl. 09:48
sven-erik grönvall christensen31. May kl. 14:34
Ja, den kan jeg fuldtud tilslutte mig. Dog har jeg selv i 2006 erfaret at få 70 pct belåning i RD på en 3 ha. stor ejendom lige øst for Næstved. Måske en fejl eller større optimisme dengang.
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?