Er delvis indfrielse af realkreditlånet en god idé?

udgivet: 09. maj 2017
, sidst redigeret: 22. januar 2018
Er delvis indfrielse af realkreditlånet en god idé?
I en verden hvor renter på opsparingskonti, obligationer og så videre er nul, tæt på nul eller sågar under nul, hvor kan man så sikkert placere sine penge, hvis man er så heldig at have nogen tilovers fra arv, salg af bil eller for eksempel en lottogevinst?

Er delvis indfrielse af realkreditlånet en god idé?

Det er som regel en god investering at afdrage sin gæld i banken. Banklån med variabel rente kan oftest indfris helt eller delvist uden ekstra omkostninger. Hvis man ved, at man ikke skal bruge pengene igen lige med det samme, opnår man reelt ”udlånsrenten” som afkast på de penge, man afdrager. Det gælder for eksempel lån til andelsbolig, hvor renten typisk er omkring fire procent. Man kan nærmest ikke købe obligationer i dag, der giver fire procent i rente, uden at man samtidig påtager sig en ikke ubetydelig risiko.

 

Med hensyn til realkreditlån afhænger svaret på, om indfrielse er en god investering af omkostninger og af hvilket lån, du har.

 

Omkostninger

Realkreditlån er finansieret ved at sælge obligationer i de finansielle markeder. Ved indfrielse af lån skal disse obligationer ligeledes indfris eller købes tilbage og afleveres til realkreditinstituttet. Hertil kommer der normalt et gebyr på 750 kroner for helt eller delvis at indfri et realkreditlån. Man betaler løbende bidrag på sit realkreditlån. Afhængig af ens lån, eventuelle afdragsfrihed og belåningsgrad kan bidraget være op til tre procent. Der kan derfor være gode penge i sparede omkostninger ved at indfri visse realkreditlån. Husk at få genberegnet bidraget på lånet når du laver en delvis indfrielse. Når lånet bliver mindre, bør bidraget også blive mindre.

 

Fastforrentede lån

Fastforrentede lån kan indfries til kurs 100 til en termin. Der er typisk fire terminer om året: den 31/3, 30/6, 30/9 og 31/12. Indfrielse til kurs 100 skal ske med to måneders varsel til realkreditinstituttet. Alternativt kan man tilbagekøbe de obligationer, der oprindeligt er solgt for at finansiere lånet. Hvis disse kan købes under kurs 100, er det naturligvis at foretrække. Har man for eksempel optaget et 30-årigt 2,5 procents-lån med afdrag for to år siden, vil det i dag koste kurs 101,90 + kurstillæg og kurtage at købe obligationerne tilbage. Den høje kurs skyldes, at renten er faldet, siden lånet blev optaget. I dette tilfælde vælger man naturligvis at give varsel inden udgangen af april om indfrielse til kurs 100 den 30. juni. Hvis renten i stedet var steget, ville kursen være faldet, og dermed kunne obligationer være købt tilbage til en kurs under 100.

 

Ændringen i kursen på obligationerne afspejler dels ændringer i renten og dels ændringer i løbetiden. Renten er normalt lavere, jo kortere løbetid lån og obligationer har. Derfor vil kursen på de obligationer, ens lån er finansieret med, alt andet lige stige med tiden, fordi renten falder med kortere løbetid.

 

Flexlån

Flexlån kan ligeledes indfris til kurs 100, men det kan kun ske på tidspunktet for refinansiering. Har man således et F5-lån, vil man kun kunne indfri til kurs 100 hvert femte år, når lånet skal refinansieres (have fastsat ny rente for de næste fem år). På alle andre tidspunkter må de underliggende obligationer købes tilbage i markedet. Også her gælder, at ændringer i renten vil betyde ændring i kursen på obligationerne.

 

Med flexlån er der den yderligere twist, at det er såkaldte kontantlån. Kontantlån betyder, at obligationerne (modsat fastforrentede lån) kan have haft en kurs over 100 ved optagelse af lånet, og at eventuelle kurstab/gevinster er indregnet i renten. Det er årsagen til, at man kan have et flexlån med en rente på 0,57 procent, på trods af at der ikke findes obligationer med en nominel rente på 0,57 procent.

 

Hvis renten falder, vil indfrielse – på samme måde som med fastforrentede lån - blive dyrere. Prisen for indfrielse følger således renten, og hvis renten falder, vil kurstabet udtrykke forskellen mellem renten på lånet og renten i dag. I praksis betyder det, at man ved indfrielse ikke sparer renten på lånet, man sparer renten ved indfrielse – reelt renten på et tilsvarende nyt lån. Et kurstab ved indfrielse kan man ikke trække fra i skat, hvorimod renten på lånet kan trækkes fra i skat. Ved indfrielse efter et kraftigt rentefald bør man derfor få regnet på, om det er bedre at beholde lånet, få glæde af rentefradraget og frem til næste rentetilpasning placere pengene på en opsparingskonto. Her vil ens bidrag også spille en væsentlig rolle for beslutningen.

 

 

Få alt at vide om realkredit i vores gratis e-bog

 

Tilmeld dig vores nyhedsbrev og få tilsendt vores gratis e-bog, der indeholder alt du skal vide om realkredit.

 

Hvis du allerede er tilmeldt vores nyhedsbrev, skal du selvfølgelig også have mulighed for at modtage e-bogen. Udfyld formularen på normal vis, så vil du kort efter modtage e-bogen på din mail.

 

God fornøjelse.

 

 

 

sidst redigeret: 22. januar 2018