Er delvis indfrielse af realkreditlånet en god idé?

udgivet: 09. maj 2017
, sidst redigéret: 22. maj 2017
Er delvis indfrielse af realkreditlånet en god idé?
I en verden hvor renter på opsparingskonti, obligationer og så videre er nul, tæt på nul eller sågar under nul, hvor kan man så sikkert placere sine penge, hvis man er så heldig at have nogen tilovers fra arv, salg af bil eller for eksempel en lottogevinst?

 

Det er som regel en god investering at afdrage sin gæld i banken. Banklån med variabel rente kan oftest indfris helt eller delvist uden ekstra omkostninger. Hvis man ved, at man ikke skal bruge pengene igen lige med det samme, opnår man reelt ”udlånsrenten” som afkast på de penge, man afdrager. Det gælder for eksempel lån til andelsbolig, hvor renten typisk er omkring fire procent. Man kan nærmest ikke købe obligationer i dag, der giver fire procent i rente, uden at man samtidig påtager sig en ikke ubetydelig risiko.

 

Med hensyn til realkreditlån afhænger svaret på, om indfrielse er en god investering af omkostninger og af hvilket lån, du har.

 

Omkostninger

Realkreditlån er finansieret ved at sælge obligationer i de finansielle markeder. Ved indfrielse af lån skal disse obligationer ligeledes indfris eller købes tilbage og afleveres til realkreditinstituttet. Hertil kommer der normalt et gebyr på 750 kroner for helt eller delvis at indfri et realkreditlån. Man betaler løbende bidrag på sit realkreditlån. Afhængig af ens lån, eventuelle afdragsfrihed og belåningsgrad kan bidraget være op til tre procent. Der kan derfor være gode penge i sparede omkostninger ved at indfri visse realkreditlån. Husk at få genberegnet bidraget på lånet når du laver en delvis indfrielse. Når lånet bliver mindre, bør bidraget også blive mindre.

 

Fastforrentede lån

Fastforrentede lån kan indfries til kurs 100 til en termin. Der er typisk fire terminer om året: den 31/3, 30/6, 30/9 og 31/12. Indfrielse til kurs 100 skal ske med to måneders varsel til realkreditinstituttet. Alternativt kan man tilbagekøbe de obligationer, der oprindeligt er solgt for at finansiere lånet. Hvis disse kan købes under kurs 100, er det naturligvis at foretrække. Har man for eksempel optaget et 30-årigt 2,5 procents-lån med afdrag for to år siden, vil det i dag koste kurs 101,90 + kurstillæg og kurtage at købe obligationerne tilbage. Den høje kurs skyldes, at renten er faldet, siden lånet blev optaget. I dette tilfælde vælger man naturligvis at give varsel inden udgangen af april om indfrielse til kurs 100 den 30. juni. Hvis renten i stedet var steget, ville kursen være faldet, og dermed kunne obligationer være købt tilbage til en kurs under 100.

 

Ændringen i kursen på obligationerne afspejler dels ændringer i renten og dels ændringer i løbetiden. Renten er normalt lavere, jo kortere løbetid lån og obligationer har. Derfor vil kursen på de obligationer, ens lån er finansieret med, alt andet lige stige med tiden, fordi renten falder med kortere løbetid.

 

Flexlån

Flexlån kan ligeledes indfris til kurs 100, men det kan kun ske på tidspunktet for refinansiering. Har man således et F5-lån, vil man kun kunne indfri til kurs 100 hvert femte år, når lånet skal refinansieres (have fastsat ny rente for de næste fem år). På alle andre tidspunkter må de underliggende obligationer købes tilbage i markedet. Også her gælder, at ændringer i renten vil betyde ændring i kursen på obligationerne.

 

Med flexlån er der den yderligere twist, at det er såkaldte kontantlån. Kontantlån betyder, at obligationerne (modsat fastforrentede lån) kan have haft en kurs over 100 ved optagelse af lånet, og at eventuelle kurstab/gevinster er indregnet i renten. Det er årsagen til, at man kan have et flexlån med en rente på 0,57 procent, på trods af at der ikke findes obligationer med en nominel rente på 0,57 procent.

 

Hvis renten falder, vil indfrielse – på samme måde som med fastforrentede lån - blive dyrere. Prisen for indfrielse følger således renten, og hvis renten falder, vil kurstabet udtrykke forskellen mellem renten på lånet og renten i dag. I praksis betyder det, at man ved indfrielse ikke sparer renten på lånet, man sparer renten ved indfrielse – reelt renten på et tilsvarende nyt lån. Et kurstab ved indfrielse kan man ikke trække fra i skat, hvorimod renten på lånet kan trækkes fra i skat. Ved indfrielse efter et kraftigt rentefald bør man derfor få regnet på, om det er bedre at beholde lånet, få glæde af rentefradraget og frem til næste rentetilpasning placere pengene på en opsparingskonto. Her vil ens bidrag også spille en væsentlig rolle for beslutningen.

 

Vil du holdes opdateret på realkredit? Tilmeldig dig overvågning af realkredit her

 

sidst redigéret: 22. maj 2017
3 kommentarer
8660 pensionisten
10. May kl. 19:35
Har et flexlån med 3 års frist (T-model) og det udløber pr 31.12.17. Oprindeligt på 1.000.000 kr men restgæld v årets udgang er ca 500.000 kr. Renten er på 0,45% og vores ydelse er på 6.000 kr månedligt. Så der afdrages ca 5.600 kr pr mdr. Har frie midler til rådighed efter aktiekøb/salg og vil gerne indfri flexlån pr udløb 31.12.17. Det vil spare ca 5.000 kr årligt i sparede renter og bidrag til kreditforening. Pr okt får vi i familien (mand og hustru) indtægtsnedgang på netop 6.000 kr netto pr mdr grundet overgang til 5 årig efterløn for den ene af os. Er det en god ide at indfri og at blive gældfri, føles sikkert rart. Mvh Chr Christensen.
Sirmja
10. May kl. 21:53
Hej med jer.
Jeg har brug for lidt rådgivning.
Vi har et obligationslån som er afdragsfrit og som er fastforentet 3,00% på 2.221.000 kr
Derudover har vi et fastforrentet boliglån på 6,25% som er på 463.000 kr
Vores ejerlejlighed er siden købet 1/9-2015 steget med 400.000 kr og tænker derfor om det kan betale sig at omlægge lånet for at betale af på vores dyreboliglån. Og skal man fortsætte med samme type lån? Håber i kan komme med lidt input da jeg synes det er en jungle at finde rundt i :)
Shackob
11. May kl. 11:00
En detalje, som mange overser er, at når man skyder penge ind på et eksisterende lån, så kan man rigtigt nok få genberegnet bidragssatsen, men du kan ikke få en ny højere vurdering end den oprindelige og de penge, du har betalt af på lånet, tæller ikke med i beregningen. Sådan er det i hvert fald hos Nykredit/Totalkredit.

Jeg vil lige eksemplificere. Du har et lån på en million. Du har efter noget tid afdraget en halv million. Du vil derfor gerne lave et ekstraordinært indskud, så du kan få genberegnet dit bidragssats, da dette ikke sker automatisk. Du indbetaler derfor 100.000kr, så du nu skylder 400.000 af det oprindelige lån på en million. Din nye bidragssats bliver dog beregnet af en hel million minus de 100.000kr, dvs. 900.000kr. I mellemtiden kan dit hus være steget helt enormt, men det ignoreres også i denne beregning.

Eneste anden mulighed er at opsige lånet og tegne et nyt. Men omkostningerne til dette er jo også meget høje.

Jeg ved ikke om dette gælder andre realkreditinstitutter end Nykredit/Totalkredit.
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?