Realkreditjunglen: Flex eller Kort rente

Sidst redigéret: 08. december 2016
Realkreditjunglen: Flex eller Kort rente
Mybanker guider dig i en række artikler gennem realkreditjunglen. I denne artikel sammenligner ved de nye Kort rente lån, skabt efter finanskrisen, med et traditionelt F3 flexlån.

Opdateret marts 2016

Meget er ændret i realkreditmarkedet siden finanskrisen, også mere end de fleste er klar over. Derfor guider Mybanker dig i en serie artikler gennem de valg du skal træffe i realkreditjunglen, udpeger fælder og finder mulighederne for dig som boligejer. Temaet i denne artikel er "Flexlån eller Kort Rente lån". Nedenfor ses en oversigt over andre emner, artiklerne behandler - klik på et billede for at læse mere:

 

 

Realkreditinstitutterne har på det seneste udviklet et nyt realkreditlån med kort variabel rente kaldet "Kort Rente" (Nordea), "FlexKort" (Realkredit Danmark), "F-kort"(Nykredit/Totalkredit) med videre. Lånene er tænkt som "erstatning" for Flexlån og er blevet markedsført som værende billigere end Flexlån.

 

Men ud fra en samlet vurdering er det vores opfattelse, at et F3-lån fortsat er et bedre lån for den enkelte boligejer end et Kort rente produkt. Vi forklarer hvorfor nedenfor, men først giver vi den nødvendige baggrund for de nye lån.

 

Siden finanskrisen er der gjort en betydelig indsats fra politisk hold, og fra Danmarks Nationalbank, for at begrænse udbredelsen af især de etårige Flexlån. Ratingbureauerne, som eksaminerer de store danske kreditforeninger, har også været på banen, og samlet er der blevet talt om, at tilliden til det danske realkreditsystem står på spil.

 

Frygten har især været, at de store årlige auktioner i forbindelse med flexlån fornyelser kan skade den finansielle stabilitet i Danmark. Hvad kan der ske, hvis der er stor uro på de finansielle markeder, som gør det umuligt, vanskeligt eller dyrt at refinansiere store dele af de danske boliglån? Det har været et ønske fra flere sider at nedbringe volumen på auktionerne, helst ved at få låntagerne til at binde renten i længere tid af gangen.

 

Kreditforeningerne har derfor de seneste år arbejdet på at flytte låntagere fra flexlån til fast forrentede lån, de har indført kursskæring og hævet bidragssatserne på især de korte F1 og F2 flexlån og endelig har de lanceret nye Kort rente produkter.

 

Renten på Kort rente obligationerne er variabel og fastlægges hver 6. måned ud fra referencerenten Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average (CITA) plus et risikotillæg til investor. Men den bagvedliggende obligation har en længere løbetid. Denne lånetype er derfor bedre tilpasset myndighedernes krav, fordi der ikke skal ske en ny udstedelse, hver gang renten fastlægges på ny, som man kender fra Flexlånene.

 

Samtidig er det realkreditinstituttet, som til enhver tid suverænt bestemmer løbetiden på den underliggende obligation, hvad der kan påføre låntager væsentlige ulemper. Mere om det nedenfor.

 

Symptomatisk valgte Nykredit i august 2014 at lancere sit F-kort produkt akkurat samme dag som bidragssatserne blev sat i vejret med virkning fra årsskiftet for F1, F2 og afdragsfrie lån.

 

Ifølge Nykredit er de tre vigtigste fordele ved F-kort lånet:

  • Det sikrer låntager en attraktiv, variabel rente.
  • Det øger sikkerheden i forbindelse med refinansieringer.
  • Det reducerer kundernes årlige omkostninger til kursskæring.

Det fremgår altså umiddelbart, at F-kort lånet ifølge Nykredit både er til fordel for låntager, kreditforening og samfundet, og Nykredits håb er at få flyttet låntagere fra F1 til F-kort.

 

Men er F-kort, Flexkort og Kort Rente også bedre for låntager end F3-lånet, som nu er at foretrække for låntager fremfor F1-lånet? Altså, sammenligner man med det relevante alternativ for låntager? (Læs mere i artiklen (Realkreditjunglen: F1, F3 eller F5 lån)

 

Boligejeren vælger lån med udgangspunkt i sin egen økonomiske situation, og er ikke personligt ansvarlig for bevarelse af den finansielle stabilitet i Danmark. Og som altid når man diskuterer realkredit, er der mange detaljer og nuancer gemt under overfladen, som kan forrykke det samlede billede. Så derfor:

 

Efter vores opfattelse er der en række forhold, der fortsat gør et F3 flexlån mere attraktivt for låntager end et "Kort Rente", "FlexKort" eller "F-kort" lån.

 

Kort Rente lånene har kun eksisteret i ganske kort tid, og erfaringerne er derfor begrænsede. Vores konklusion står ikke mejslet i sten, men den er vores bedste vurdering efter at have inddraget alle relevante forhold. Vi tilskynder i øvrigt låntager til altid at søge personlig rådgivning ved optagelse af realkreditlån.

 

Hvilke forhold gør et F3-lån mere attraktivt efter vores opfattelse?

 

De underliggende obligationer bag Korte rente obligationer løber for tiden i 3 år. Men det er det enkelte realkreditinstitut, som suverænt bestemmer hvor længe de underliggende obligationer skal løbe, når lånet skal refinansieres. Nykredit skriver f.eks. på sin hjemmeside at "Løbetiden på obligationerne bestemmes af Nykredit og kan være mellem 1-10 år". Normalt er renten højere jo længere løbetiden er. Hvis realkreditinstitutterne ser et behov for en længere løbetid i forhold til kapitalkravene, ejere eller myndighederne, så kan det hurtigt blive låntager, der kommer til at betale. Man kan sige, at låntager bliver passager i en bus uden helt at vide, hvor den kører hen eller hvornår det er muligt at komme af.

 

Referencerenten CITA, som renten på Kort rente lån fastsættes efter, er en markedsrente, der i dag er sammensat og bestemt af et sæt af transaktioner og markedsdeltagere, men der er ingen der ved, hvordan dette kan ændre sig i fremtiden. Hvis boligejeren ender med at sidde med et Kort rente lån, der på det tidspunkt er "bundet" i 7 år, og renten pludselig udvikler sig ugunstigt, kan boligejeren ende med at være "fanget" med et dårligt lån i en række år frem.

 

Kort rente lånene rentetilpasses hver 6. måned med virkning den 1/1 og den 1/7. CITA renten er skabt i 2011 som et alternativ til CIBOR-renten, som efter manges opfattelse i perioder har været manipuleret. På den baggrund er det berettiget at spørge, om noget tilsvarende kunne ske for CITA rente fastsættelsen. Der findes en svaghed i systemet, som i værste fald kan blive testet af markedsdeltagere med særlige hensigter. Renten fastsættes på baggrund af CITA renten fem dage før rentetilpasningsdatoen. 5 dage før den 1/1 er midt i juletiden, hvor mange markedsdeltagere er draget på juleferie. Hvis nogen får behov for eller har lyst til at påvirke CITA renten, er midt i juletiden netop et godt tidspunkt at gøre det på. Hvorfor har man ikke valgt en mere "likvid" dato for rentefastsættelse?

 

Flexlån finansieres derimod ved at sælge obligationer hvis løbetid og rente matcher fastrenteperioden på Flexlånet. Hvis låntager har et F3 lån, vil der hvert tredje år ved refinansiering blive solgt en 3-årig obligation i markedet, og den rente som obligationen bliver solgt til vil efter fradrag af kursskæring være den rente, som kunden betaler. Obligationerne sælges på "auktioner" og de store volumener, et trecifret milliardbeløb hver gang, sikrer en effektiv og korrekt fastsættelse af renten.

 

Det vurderer vi samlet er en fordel for den enkelte låntager, frem for det væsentligt mere indviklede system, der ligger bag Kort rente produkterne.

 

Kort rente lånene blev ved introduktionen markedsført med en lavere rente end på F1-lånene, som følge af den halvårlige rentefastsættelse fremfor en årlig.

 

For tiden gælder det at renten er lavere, jo kortere løbetiden er. Så langt, så godt. Men hvis løbetiden på de underliggende obligationer bliver forlænget fra 3 år til for eksempel 7 år, så vil det alt andet lige føre til en stigende omkostning for boligejeren, da længere løbetid vil udløse et større risikotillæg til investorerne.

 

Tilmeld dig låneovervågning af realkreditlån her.

 

Sidst redigéret: 08. december 2016
4 kommentarer
Henrik JH
01. august kl. 12:09
Hej Morten, udemærket artikel.
Men, har du i din vurdering taget højde for, at nogle af kort rente lånene, fx jyske banks, er med en meget kort opsigelse - og til kurs 100. Der skulle heller ikke være nogle meget høje opsigelsesgebyrer. Det betyder vel, at man hurtigt kan skifte over til et andet lån, hvis de variable renter stiger voldsomt meget. Eller er der noget jeg overser?
Vh Henrik
Per Ljungstrøm
01. august kl. 12:09
Hej Morten

Jeg har netop samme spørgsmål som Henrik JH idet jeg er ved at tale stilling til hvilken type lån jeg skal tage. Kort Rente fra Nordea er til opsigelseskurs 100 og dermed kan man på kort interval (max. 6 mdr.) omlægge til anden type lån. Man er ikke fastlåst til at fortsætte med produktet såfremt refinansierings løbetiden på de underliggende obligationer bliver forlænget fra 3 år til for eksempel 7 år. Det ser jeg som en stor fleksibilitet, og i kombination med at mine afdrag er yderst store, fordelagtigt. Sammenligner jeg med andre typer lån som f.eks. 2 % over 30 år eller F5 lån, så er afdragene dobbelt så store på Kort Rente lånet. Det vil sige at over en periode på 20 terminer og såfremt renten er nogenlunde stabil, så kan jeg afdrage dobbelt så meget (som et eks.). Såfremt renten stiger, produktet ændrer sig, så kan jeg lægge om til enten F3, F5 eller andet. Vælger jeg at vente til den halvårlige skæringsdato, så er kursen med garanti lig med 100 og derfor ingen tab. Jeg har regnet lidt på det og såfremt jeg tager et Kort Rente lån frem for et 2% 30 års obligations lån, så skal renten stige med over 1% før det giver en negativ indvirkning. Først derefter vil jeg kunne have en fordel med obligationslånet idet jeg så kan lægge om til højere rente og have gevinst på kursen. Er jeg helt forkert på den?
carlson
22. august kl. 14:19
Hej Per.
Jeg har også kigget lidt på Kort Rente produktet og jeg er ikke sikker på, at du har helt ret.
Når jeg læser om Kort Rente på Nordeas hjemmeside, så står der:
"Med Kort Rente får du:
Tilpasning af renten 2 gange årligt, og dermed altid hurtig justering i forhold til det aktuelle renteniveau.
Refinansiering ca. hvert 3. år."

Så hvis jeg forstår det korrekt, så bliver renten tilpasset halvårligt, men refinansieringen sker hvert 3 år. Det er muligt at jeg tager fejl(det håber jeg!), men det ser ud til at du kun kan komme ud til kurs 100, hvert 3. år.
koden
26. august kl. 15:02
man må da altid kunne komme ud. Spørgsmål er hvad prisen er?
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?