Følger du med i din andelsboligforenings økonomi?

Har du andelsbolig, er du samtidig med i andelsboligforeningen, som er den reelle ejer af den ejendom, hvor din andelsbolig ligger. Dermed har du en andel i alt, hvad foreningen har, gør, køber og betaler, inklusive skovlen til viceværten, opsparingen i foreningen, men også gælden. Er der f.eks. 20 ens andelsboliger i din forening, så hæfter du for 1/20 af udgifterne i foreningen. Det sker via boligafgiften, og mange andelsboligejere bekymrer sig ikke så meget om detaljerne bag økonomien, så længe det opfattes som rimeligt. Specielt nu er det en god ide at følge lidt med, deltage på generalforsamlingen og måske give din mening til kende.

Redaktionen

Grunden til det er, at renten er steget meget de seneste par år, og det kan have stor betydning for økonomien i din andelsboligforening og for andelskronen, der er det beløb, som din andel maksimalt må sælges for. Fastsættelsen af andelskronen kan have stor betydning for den enkelte andelsboligejer, og derfor er det vigtigt at deltage i andelsboligforeningens generalforsamling og være opdateret på foreningens økonomi.

 

Sådan påvirker rentestigningerne andelskronen

Lad os som et lidt forsimplet eksempel se på en andelsboligforening med 20 ens lejligheder, hvor værdien af ejendommen i dag er 60 mio. kr., og hvor andelsboligforeningens gæld er 40 mio. kr. Hvis der ikke er andre posteringer i andelsboligforeningen, betyder det, at andelsboligforeningen;

  • har en egenkapital på 60 – 40 = 20 mio. kr.
  • og at andelskronen derfor er 20/20 = 1 mio. kr. pr. lejlighed/andel.

Hvis de 40 mio. i gæld i andelsboligforeningen er et 1% 30-årigt realkreditlån med 10 års afdragsfrihed, kan det, fordi renten er steget, nu indfris til ca. kurs 74,2. Det betyder, at gælden, hvis lånet blev indfriet i dag, kun er på 40 mio. kr. * 74,20 / 100 = 29.680.000 kr.

Når man opgør andelskronen, medregner man som udgangspunkt gæld til markedsværdi, og andelskronen pr. lejlighed vil derfor kunne udregnes til (60 mio. kr. – 27,4 mio. kr.) / 20 = 1.516.000 kr.

Det er en stigning på 516.000 kr. pr. andel, og hvis markedet er villigt til at betale den pris for en lejlighed, vil det være lovligt at sælge en andel for 1.516.000 kr. i dag, i stedet for 1.000.000 kr., før renten steg. Falder renten igen, vil andelskronen også falde igen.

 

Udsving i andelskronen kan være risikabelt

Den slags store udsving i andelskronen, når renten svinger, kan nogen opfatte som uhensigtsmæssig. Specielt dem, der køber på et tidspunkt, hvor andelskronen er meget høj og med risiko for, at den falder igen kort efter.

Den udfordring kan andelsboligforeningen imødegå ved at lave hensættelser i regnskabet således, at andelskronen ikke stiger så meget.

Hvis andelsboligforeningen derimod omlægger realkreditlånet til et nyt realkreditlån med en kurs tæt på 100, med enten fast eller variabel rente, bliver gevinsten i form af lavere restgæld så at sige ”taget hjem”, og så forsvinder risikoen for, at andelskronen falder igen, hvis renten stiger. Men det vil ofte betyde, at boligafgiften stiger. Det vil være en stor fordel for dem, der skal sælge snart, men måske mindre interessant for dem, der skal bo i andelsboligforeningen i lang tid.

Omlægning fra et 1% lån til et variabelt forrentet lån betyder, at man får en højere andelskrone, fordi gevinsten fra rentestigningen tages hjem. Men boligafgiften stiger, fordi renten er højere, og der er yderligere en risiko for, at boligafgiften senere stiger, hvis renten stiger yderligere.

Hvis andelsboligforeningens gæld ikke er et fastforrentet 1% lån, men måske et Flex- eller F-kort lån, er renten nok allerede steget ganske meget. Og selvom det forventes, at renten kommer til at falde i løbet af i år og næste år, er der ingen der ved hvornår og hvor meget. Og renten kan stige igen på et senere tidspunkt.

 

Din situation er afgørende for, hvad du bør stemme for til generalforsamlingen

Ovenstående kan have stor betydning for den enkelte andelsboligejers økonomi, og afhængig af ens økonomiske situation, tidshorisont i andelsboligforeningen etc., kan det betyde store forskelle i, hvad forskellige andelshavere foretrækker, at andelsboligforeningen skal gøre i forhold til finansieringen.

Skal du sælge snart, er du interesseret i, at andelskronen er så høj som mulig, og den fremtidige boligafgift betyder mindre. Har du ikke luft i økonomien til en højere boligafgift, er du ikke interesseret i, at andelsboligforeningen påtager sig risiko/gæld, der kan få boligafgiften til at stige. Skal du bo i andelsboligforeningen i lang tid og er solidarisk med kommende andelshavere, er du måske ikke interesseret i eller ligeglad med, om andelskronen stiger eller falder på kort sigt.

Det er derfor en god ide, at du netop nu interesserer dig for, hvad der sker i din egen andelsboligforening.

Indhent tilbud på andelsboliglån

Fortæl os om dit behov og få personlige tilbud skræddersyet til din økonomi

Indhent tilbud

Om forfatteren Redaktionen

Mybanker redaktionen består af en række eksperter indenfor boligfinansiering, privatøkonomi og meget mere. Du vil muligvis have set os i nyhederne, hvor vi ofte bliver anvendt som ekspertkilde. Vi arbejder altid på at gøre komplekse økonomiske emner forståelige for alle og at bygge bro mellem borgeren, samfundet og finanssektoren.