Forum-svar oprettet

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 33 i alt)
  • Redaktionen
    Forfatter
    Indlæg
  • Køb af ejendom til udlejning

    i: Investering #383021

    At købe ejendom/lejlighed som investering og med henblik på udlejning, uden at have det fornødne kendskab  til lejeloven og reglerne på området, er farligt. At lejeren er en person du kender, behøver ikke at være en fordel, for når det kommer til stykket, er det reglerne på området som gælder og ikke hvad du og din lejer måtte have aftalt.

    Skattereglerne og fradrags mulighederne er dine mindste problemer. Du kan f.eks. ikke kræve at der betales den leje som er nødvendig for at der er økonomi i ejendommen, men kun markeds- eller omkostningsbestemt leje. Din lejer er reelt uopsigelig, så længe han opfører sig ordenligt betaler den månedlige leje. Du kan kun opsige lejemålet hvis du selv vil flytte ind i lejligheden og endda kun med 1 års varsel. Den fortjeneste som du måtte få når du sælger ejendommen beskattes som ejendomsavance. Lejeaftalen/lejekontrakten og dine henvendelser til lejeren om f.eks. lejeforhøjelse, rykker for manglende lejebetaling og andre henvendelser skal udfærdiges i henhold til lejelovens bestemmelser – da de i modsat fald ikke er gyldige.

    Du skal derfor søge sagkyndig bistand både vedrørende de økonomiske konsekvenser af dit køb og de juridiske og praktiske forhold vedrørende udlejning og administration af ejendonne.

    Forældrekøbslejlighed – Fælles kreditforeningslån

    i: Bolig og realkredit #382973

    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”>Hvis du læser mit svar fremgår det tydeligt, at du iflg. Mybankers løsningsforslag skal købe 95% af lejligheden og der er derfor tale om mere end en godkendelse til optagelse af et nyt lån.</div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”></div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”>Dine forældre bliver i så fald ikke længere de fulde ejere af lejligheden (kun med 5%), men hæfter stadigvæk for den samlede gæld, godt nok sammen med dig, men som studerende har du ikke den store sikkerhedsværdi. Du kunne lige så godt have købt lejligheden med dine forældres kaution for bank- og realkreditgælden. Og det er i dette perspektiv du skal se bankernes afslag.</div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”></div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”>Når jeg tilråder at man IKKE følger Mybankers råd uden forinden at have indhentet uafhængig rådgivning fra revisor og/eller advokat, er det fordi er er mange problemer i løsningen som Mybanker slet ikke berører og det er slet ikke usædvanligt, at der er nogen som fremkommer med “smarte” måske endda “dum smarte” løsninger, som kan give problemet med den som følger rådet. I øvrigt må lejligheden være mere værd end realkreditlånet med deraf følgende højere salgspris, og her kan gavemomentet komme på tale + problemer, hvis du ikke er enebarn.</div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”></div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”>Du har desværre ikke helt overblikket over hvad løsningen går ud på, og derfor bør du ikke følget rådet uden at have fået vendt alle sten hos en advokat og/eller revisor. Det er slet ikke sikkert at det er en god ide og problemfrit vil det ikke være.</div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”></div>
    <div style=”-webkit-font-smoothing: antialiased; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-variant-numeric: inherit; font-variant-east-asian: inherit; font-stretch: inherit; font-size: 12pt; line-height: inherit; font-family: Calibri, Helvetica, sans-serif; vertical-align: baseline; color: #000000;”>Lad være medmindre en advokat vil sige god for løsningen –  der er langt flere problemområder end hvad jeg har fremført</div>

    Forældrekøbslejlighed – Fælles kreditforeningslån

    i: Bolig og realkredit #382939

    <p class=”MsoNormal”>Når der sælges en fast ejendom, skal sælger som udgangspunkt betale skat af sin fortjenesten ved salget. Ifølge den såkaldte ”parcelhusregel” skal der IKKE betales skat af fortjenesten , såfremt sælger selv har boet i huset/ejerlejligheden og grundarealet er under 1.400 m2, hvilket i praksis betyder, at salg af parcelhuse, ejerlejligheder og andelslejligheder ikke beskattes – deraf navnet ”parcelhusreglen”.</p>
    <p class=”MsoNormal”>For at nedbringe forældrenes skattebetaling af fortjenesten ved et fremtidigt salg går Mybankers forslag ud på, at lejligheden købes i BÅDE forældrenes OG barnets navn, og at forældrene kun ejer en mindre del af lejligheden på f.eks. 5%, og ved salg derfor kun vil blive beskattet af fortjenesten på denne del. Da ”barnet” allerede ejer de resterende 95% af lejligheden, er det kun de 5% der skal sælges, for at ”barnet” blive eneejer af lejligheden. Da ingen bank eller kreditforening normalt vil finansiere en studerendes køb af lejlighed forudsætter løsningen, at både forældrene og barnet hæfter personligt og solidarisk for gælden i lejligheden.</p>
    <p class=”MsoNormal”>Når jeres respektive banker IKKE vil medvirke til løsningen, er det sandsynligvis fordi du har søgt om finansiering af køb af lejligheden, uden at gøre opmærksom på, at dine forældre sammen med dig skal hæfte solidarisk for den samlede gæld i lejligheden.</p>
    <p class=”MsoNormal”>Forslaget lægger op til at løsningen vælges allerede inden lejligheden købes. I jeres tilfælde, ER lejligheden allerede købt, hvorfor løsningen kun kan benyttes, hvis du på nuværende tidspunkt køber 95% af lejligheden. Som det også fremgår af artiklen ændrer du status fra lejer til medejer og skal derfor ikke længere betale husleje, men i stedet de faktiske udgifter vedrørende lejligheden og mister en evt. boligydelse.</p>
    <p class=”MsoNormal”>Du og dine forældre bør ikke lave en løsning som skitseret, UDEN forinden at have indhentet sagkyndig rådgivning fra revisor og/eller advokat. Det vil i givet fald være en familiehandel, med særlige regler for købesummen størrelse, hvor afvigelser i købesummen kan risikere at blive beskattet som gave hos enten køber eller sælger. Der vil også være omkostninger forbundet med købet af ejendommen, til bl.a. købsaftale, berigtigelse af handelen og udfærdigelse og tinglysning af skøde m.m.</p>

    lån af penge imellem venner

    i: Privatøkonomi #382898

    Har man lånt penge, skal de naturligvis betales tilbage. Er der ikke en skriftlig aftale (et såkaldt gældsbrev) kan det være svært at bevise, at du har lånt penge ud til den pågældende, hvor meget og på hvilke betingelser. Er der ingen skriftlig aftale om lånet, kan det blive nødvendigt at gå til retten for at få dom for, at du har penge til gode hos den pågældende.

    Den mest enkle løsning vil være, at du får personen til at vedkende sig gælden til dig,  enten ved at underskrive et gældsbrev eller et frivilligt forlig. Skal det kunne bruges i fogedretten skal det laves rigtigt og hertil får du behov for sagkyndig bestand. Det kan derfor let koste dig 2.000 kr. eller mere at forsøge at inddrive dit tilgodehavende. Alternativet er løbende at rykke og håbe på, at du med tiden får tilbagebetalt pengene.

    Du skal  huske på, at selv om personen bliver dømt til at betale dig penge, underskriver et gældsbrev eller frivilligt forlig, er det IKKE ensbetydende med at gælden til dig i praksis også bliver betalt. Har han ingen betalingsvilje og ejer han ikke såkaldte udlægsegnene aktiver, typisk ikke overbelånt hus, ejer- eller andelslejlighed, gældfri bil eller opsparing i banken, kan du ikke tvinge ham til at betale og kan kun håbe på, at hans økonomi bliver bedre inden dit tilgodehavende er blevet forældet.

    Berigtigelse af ejendomshandel som sælger

    i: Bolig og realkredit #382137

    Indtil for godt 10 år siden, blev en ejendomshandel normalt berigtiget af en advokat, som blev antaget af og betalt af køber, mens der var lokale forskelle imellem om udgiften til skødestempel blev delt mellem køber og sælger, eller betalt fuldt ud af køber.

    Da ejendomsmægleren er antaget af og kun må varetage købers interesser måtte mægleren IKKE berigtige handelen for køber. En aftale herom måtte først indgås med køber, når dennes fortrydelsesret var udløbet, på hvilket tidspunkt en normal køber for længst ville have søgt rådgivning hos den advokat som også skulle berigtige handelen for ham.

    For at mægleren også kunne tjene penge på at berigtige ejendomshandlen, brød mæglerne med den årelange tradition om at berigtigelse (skødeskrivning, refusionsopgørelse, m.m.) skete for købers regning og fik i stedet indført i købsaftalen, at berigtigelsen skulle ske for sælgers regning, og vupti – nu kan ejendomsmægleren som var antaget af sælger godt berigtige handlen for sin klients regning. Resultat mægleren tjener også på at berigtige handlen. mens sælger får en udgift, som ellers skulle have været betalt af køber. Om normalen er, at handlen berigtiges af køber eller af sælger afhænger af hvem og hvor du spørger (advokater eller mæglere), men af hensyn til egen indtjening sørger de fleste mæglere for at de skal berigtige handlerne – men for sælgers regning.

    Den værste følge af mæglernes jagt på mammon er, at mange købere går glip af uafhængig rådgivning i forbindelse med deres huskøb, da mange købere sætter lighedstegn mellem skødeskrivning/berigtigelse af handlen og advokatrådgivning vedrørende deres huskøb.

    Da det sandsynligvis både fremgår af din formidlingsaftale med mægler og af tidligere salgsbudgetter, at mægler skal berigtige handlen for din regning, er det risikabelt at lade ejendomshandlen “falde” på grund af en udgift på ca. 9 tkr. til berigtigelse af handlen. Vær glad for at der er fundet en køber.

    Bankens bestemmelser i udstykning af grund

    i: Bolig og realkredit #382119

    Den eller de som har pant i en grund med eller uden bygninger vil bevare deres pant selv om grunden udstykkes i 2.

    Derfor bestemmer panthaverne også OM de vil frigive det udstykkede areal og HVAD betingelserne herfor vil være, f.eks. ekstraordinær nedbringelse af gælden som fortsat skal have pant i den oprindelige – men nu mindre – grund.

    Har du undersøgt de skattemæssige konsekvenser?

    Ønskes: Ny bank til alm. daglig økonomi, med 2 gratis betalingskort

    i: Bankskifte #382101

    Selv om du ingen gæld har til dit pengeinstitut og kun et mindre indestående, forventer du at blive belønnet for din loyalitet fordi du har været kunde gennem 16 år. Hvad har forventet? Sparekassen tjener intet på dig udover kortgebyrer for dine 2 kort og de øvrige gebyrer man måtte beregne sig.

    Derfor er du næppe attraktiv for andre pengeinstitutter, men det finder du sikkert ud af når du begynder at sondere dine muligheder. Et pengeinstitut er ikke et filantropisk foretagende og skal derfor tjene penge hvis det skal have en fremtid. Hvis du kan finde nogen som vil udstyre dig med kort uden gebyrer, kan du være sikker på, at man vil hente den nødvendige indtægt andre steder.

     

    Mine overboere snyder i BBR – er det rimeligt?

    i: Privatøkonomi #381275

     

    Du ejer en del af en anpartsejendom, hvor det indbyrdes forhold reguleres af den samejeoverenskomst som er tinglyst på ejendommen.

    Du kan læse mere om konstruktionen på:<span style=”mso-spacerun: yes;”>  </span>https://www.bolius.dk/vaerd-at-vide-foer-du-koeber-en-ideel-anpart-16210

     

    Den oplyste fordelingsnøgle på 60/40 passer med, at den lejlighed som du bebor er på de oplyste 125 m2 og den anden på 79 m2, hvilket IKKE harmonerer med din oplysning om, at den anden lejlighed også er på eller disponerer over 125 m2.

    Du skal derfor starte med at læse samejeoverenskomsten, især f.s.v. angår hvem der har brugsretten til 2-salen og hvordan det skal forholdes, hvis en ejer ønsker at lave ændringer til ejendommen og/eller den lejlighed som han har brugsretten til. Ifølge de oplyste fordelingstal indgår 2 salen slet ikke officielt i nogen af de 2 lejligheder i ejendommen og at sagens kærne derfor er, om din medejer har været berettiget til at inddrage 2. salen i sin anpart og om indretningen af 2. salen til beboelse er lovlig, da det sandsynligvis kræver en byggetilladelse

    Uden flere oplysninger kan du ikke rådgives yderligere på dette forum. Men du bør overveje at søge juridisk rådgivning i sagen og du kan f.eks. starte med at kontakte den lokale advokatvagt medbringende samejeoverenskomsten og BBR udskrifter over begge lejlighederne i ejendommen.

    Men du skal være opmærksom på, samarbejdet ejerne imellem har meget stor betydning for en anpartslejlighed og at manglende samarbejde kan gøre livet surt for begge ejere og ikke vil gøre det lettere at sælge anparten. Så træd forsigtigt og indhent professionelle råd inden du gør yderligere.

     

     

     

     

    Mine overboere snyder i BBR – er det rimeligt?

    i: Privatøkonomi #381276

     

    Du ejer en del af en anpartsejendom, hvor parternes indbyrdes forhold reguleres af indholdet af den samejeoverenskomst som er tinglyst på ejendommen.

     

    Du kan læse mere om konstruktionen på:<span style=”mso-spacerun: yes;”>  </span>https://www.bolius.dk/vaerd-at-vide-foer-du-koeber-en-ideel-anpart-16210

     

    Den oplyste fordelingsnøgle på 60/40 passer med, at den lejlighed som du bebor er på de oplyste 125 m2 og den anden på 79 m2. Fordelingstallene tyder på, at 2 salen ikke indgår i nogen af de 2 lejligheder. Derfor har samejeoverenskomstens regler betydning for hvem der har brugsretten til 2. sal, hvordan der skal forholdes ved arbejder på ejendommen/den enkelte lejlighed og udvidelse af en lejligheds areal. Inddragelse af en tom 2. sal til beboelse kræver byggetilladelse og er derfor muligvis ulovlig.

     

    Uden flere oplysninger kan du ikke rådgives yderligere på dette forum. Men du bør overveje at søge juridisk rådgivning i sagen. Du kan f.eks. starte med at kontakte den lokale advokatvagt medbringende samejeoverenskomsten og BBR udskrifter over begge lejlighederne i ejendommen.

     

    Men du skal være opmærksom på, at ejernes manglende samarbejde kan gøre livet surt for jer begge og ikke vil gøre det lettere at sælge din anpart. Derfor bør du træde varsomt i forhold til den anden medejer indtil du har fået professionel rådgivning.

     

     

     

    Boliglån som single med børn?

    i: Bolig og realkredit #381738

    Med det forbehold, at det er banken som skal kreditvurdere dig og finansiere dit køb, kan oplyses.

    Iflg. Finanstilsynet må din gæld maksimalt udgøre 3,5 af din årsindkomst. Koster huset 1,7 million skal din årsindkomst således udgøre ca. 485.000 kr. hvilket er noget mere end din nuværende bruttoindkomst på 33.000 kr. ex. børnefamilieydelse og børnebidrag. Husk på, at børnefamilieydelse og børnebidrag fra faderen stopper når børnene fylder 18 år.

    Din rådighedsbeløb til 1 voksenog 2 børn skal iflg. Finanstilsynet mindst udgøre 10.000 kr. Men de enkelte banker kan have andre meninger om dette.

    Kravet til din egenbetaling er på mindst 5% af købsprisen, nogle banker bl.a. DB stiller højere krav. Omkostningerne ved køb af hus udgør ca. 5-6% af købesummen. Du har som egenbetaling knapt 5% af købsprisen på 1.7 million og mangler derfor ca. 90.000 kr. til dækning af den resterende del og dine købsomkostninger. Husk på, at det også koster at flytte og at der sandsynligvis også skal bruges penge i forbindelse med indflytning i huset.

    Konklusion på dine begrænsede oplysninger er, at et hus til 1.7 million nok er i overkanten af hvad du kan få finansieret og hvad du bør købe

    Salg af forældrekøb

    i: Bolig og realkredit #381714

    Min fejl. Når rådighedsbeløbet rettelig er på 7.500 kr. kan du sammenligne dette med mine oplysninger om Finanstilsynets vejledende minimumssatser som i 2016 var på minimum 5.000 månedligt til en enlig. Nogle – men ikke alle banker, har interne regler om størrelsen på rådighedsbeløbet. I dag stilles der også krav om en egen udbetaling på 5% af købsprisen, hvordan harmonerer det med oplysningen om at huset købes for restgælden på 1.300.000 kr.? Hvis Nordea ikke vil finansiere køber er der ikke andet at gøre end at prøve et andet sted.

    Søg professionel rådgivning hos advokat til at få udarbejdet en købsaftale m.m. og fastsættelse af en pris der tager hensyn til de beløb som sønnen har forbedret ejendommen med, øvrige arvinger, kravet til købers minimums udbetaling på 5%, reglerne for familie handel og gaver og prøv herefter i et andel pengeinstitut.

    Kan sønnen ikke få finansieret købet får i behov for rådgivning til at sikre hans forbedringer af ejendommen, som i realiteten er lån som han har ydet dig.

    Opgørelse af gl. urørt konto – banken vil ikke dokumentere udbetaling

    i: Privatøkonomi #381713

    Forældelseslovens § 7:<b style=”color: #000000; font-family: Times New Roman; font-size: 16px; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: bold; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-align: left; text-decoration: none; text-indent: 0px; text-transform: none; -webkit-text-stroke-width: 0px; white-space: normal; word-spacing: 0px;”> </b><span style=”display: inline !important; float: none; background-color: #ffffff; color: #000000; font-family: Times New Roman; font-size: 16px; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-align: left; text-decoration: none; text-indent: 0px; text-transform: none; -webkit-text-stroke-width: 0px; white-space: normal; word-spacing: 0px;”>For fordringer i henhold til indlån i pengeinstitutter el.lign., herunder på tilskrevne renter, er forældelsesfristen 20 år regnet fra den seneste indsættelse, hævning, rentetilskrivning eller postering i øvrigt på kontoen.</span>

    Det fremgår af afgørelsen fra PI-Ankenævnet, hvor kontoen ligesom i dit tilfælde var et aftaleindlån, at kontoen må antages at være udgået ved aftalens ophør og derfor ikke længere er eksisterende. Mon ikke man i din sag vil nå til samme resultat. I øvrigt omfatter et aftaleindlån normalt større beløb, hvorfor man vil og bør reagere angående placering af indeståendet når kontoen ophører. Forældelsesfristen betyder IKKE, at man blot der endnu ikke er gået 20 år fra sidste postering på kontoen, kan kræve at få dokumentation for hvad der er blevet af pengene udover de 5 år hvor banken er forpligtet til at gemme materialet.

    Men det er i sidste ende en konkret vurdering som du evt. kan indbringe for Det Finansielle Klagenævn.

    Salg af forældrekøb

    i: Bolig og realkredit #381701

    Da du hverken har oplyst den offentlige ejendomsværdi eller købsprisen er det svært at have en kvalificeret mening om dit spørgsmål. I øvrigt er det ikke læserne her som skal finansiere købesummen, men et pengeinstitut.

    Da der er tale om en familie handel, kan huset sælges for ejendomsværdien minus 15%. Men et rådighedsbeløb på 2.000 kr. er helt klart for lille. Finanstilsynets vejledende satser i 2006 var på minimum  5.000 kr. til gode kunder uden tabsrisiko og på minimum 3.000 kr. til kunder med spinkel økonomi = negativ formue, stor gæld m.m. Med en gæld på 1,3 million og en årsindkomst på 350.000 bliver gældsfaktoren på 3,7, hvilket er i den høje ende iflg. Finanstilsynets vejledning. I øvrigt kan man ikke leve af friværdien.

    At finansiere en enlig´s køb af fast ejendom med et månedligt rådighedsbeløb på kun 2.000 kr. tangerer det “kriminelle”

    Opgørelse af gl. urørt konto – banken vil ikke dokumentere udbetaling

    i: Privatøkonomi #381700

    Du har i et pengeinstitut  haft en konto som er udgået i 2007. Nu 13 år efter vil du have, at banken skal dokumentere at pengene er udbetalt og til hvem.

    Banken har kun pligt til at gemme bogføringsbilag i 5 år, hvorfor du ikke nu kan forlange at banken nu skal fremlægge den ønskede dokumentation. Iflg. årsopgørelsen fra SKAT for 2007 har du fået tilskrevet rente på kontoen og dens indestående var ved årets udgang “0” = kontoen er udgået i løbet af 2007. Men du får hvert år også årsopgørelse fra banken, som også må have vist at kontoen er udgået i løbet af 2007. Så det er noget sent du reagerer.

    At du skal dokumentere at du har fået pengene udbetalt i 2007 lyder mærkeligt og må skyldes en misforståelse hos enten banken eller dig.

    Du kan indbringe sagen for Det Finansielle Ankenavn (tidligere Pengeinstitutankenævnet) men prøv inden at læse dets afgørelse 580/2012 og andre afgørelse om spørgsmålet

    Ophævelse af reserveret beløb

    i: Forbrugslån #381268

    Du kan læse mere om spørgsmålet på nedenstående link

    https://www.emaerket.dk/forbruger/tips-guides-og-gode-raad/reservation-paa-mastercard

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 33 i alt)