Realkreditjunglen: Med eller uden afdrag?

udgivet: 15. januar 2015
, sidst redigéret: 27. februar 2017
Realkreditjunglen: Med eller uden afdrag?
Du kan som boligejer miste store beløb ved ikke at have skruet dine realkreditlån rigtigt sammen. Vilkår og låneformer er meget forandrede efter finanskrisen. Mybanker guider dig i de kommende måneder gennem junglen i en serie artikler. Læs med, der kan også være ting, du skal overveje.


Emnet i denne artikel er, hvilke overvejelse du bør gøre dig, når du skal vælge, om dit realkreditlån skal være med eller uden afdrag. Emnerne i de andre artikler i serien kan du se nedenfor - formuleret i overskrifter og præsenteret i grafik, som du kan klikke på, hvis du vil læse mere. 

 

Afdragsfrihed eller afdrag?

 

Det første valg de fleste boligejere træffer er, om der skal være afdragsfrihed eller afdrag. Eller måske delvist afdragsfrihed, hvor man skaffer lidt luft i økonomien uden at betale alt for meget i omkostninger. 

 

Her kommer konklusionerne: 

 

Undgå afdragsfrihed for den del af lånet der ligger over 60 procent af ejendomsværdien. Merprisen for afdragsfrihed er her op til otte gange højere end for den del af lånet, der ligger under 40 procent af ejendomsværdien. Den reelle omkostning kan derfor være højere end for eksempelvis renten på dit eventuelle bil- eller boliglån.

 

Hvordan finder man penge til at afdrage, hvis budgettet er stramt? En mulighed er at betale mindre af på anden gæld, da denne kan være billigere end afdrag på den dyreste del af realkreditlånet uden afdrag. For eksempel kan man forlænge løbetiden og afdrage mindre på et billån.

 

Hvis du ønsker delvis afdragsfrihed på en del af lånet i huset, så få to separate lån med separat fastsatte bidrag. På den måde kan lånet med afdrag placeres ”yderst” i prioritetsrækkefølgen, og du afdrager dermed på lånet med det højeste bidrag og afdrager ikke på lånet med det laveste bidrag. Dermed får du afdragsfriheden der, hvor det er billigst.

 

Vær opmærksom på at Realkredit Danmark som standard beregner et ”samlet bidrag” for den totale belåning og at alle lån dermed får samme ”høje” bidrag. Realkredit Danmark har et tillæg for afdragsfrihed der er specielt højt hvis den samlede belåning i huset er over 60 procent af ejendomsværdien. Tjek derfor altid mere end én udbyder, da det kan variere, hvem der er billigst, afhængig af din konkrete situation. Søg eventuelt uafhængig rådgivning.

 

På nuværende tidspunkt ser BRF kredit ud til at have de laveste samlede omkostninger for en belåning hvor 0-60 procent af ejendomsværdien er med afdragsfrihed, og 60-80 procent af ejendomsværdien er med afdrag. Hvilket realkreditinstitut, der er billigst, kan skifte afhængig af låntype, afdrag/ikke afdrag, vurderingen af ejendommen, og belåningsgrad. Tjek derfor altid med dine specifikke låneønsker hvor du får det billigste lån.

Du har mulighed for at sammenligne realkreditlån her 

 

Nedenfor ser vi nærmere på tallene

 

Forskellen i omkostninger i de enkelte institutter er større, end mange forestiller sig. Vidste du for eksempel, at forskellen på dyreste og billigste omkostninger på et 80 procent belånt hus til 2,0 millioner kroner - med F3-lån og delvis afdragsfrihed - er 6.000 kroner om året? Det er et anseeligt beløb, som i stedet kan anvendes til andre, mere fornøjelige aktiviteter.

 

Alle realkreditinstitutter har hævet bidragene markant de seneste år - og endnu mere på lån med afdragsfrihed.

 

Det er sket på en måde så forskellen i bidrag i forhold til ejendomsværdi er blevet markant større. Lad os tage et gængs eksempel: Et hus til to millioner kroner, der er fuldt belånt i realkreditten, svarende til 80 procent af ejendomsværdien.

 

Lånet på 1.600.000 kroner bør analytisk betragtes som tre forskellige lån. Dette skyldes at der betales forskellige bidragssatser afhængigt af, hvor belånt ejendommen er. For nemheds skyld kalder vi dem lån A, lån B og lån C.

 

Lån A: fra 0-40 procent af ejendomsværdien (0-800.000 kroner)

 

Lån B: fra 40-60 procent af ejendomsværdien (800.000 – 1.200.000), svarende til 400.000 kroner.

 

Lån C: fra 60-80 procent af ejendomsværdien (1.200.000 – 1.600.000), svarende til 400.000 kroner.

 

Hvert af disse tre lån får fastsat bidrag i henhold til sit eget sæt bidragssatser, og satserne er generelt højere jo højere en del af ejendomsværdien lånet berører. Lån med afdragsfrihed er desuden dyrere end lån med afdrag.

 

Uanset om du måske kun har/får et enkelt lån, er bidraget fastsat ved at lægge prisen på de ovenstående tre lån sammen.

 

Eksempel på 30-årigt F3 lån

 

Lad os se på Nykredit/Totalkredits bidragssatser for et 30-årigt F3 lån (tre års fast rente) med afdrag:

 

Lån A: 0,70 %

 

Lån B: 1,25 %

 

Lån C: 1,65 %

 

Bidraget stiger markant, jo mere ejendommen er belånt. Hvis lånet er med afdragsfrihed er merprisen i forhold til lån med afdrag:

 

Lån A: 0,1 procentpoint. Samlet bidrag med afdragsfrihed er 0,80 procentpoint.

 

Lån B: 0,3 procentpoint. Samlet bidrag med afdragsfrihed er 1,55 procentpoint.

 

Lån C: 0,8 procentpoint. Samlet bidrag med afdragsfrihed er 2,45 procentpoint.

 

Som det fremgår, er merprisen for afdragsfrihed for lån C otte gange så høj som for lån A (0,8 procentpoint kontra 0,1 procentpoint).

 

Det skjulte dyre lån til forbrug

 

For lån C, der er på 400.000 kroner, er første års afdrag lidt over 12.600 kroner. For at slippe for dette afdrag skal man betale 3.278 kroner mere i bidrag. Effekten af det er den samme, som hvis man låner 12.600 kroner i banken. Omkostningen til det er 3.278 kr., svarende til cirka 26 procent i rente. Det siger næsten sig selv, at dette er en meget dyr måde at skaffe sig penge til et ekstra forbrug.

 

Kan man gøre det bedre end det? Det kan man faktisk godt. For eksempel ved at betale et billån tilbage over en længere periode - og anvende besparelsen til at betale afdrag på realkreditlånet. Man kan sågar, for at sætte sagen på spidsen, med fordel optage et almindeligt forbrugslån, og anvende pengene til at betale afdrag på lån C i realkreditten.

 

Med andre ord: Afdragsfrihed for lån C er så dyrt, at man bør undgå det, hvis man på nogen måde kan.

 

For lån A, der er på 800.000 kroner, er første års afdrag lidt over 25.200 kroner, og for at slippe for dette afdrag skal man betale 901 kroner mere i omkostninger. At betale 901 kroner for at få 25.200 kroner mere til forbrug i sit budget svarer til en rente på knap fire procent, hvilket er konkurrencedygtigt i forhold til andre lån.

 

Lad os tage Nykredit/Totalkredit som eksempel.  Bidraget på et F3 lån uden afdrag fra 0-60 procent af ejendomsværdien vil være (0,7 % * 2/3) + (1,25 % * 1/3) = 0,883 procent.  

 

Bidraget på et F3 lån med afdrag fra 60-80 % af ejendomsværdien vil være 1,65 %.

 

Det vil sige, at det er billigere at låne med afdragsfrihed i den mest sikre del af lånet, end på den yderste del af belåningen (lånet for 60-80 % af ejendomsværdien med afdrag).  

 

Det er således en fordel at have to lån, et uden og et med afdragsfrihed, hvor man afdrager på det dyreste. Man kan eventuelt afdrage hurtigere på lånet med den høje bidragssats. Det vil over tid give en stadig større besparelse.

 

Stor besparelse

 

Kan det betale sig at henvende sig til flere institutter? Det kan det godt. For en samlet F3 belåning på 80 procent, med afdragsfrihed fra 0-60 procent og afdrag fra 60-80 procent af ejendomsværdien, i et hus med en ejendomsværdi på 2.000.000 kroner er forskellen mellem billigste og dyreste realkreditinstitut cirka 6.000 kroner i samlede bidrag, kursskæring m.m. om året det første år.

 

Forskellen mellem dyreste og billigste lån, og hvilken udbyder der er billigst, afhænger af hvilket lån og afdragsprofil man ønsker, belåningsgrad, samt af vurderingen af ejendomsværdien. Få derfor altid tilbud og vurdering fra flere långivere. 

 

Tilmeld dig låneovervågning af realkreditlån og hold dig opdateret her.

 

sidst redigéret: 27. februar 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?