Det billigste flekslån netop nu
Artiklen er fra marts 2017
Man skal tro meget på fortsat rentefald for at vælge et F1-lån frem for et F2-lån. Af nedenstående tabel fremgår det nemlig, at lånerenten efter kursskæring kun ligger 0,02 procentpoint højere for F2-lån end for F1-lån.
Aktuelle rentesatser for flekslån |
F1 | F2 | F3 | F4 | F5 |
| Obligationsrente | -0,42% | -0,25% | -0,05% | 0,16% | 0,39% |
| Kursskærring | 0,30% | 0,15% | 0,07% | 0,05% | 0,04% |
| Lånerente (Kontant rente) | -0,12% | -0,10% | 0,02% | 0,21% | 0,43% |
| Pris for et års lngere fast rente | 0,02% | 0,24% | 0,57% | 0,88% | |
| -0,08% | 0,26% | 0,78% | 1,31% |
*Note: Kursskæring tillægges lånerenten og fordeles dermed reelt over fastrenteperioden. Kursskæring betyder derfor mindre for lånerenten, jo længere fastrenteperioden er.
Forskellen i lånerente mellem F3 og F2 er 0,12 procentpoint. For at sikre renten i år tre ved at vælge et F3 -lån betaler man – i forhold til et F2-lån – således 0,12 procentpoint mere i år et og to + 0,02 procent i år tre. Den reelle rente i år tre med et F3-lån er derfor (0,12*2) + 0,02 = 0,26 procent.
Hvis man optager et F2-lån, betaler man -0,1 procent i rente i år et og år to. Hvis et F3-lån til 0,02 procent i rente hvert af de tre år skal være en fordel, skal lånerenten på et F1-lån om to år være steget til 0,26 procent, før det er bedre at tage et F3-lån end et F2-lån i dag og et F1-lån om to år.
På samme måde kan man sammenligne F4 med F3 og F5 med F4-lån. Tallene fremgår af tabellen.
Man kan også sammenligne -0,1 procent på F2 med 0,21 procent på F4. Den faste rente i år tre og fire koster med et F4-lån 0,21 procent i rente i fire år mod -0,1 procent i år et og to med et F2-lån. Prisen for fast rente i år tre og fire bliver derfor ((0,21*4) – (-0,1*2)) / 2 = 0,52 procent. Lånerenten på et F2 skal om to år være steget fra -0,1 procent til 0,52 procent, for at det er billigere at tage et F4-lån i dag fremfor et F2-lån i dag og et nyt F2-lån om to år.
Man kan i tabellen se, at prisen for at sikre renten et år mere er 0,26 procentpoint ved et F3-lån, mens den er 0,79 procentpoint for et F4-lån og 1,31 procentpoint for et F5-lån.
Selvom renten på Flekslån er lav, og forskellen i rente mellem de forskellige flekslån kan synes lille, betyder kursskæring og forskel i rente, at flekslån med længere fastrente i for eksempel fem år er ganske meget dyrere end flekslån med kortere fastrente periode for eksempel F3- lån.
Hvis vi sammenligner F5 og F3 på samme måde som F4 og F2 ovenfor er resultatet ((0,43*5) – (0,02*3) / 2 = 1,05%. Renten på et F2-lån skal om tre år være steget fra -0,1 procent til 1,05 procent, for at det er billigere at tage et F5-lån i dag frem for et F3-lån i dag og et nyt F2-lån om to år.
Hvis F2-renten stiger
Hvis man tror, at F2-renten om tre år er steget fra -0,1 procent til 1,05 procent, er det måske en bedre ide at satse på en endnu længere fastrenteperiode og dermed i stedet satse på at få en reduktion af ens restgæld, når/hvis renten stiger.
BRF er for tiden det eneste realkreditinstitut, hvor bidraget er det samme på alle typer flekslån. Hos de tre andre realkreditinstitutter er bidraget højere for F1-, F2-, F3- og F4-lån.
Konsekvensen er, at prisforskellen mellem de forskellige flekslån er mindre end hos BRF.
Nedenfor er tabellen ovenfor udvidet med bidragstillæg fra Realkredit Danmark.
*Note: Kursskæring tillægges lånerenten og fordeles dermed reelt over fastrenteperioden. Kursskæring betyder derfor mindre for lånerenten, jo længere fastrenteperioden er.
Bidragstillæg giver rentestigninger
Alle reelle renter undtagen F5 stiger som følge af bidragstillægget. Bidragstillægget betyder også, at merprisen for F5 bliver meget mindre end i BRF.
Hvis vi sammenligner F5 og F3 på samme måde som oven for, er resultatet nu ((0,43*5) – (0,22*3) / 2 = 0,75 procent. Renten på et F2-lån skal om tre år være steget fra 0,15 procent til 0,75 procent, for at det er billigere at tage et F5-lån i dag frem for et F3-lån i dag og et nyt F2-lån om to år. Sammenlignet med oven for (uden bidragstillæg) er den nødvendige rentestigning markant mindre. Hvis man er tvunget til at betale bidragstillæg på F1- til F4-lån, skal man tro mindre på en rentestigning, før man vælger F5-lån.
Hvilket flekslån man skal vælge, afhænger således også af, i hvilket realkreditinstitut man skal optage/refinansiere sit lån. Hvis man kan vælge frit, og man tror, at BRF fortsat vil have samme bidragssatser for alle flekslån, ser F3 ud til at være det billigste lån.
Hvis man er bundet til et andet realkreditinstitut end BRF, eller tror BRF hæver bidragene på niveau med de andre, ser merprisen for et F5-lån ud til i høj grad at blive finansieret af lavere bidrag og lavere kursskæring. Hvis man tror, at renten snart stiger, skal man overveje at gå efter en reduktion i restgælden, hvilket normalt bedst opnås med et fastforrentet lån med lang løbetid og eventuelt uden afdrag. Prisen for det er dog stadig ca. to procentpoint, så timing er vigtig.
