Stigende omkostninger gør valg af flexlån endnu mere kompliceret

udgivet: 22. februar 2017
, sidst redigéret: 28. februar 2017
Stigende omkostninger gør valg af flexlån endnu mere kompliceret
Hvis man skal optage et nyt lån og ønsker sig et F1-, F3- eller F4-lån, er BRF det oplagte realkreditinstitut at vælge. Men hvad så, hvis man derimod skal tegne et F5-lån? Læs mere her.

 

Du har nok opdaget, at omkostningerne (bidrag og kursskæring) på realkreditlån er steget voldsomt de seneste år, men stigningerne har været størst for flexlån og endnu større for flexlån, hvor renten er fast i relativ kort tid, for eksempel 1-3 år (F1- og F3-lån). Kombineret med en faldende rente har det betydet, at det i flere perioder i 2016 har været dyrere at have et F1-lån end et F3-lån, hvis man regnede bidrag og kursskæring med. Forskellen i renten blev så lille, at den lave rente på korte fastrenteperioder ikke kunne kompensere for de højere omkostninger til bidrag og kursskæring. De stigende omkostninger på de korte flexlån ”spiste” også en stor del af den lavere rente sammenlignet med for eksempel F5-lån.

 

Omkostninger steget markant

På flexlån betaler man to slags løbende omkostninger:

 

  1. Bidrag, der beregnes som en procentdel af restgælden. Bidraget fastsættes normalt ved lånets udbetaling og er højere jo større del af ens ejendom, man har belånt. På trods af dette kan realkreditinstitutterne løbende ændre bidraget i lånets løbetid, og over de seneste år er det sket med jævne mellemrum.
  2. Kursskæring, der er et ”fradrag” realkreditinstitutterne beregner sig i den pris/kurs, som realkreditinstitutterne får, når de sælger obligationer til at finansiere flexlån. Fradraget i kursen resulterer i en højere lånerente for låntagerne. Man kan således ikke se kursskæring på opkrævningen fra realkreditinstituttet, men det er en omkostning, der er præcis lige så reel som bidrag.

 

Fordi F1-lån skal refinansieres hvert år, og dermed pålægges kursskæring hvert år, er omkostningen til kursskæring en væsentligt højere andel af omkostningerne for F1-lån end for eksempelvis F5-lån.

 

For at illustrere hvor meget omkostningerne er steget, ses nedenfor en tabel med totale årlige omkostninger til bidrag og kursskæring før og nu. Beregningerne er for første års omkostninger på et lån på to millioner kroner uden afdrag, der ligger mellem 0-80 procent af ejendomsværdien.

 

Tabel 1 

 

Som det fremgår, er omkostningerne på et F1-lån i Nykredit/Totalkredit steget med 260 procent siden 2009, mens prisstigningen på et F5-lån ”kun” har været 148 procent.

 

Efter at Trump blev valgt, den amerikanske centralbank hævede renten, og den europæiske centralbank annoncerede en reduktion af deres opkøbsprogram, er renten på F3- og F5-lån igen steget relativt til F1-lån (og F-kort).  I begyndelsen af februar i år var renten (før kursskæring) på F1, F3, F4 og F5 lån henholdsvis -0,41 procent, -0,06 procent, 0,17 procent og 0,40 procent.

 

Det er derfor interessant at se på forskellen i renten i sammenhæng med forskellen i omkostninger.

 

I tabellen nedenfor er dagens omkostninger tillagt renten (ultimo januar) i kroner, så man kan se hvad den samlede rente, bidrag og kursskæring koster.

 

Tabel 2 

 

Af tabellen fremgår det, at markedet/investorerne vil have 8.000 - -8.200 = 16.200 kroner mere i årlig rente, hvis renten skal låses fast i fem år sammenholdt med fast rente i et år. For at dette skal give mening, skal en investor, der køber etårige obligationer fra F1-lån, tro på en markant rentestigning, der mellem år to og fem kan kompensere for den lave rente det første år. Der kan også være andre grunde til forskellen i renten, men de er mindre aktuelle for låntager.

 

Sikkerhed til reduceret pris

På grund af højere omkostninger på F1-lån er låntagers udgifter til et F5-lån i Nykredit/Totalkredit kun 32.800 – 27.800 = 5.000 kroner større end F1-lånet. Lavere omkostninger på F5-lånet ”sponserer” således næsten to tredjedele af merrenten på et F5-lån. På F4-lån er de samme tal henholdsvis 11.600 kroner og 4.600 kroner.

 

Det betyder, at selvom renten på et F5-lån er mere end dobbelt så høj som på et F4-lån, og investorerne får 4.600 kroner mere om året i rente for et F5-lån i forhold til et F4-lån, koster det kun låntager 400 kroner mere, fordi omkostningerne på F5-lån er lavere.

 

Hvis man tror, at markedet prissætter risiko og renter korrekt, har man med F5-lån mulighed for at få sikkerhed til en ”reduceret pris”, fordi man sparer omkostninger.

 

Investors merrente på et F3-lån relativt til et F1-lån er -1.200 - - 8.200 = 7.000 kroner, men det koster kun låntager i Nykredit/Totalkredit 28.133 – 27.800 = 333 kroner mere om året. Man skal som låntager derfor tro meget stærkt på lave renter, hvis man forsætter med sit F1-lån i Nykredit/Totalkredit.

 

BRF betydeligt billigere

Som det fremgår af tabel 2, er F1-, F3- og F4-lån markant billigere hos BRF end hos de tre andre realkreditinstitutter. Den lave pris skyldes, at BRF ikke som de tre andre har hævet priserne i 2016 og dermed ikke som de andre har differentieret i bidrag mellem forskellige flexlån.

 

Dermed er forskellen i omkostninger mellem for eksempel F3- og F5-lån også større hos BRF end hos Nykredit/Totalkredit, og udgøres stort set af forskellen i renten. Et F3-lån koster således 21.633 kroner om året, mens et F5-lån koster 30.300 kroner. På tre år er udgiften til et F3-lån 3 * 21.833 = 64.899 kroner. Udgiften til F5-lånet er i samme periode 3 * 30.300 = 90.900 kroner. Merprisen for F5- lån er således 26.001 kroner på tre år.

 

Den reelle pris for F5-lånet i år fire og fem er derfor prisen for F5 plus forskellen mellem F3 og F5 i år et til tre, svarende til (26.001 + (2 * 30.300)) / 2 = 43.300 kroner pr. år.

 

Som alternativ til at tage et nyt F3-lån om tre år, der vil koste 22.833 kroner i omkostninger, betaler man med et F5-lån reelt 43.300 i rente og omkostning i år fire og fem. Sagt på en anden måde skal renten om tre år været steget til (43.300 – 22.833)/2.000.000 * 100 = 1,02 procent fra i dag -0,06 procent, før et F5-lån er billigere end et F3-lån. Det er naturligvis under forudsætning af, at bidragssatserne på F3-lån hos BRF ikke stiger inden refinansieringen af F3-lånet.

 

Hvis man står for at optage et nyt lån og ønsker sig et F1-, F3- eller F4-lån, er BRF det oplagte realkreditinstitut at vælge. Hvis man ønsker et nyt F5-lån, er forskellen mellem de fire realkreditinstitutter meget lille. Hvis man vælger et F5-lån i BRF, skal man tro på en rimelig stor rentestigning i år tre, før det er billigere end et F3-lån.

 

Hvis man skal refinansiere sit F1-eller F3-lån og gerne vil fortsætte med at have F1- eller F3-lån, men ikke er kunde i BRF, er det lige før besparelsen i omkostninger kan finansiere en låneomlægning, specielt hvis ens hus/lejlighed er steget i værdi på det seneste, men det afhænger af lånets størrelse. Jo større lån man har, jo mindre vægter de fast omkostninger ved en omlægning sammenlignet med besparelsen, der er en procentsats og dermed større, jo større lånet er.

 

Få revurderet din bolig  

Hvis man har haft sit lån i et stykke tid, er det ikke umuligt, at ens hus er steget i værdi, siden lånet blev optaget. Hvis man i forbindelse med refinansiering indhenter tilbud på et nyt lån, kan man samtidig få vurderet huset og dermed få et bidrag fastsat ud fra den nye højere vurdering. Specielt for lån over 60 procent af ejendommens værdi kan der være store besparelser på bidraget, hvis man kan få en højere vurdering af sin ejendom.

 

Et stort lån og/eller en højere vurdering af huset vil begge tælle på plussiden af argumenterne for at omlægge lånet og flytte realkreditinstitut.

 

Hvis det ikke kan betale sig at flytte realkreditinstitut til BRF, bør man overveje, om man ikke, som nævnt ovenfor, får så meget af forskellen mellem F3- og F5-lån finansieret af lavere omkostninger, at et F5-lån er attraktivt.

 

Skal fastrenteperioden øges?

Som det fremgår, skal man både overveje forskellen i renten og forskellen i bidrag og kursskæring, når man vælger sit flexlån. I visse situationer kan det være billigt at øge fastrenteperioden, fordi lavere omkostninger finansierer en del af renteforskellen. Det afhænger dog af renteniveauet på forskellige fastrenteperioder, og af i hvilket realkreditinstitut man har sit lån. Hvis man skal optage et nyt flexlån med en kort fastrenteperiode, fremgår det tydeligt, at BRF for tiden er meget konkurrencedygtig.

 

Det er vigtigt at være opmærksom på, at ovenstående alt sammen er regnet ud fra et lån uden afdrag fra 0-80 procent af ejendommens værdi. Generelt er det dyrt at have afdragsfrihed for den del af lånet der er mellem 60 og 80 procent af ejendommens værdi, men uanset om man vælger at afdrage den del af finansieringen, der er over 60 procent af ejendommens værdi, vil omkostninger stadig spille en stor rolle for valget af flexlån.

 

Hvis man i stedet vælger lån med afdrag, eventuelt en kombination af to lån uden henholdsvis med afdrag, kan billedet ændre sig. Det samme gælder, hvis man kun har behov for at låne fra 0-60 procent af ejendomsværdien.

 

Som eksempel er nedenfor samme tabel som ovenfor, stadig for et lån på 2 millioner kroner, men nu for et lån med afdrag der ligger mellem 0-60 procent af ejendomsværdien.

 

Tabel 3

 

Som det fremgår, er løbende omkostning cirka 10.000 kroner mindre pr. år, men forholdene mellem de forskellige flexlån og de forskellige realkreditinstitutter er stort set de samme.

 

sidst redigéret: 28. februar 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?