Sådan får du råd til din nye bolig
Den rigtige/grundige forberedelse kan nemt betyde, at du kan købe bolig for 1,1 mio. kr. mere end ”naboen”, der ikke har forberedt sig. Det gælder om at tænke ”ud af boksen” og begynde i god tid.
Der er tre betingelser, når du skal købe bolig:
- Rådighedsbeløb
- Gældsfaktor der igen afhænger af husstandsindkomst/rådighedsbeløb
- Udbetaling
Rådighedsbeløb
Første betingelse er, at du har råd til at sidde i boligen. For 16 år siden var det en altafgørende faktor og med de høje renter, er det igen blevet en faktor, bankerne kigger på. Dengang var renten på fastforrentede lån over 6%. Med en fast rente, der i dag er oppe på 5% for 30-årige lån, kan den månedlige ydelse igen være en faktor, der begrænser dine boligdrømme.
Det koster f.eks. 3.898 kr. pr. måned efter skat at låne 1.000.000 kr. med fast rente og afdragsfrihed i et realkreditinstitut. Med fast rente fem år ad gangen (F5-lån) koster det 3.087 kr. pr. måned.
Efter en længere periode med lave renter, kan rådighedsbeløbet derfor igen være en begrænsende faktor i forbindelse med boligkøb.
Gældsfaktor
Anden betingelse handler om gældsfaktor, altså et udtryk for hvor meget gæld, du har relativt til din husstandsindkomst. Dermed bliver husstandsindkomst en væsentlig begrænsning for, hvor meget du kan købe bolig for. Har du 5% til udbetaling og penge til omkostninger, kan du have en gældsfaktor på 4 efter køb af bolig. Det vil sige, at du kan låne 4 gange din husstandsindkomst.
I Finanstilsynets vejledning er husstandsindkomst defineret som ”uden eget bidrag til arbejdsgiveradministreret pensionsordning og arbejdsgivers pensionsbidrag”. Har du f.eks. en 5+10% pensionsordning med dit arbejde, (du betaler 5% og din arbejdsgiver betaler 10%) er det en stor del af din indkomst, der ikke tæller med i din husstandsindkomst.
Har du/I f.eks. en husstandsindkomst på 750.000 kr. før pension, er det kun 750.000 * 0,95 = 712.500 kr. der tælles med efter Finanstilsynets regler. Samtidig tæller de 750.000 * 0,1 = 75.000 kr. du/I får i pensionsbidrag fra arbejdsgiver ikke med.
Efter Finanstilsynets regler kan du derfor kun låne 712.500 * 4 = 2.850.000 kr.
Tæller hele din løn, inkl. pension med, kan du låne (750.000+75.000) * 4 = 3.300.000 kr.
Hvis du sætter pensionsopsparingen på pause, mens du kigger på bolig, kan du altså se efter en bolig, der koster 450.000 kr. mere.
Udbetaling
Den anden begrænsning for hvor høj gældsfaktor, du kan have, er udbetaling. Med 10% i udbetaling kan du have en gældsfaktor på 5 i stedet for 4. Med 10% i udbetaling kan du altså låne 25% mere end med 5% i udbetaling.
I eksemplet ovenfor betyder det, at du med 460.000 kr. i udbetaling kan købe bolig for 4.585.000 kr., mens du med 175.000 kr. i udbetaling kan købe bolig for 3.475.000 (3.300.000 + 175.000). (Se tabel nedenfor)
Med den rette planlægning kan du købe bolig for 1.110.000 kr. mere.
Sådan får du råd til udbetalingen
Men hvordan sparer du de ekstra 285.000 kr., du skal bruge for at have 10% i udbetaling, op?
- Du begynder i god tid, og du dropper din pensionsopsparing, indtil du køber din første bolig.
- Forældre og bedsteforældre kan hver, uden at betale gaveafgift, forære deres børn, stedbørn og børnebørn 69.500 kr. om året. Har du forældre eller bedsteforældre, der har penge og/eller friværdi, kan du undersøge om du evt. kan få nogle af disse ”foræret”. Tidligere var ”lån” fra forældre til børn og børnebørn, med henblik på boligkøb, ganske udbredt.
- Med Finanstilsynets regler om gældsfaktor hjælper det ikke at låne pengene, da det blot skubber til din gældsfaktor.
I ovenstående eksempel får du 112.500 kr. ekstra i løn årligt, hvis du dropper pensionsopsparingen. Uden topskat giver det ca. 66.000 kr. ekstra udbetalt om året. De kan herefter investeres med henblik på opsparing.
Skal du droppe din pensionsopsparing?
Er det en dårlig ide at droppe din pensionsopsparing? Kommer du til at savne pengene senere? – Nej det er ikke sikkert.
- Du kan indbetale mere til pension på et senere tidspunkt.
- Det kan være, at den pensionsopsparing, som du ”springer over”, alligevel ville være blevet modregnet i pensionstillæg fra staten.
- Gevinsten på egen bolig er skattefri og et godt supplement til pensionen.
Hvis vi siger, du betaler 10.000 kr. mindre til din pensionsopsparing, er det ikke sikkert, du går glip af hele beløbet. En del af de 10.000 kr. ville muligvis være blevet modregnet i pensionstillæg fra staten.
Gevinster på fast ejendom er skattefrie og modregnes ikke i offentlige ydelser. Du kan have 1.000.000 kr. mere i friværdi, uden det betyder mere modregning i pensionstillæg eller ældrecheck.
Køber du bolig for 1.110.000 kr. mere, og boligen stiger med 3% om året i 25 år, vil du have en ekstra friværdi om 25 år på cirka 1,2 mio. kr. skattefrit – også selvom du har afdragsfrihed i alle 25 år.
