Hvad betyder differencerente?

Har du fået tilbud på at indfri et fastforrentet realkreditlån, f.eks. i forbindelse med låneomlægning, boligsalg eller lignende, er du sikkert stødt på udtrykket differencerente eller godtgørelsesrente. Begrebet dækker over det beløb, der betales i forbindelse med indfrielse af lånet, og det kan være ganske mange penge.  Men hvad er det?

 

Kompensation til realkreditinstituttet

Det korte svar er, at differencerenten er kompensation til realkreditinstituttet, fordi de skal betale renter til obligationsejerne, også efter at du har indfriet dit lån. En nærmere forklaring følger nedenfor med udgangspunkt i indfrielse af fastforrentede realkreditlån.

Fastforrentede realkreditlån kan, modsat Flekslån, indfries til kurs 100. Ikke kun når de udløber eller refinansieres, men også hver den 31/3, 30/6, 30/9 og 31/12. En sådan opsigelse kræver dog to måneders varsel til realkreditinstituttet. Ved en indfrielse før tid til kurs 100, sker der teknisk det, at obligationsejerne får de obligationer, der oprindelig er brugt til at finansiere realkreditlånet, indfriet til kurs 100 (også kaldet udtrukket).

 

Har du den rette bank? Prøv Mybankers Skift bank service og får tilbud fra andre banker

 

Mange låneomlægninger før tid siden finanskrisen

Med det store rentefald siden finanskrisen, er der sket rigtig mange indfrielser før tid til kurs 100. Der sker, fordi mange låntagere har omlagt lån til en lavere rente og/eller til Flekslån.

 

Det er ikke alle låntagere, der ønsker at vente med at indfri lånet til en af de fire ovennævnte datoer hvor der kan indfries til kurs 100.

Det kan f.eks. skyldes:

• at de ønsker det nye lån hjemtaget nu, og dermed undgå risiko for at renten stiger inden det gamle lån indfris og det nye lån hjemtages.
• at huset er solgt og køber ønsker at tinglyse nye realkreditlån i ejendommen.
• at der ikke er tid til at vente på at det gamle lån først aflyses/fjernes fra tingbogen ved indfrielse på en af de fire datoer for indfrielse.
• at differencerente er billigere end at indgå en kurskontrakt/fastkursaftale og vente med indfrielsen til en af de fire nævnte datoer. (Ved omlægning af lån kan man alternativt vælge en kurskontrakt/fastkursaftale der løber frem til det gamle lån indfris – læs mere om den her).

 

Låntager betaler realkreditinstituttets tab

Hvis man f.eks. den 12. juni ønsker at indfri sit 2 millioner kroners 3,5% lån til kurs 100, kan det tidligst ske den 30. september, fordi der er mindre end to måneder til den 30. juni.

Realkreditinstituttet kan tilbyde låntager at indfri allerede den 12. juni (kaldet pari straks indfrielse), men det koster differencerente. Det skyldes, at realkreditinstituttet først kan indfri de underliggende obligationer den 30. september, og derfor vil være nødsaget til at betale obligationsejer/investor 3,5% i rente på obligationerne frem til den 30. september.

Det betyder, at realkreditinstituttet vil være nødsaget til at have pengene fra låntagers indfrielse stående i banken fra den 12. juni til den 30. september. Renten i banken er for tiden negativ, og dermed får realkreditinstituttet et tab/omkostning. Dette tab bliver pålagt låntager i form af differencerente – forskellen i rente mellem de 3,5% på obligationerne og renten i banken. Realkreditinstituttet beregner tabet ud fra deres godtgørelsesrentesats – som eksempel er den hos Realkredit Danmark (RD) defineret som Nationalbankens indskudsbevisrente minus 0,5 procentpoint. Indskudsbevisrenten er for tiden (August 2019) -0,65% så godtgørelsesrenten i RD er derfor -1,15%.

 

Eksempel

For ovenstående lån bliver differencerentesatsen således (3,5% – (-0,75% – 0,5%) = 4,65%

For perioden 12. juni til 30. september (110 dage) giver det en differencerente på 2.000.000 * 0,0465 / 360 * 110 = 28.417 kr. Det er mange penge, og eneste trøst er, at man slipper for bidrag allerede fra den 12. juni, og man kan trække beløbet fra i skat.

Godtgørelsesrenten er forskellig hos de enkelte realkreditinstitutter, og du bør derfor altid få en beregning af den for dig billigste måde at indfri/omlægge dit lån. Det kan f.eks. være at en kurskontrakt er billigere.