F5 eller F kort

udgivet: 21. marts 2017
, sidst redigéret: 21. marts 2017
F5 eller F kort
Realkreditinstitutterne har i større eller mindre omfang hævet satserne for bidrag og kursskæring på F1-, F2-, F3-, og F4-lån, hvilket gør disse lån dyrere. Spørgsmålet er, hvad du som forbruger skal vælge? Er prisstigningerne på flexlån nu så store, at de spiser den lavere rente, der nu er på dem sammenlignet med F-kort lån?

 

F-kort lån blev introduceret, fordi realkreditinstitutterne ønskede at reducere de meget store årlige refinansieringsauktioner, hvor realkreditinstitutterne solgte et årige obligationer for at finansiere de populære flexlån med årlig rentetilpasning (F1-lån).

 

Da F-kort lån (og tilhørende obligationer) blev introduceret, var renten på lånet en anelse lavere end renten på F1-lån. Dette var ikke tilfældigt, men et udtryk for, at realkredit­insti­tut­terne havde designet et nyt lån, der på samme tid var konkurrencedygtigt med F1, og som reducerede størrelsen af de årlige flexlånsauktioner. I dag er renten på F1-lån minus 0,5 procent, mens renten på F-kort er plus 0,1 procent (renten kan variere mellem forskellige realkreditinstitutter afhængig af referencerente og restløbetid på de underliggende obligationer).

 

Samtidig har realkreditinstitutterne i større eller mindre omfang hævet satserne for bidrag og kursskæring på F1-, F2-, F3-, og F4-lån, hvilket gør disse lån dyrere. Spørgsmålet er, om prisstigningerne på flexlån er så store, at de spiser den lavere rente, der nu er på dem sammenlignet med F-kort lån?

 

For at forstå hvorfor renteforskellen er opstået, og hvad det betyder for valget mellem flexlån og F-kort, må vi først se lidt på forskellen i konstruktionen af de to typer lån.

 

F-kort lån – renten justeres i obligationens løbetid

F-kort lån er konstrueret således, at renten fastsættes hver tredje eller sjette måned i forhold til en referencerente, men de obligationer, der finansierer lånet, løber mellem et og ti år. For tiden løber F-kort obligationer i tre år. På den måde skal der kun sælges nye obligationer hvert tredje år, men låntager får glæde af den lave rente på for eksempel seks måneders løbetid.

”Almindelige” flexlån har samme løbetid på obligation og rente, der sker ikke som ved F-kort lån en justering af renten i obligationens løbetid.

 

Køberne af de obligationer, der bruges til at finansiere F-kort lån, skal således forholde sig til, at renten fastsættes for seks måneder af gangen i forhold til renten i de finansielle markeder (referencerenten), men obligationen udløber først om tre år. Låntager skal således samtidig vægte mulige fremtidige ændringer i referencerenten og kreditrisikoen ved først at få sine penge om tre år. Denne forskel gør, at kursen/prisen på F-kort obligationer påvirkes af flere og mere komplicerede faktorer end prisen på F1-obligationer.

 

Prisen/kursen på obligationer er typisk ”sammensat” af flere faktorer – blandt andet:

 

  • Renten på obligationen - den nominelle rente (jo højere rente des højere kurs).
  • Løbetiden på obligationen (jo længere løbetid des lavere kurs).
  • Risikoen for at obligationsejeren ikke får sine penge retur ved udløb ("kreditrisikoen" - jo højere risiko og jo længere løbetid på obligationen des lavere kurs).
  • Hvor nemt det er at handle obligationen i markedet (jo nemmere handel des højere kurs).
  • Udbud og efterspørgsel (jo mindre udbud jo højere kurs, men til en grænse).

 

Kreditrisiko og mindre køberpotentiale påvirker renten

Da F-kort lån (og tilhørende obligationer) blev introduceret, var renten på F-kort lån en anelse lavere end på F1-lån. Den lavere rente skyldtes populært sagt, at den korte renteperiode på seks måneder trak kursen mere op, end den treårige løbetid trak kursen ned.

 

Siden er dette forhold skiftet. Den højere rente på F-kort lån nu sammenlignet med F1-lån, er et udtryk for, at udbuddet af F-kort obligationer er steget, kreditrisikoen vægtes højere, og at obligationen er mere kompliceret og derfor har et mindre ”køberpotentiale”.

 

Sikkerhed på tilbud

F1-lån har en langt lavere rente end F-kort, men de refinansieres hvert år, og dermed koster kursskæring dyrt sammenlignet med F-kort, der kun refinansieres hvert tredje år. Samtidig er bidraget for en 80 procents belåning med F1-lån op til 0,3 procentpoint højere end for F-kort. For F5- lån vægter kursskæring afgørende mindre end for F1-lån, og bidraget er cirka det samme som for F-kort.

 

Renten på F-kort er som nævnt cirka 0,1 procent, mens renten på F5- lån er cirka 0,3 procent. Det betyder, at man for en rente, der er 0,2 procentpoint højere, kan få renten låst i fem år i stedet for kun seks måneder. Hvad der er bedst, afhænger naturligvis af den fremtidige udvikling i den referencerente, der benyttes til at sætte renten på F-kort, men merprisen for fast rente i fem år virker billig. Som sammenligning kan man for eksempel se på renteforskellen på obligationerne bag F1- og F5 låns-obligationer. Renten på F1 er som nævnt minus 0,5 procent, mens renten på F5 er 0,3 procent. Obligationskøberne kræver således 0,8 procentpoint mere i rente for at låse den rente, de får fast i fem fremfor i et år.

 

Sagt på en anden måde kan du få den sikkerhed, som obligationskøberne kræver 0,8 procentpoint for, på ”tilbud” til bare 0,2 procentpoint ved at vælge F5-lån fremfor F-kort.

 

Hold øje med potentielle ulemper

Som vi for to år siden beskrev, er der andre potentielle ulemper ved F-kort lån, som du også bør tage med i dine overvejelser. Siden artiklen fra 2015 er skrevet, er bidrag for F3- og F4-lån alle andre steder end hos BRFkredit sat op, således at den mest interessante sammenligning nu er mellem F-kort og F5-lån. Hvis du tager lån hos BRFkredit, er der stadig samme mulighed som i artiklen fra 2015 for at tegne et F3-lån, men det er et ”væddemål” på, at BRFkredit ikke som de andre hæver bidraget på F3- og F4- lån.

 

sidst redigéret: 21. marts 2017
2 kommentarer
jhjorsal
22. March kl. 17:20
Måske ikke helt emnet, også alligevel. Jeg skal ligge mit f3 lån om her til nytår, og havde egentligt i forvejen tænkt f5, hvor jeg starter en ny afdragsfri periode, da den anden udløber nu her. Men så er jeg så småt begyndt at overveje om jeg skal sælge inden for de næste par år, og tænker hvad er så egentligt smart at gøre ?
Peter Jensen - Mybanker.dk
23. March kl. 10:57
Hej jhjorsal - tak for din besked. Vi har for nylig skrevet om emnet faktisk, du kan forhåbentlig blive klogere her: https://www.mybanker.dk/artikler/skal-et-planlagt-snarligt-salg-af-din-faste-ejendom-betyde-noget-for-dit-valg-af-realkreditlaan

Mvh Peter
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?