Realkreditjunglen: F1, F3 eller F5 lån

Sidst redigéret: 08. december 2016
Realkreditjunglen: F1, F3 eller F5 lån
Mybanker guider dig i en række artikler gennem realkreditjunglen. Har du besluttet dig for variabel rente på dit realkreditlån, så er næste beslutning hvor mange år renten skal være fastlåst; 1, 3 eller 5 år. F1, F3 eller F5.

Opdateret marts 2016

Selv om realkreditinstitutterne i øjeblikket markedsfører fastforrentede lån med en kuponrente helt ned til 1,5 procent, er lån med variabel rente fortsat attraktive for mange boligejere. Især de med luft i budgettet og en vis mængde is i maven.

 

Renten på lån med variabel rente (flexlån) er nemlig helt i bund; renten er negativ og omkostningerne er primært bidragssatser og kursskæring ved fornyelse af lån.

 

Mybanker vil gerne give låntagerne overblik over realkreditmarkedet. Meget er ændret siden finanskrisen, også mere end de fleste er klar over. Derfor guider Mybanker dig i en serie artikler gennem de valg du skal træffe i realkreditjunglen, udpeger fælder og finder mulighederne for dig som boligejer. Emnet i denne artikel er "F1, F3, eller F5 lån". Nedenfor kan du se emnerne for de andre artikler - klik på et billede for at læse mere:

 

 

F1, F3 eller F5?

 

Har man besluttet sig for lån med variabel rente, så er næste skridt at beslutte, hvor længe renten skal låses fast. 1, 3 eller 5 år? F1, F3 eller F5.

 

F1 lånet er nu næsten overhalet af F3 lånet. F1 lånet vil kun kunne betale sig hvis renten forbliver negativ. Hvis renten kommer tilbage i retning af det normale (over 0%) vil F3 være billigere end F1 når vi ser på de samlede omkostninger.

 

Sammenligner man dernæst F3 lånet og F5 lånet, skal man holde tungen lige i munden og gøre sit hjemmearbejde. Her er der ikke en entydig konklusion. Men man skal vide, at gennemsnitsrenter på 3 og 5 år ikke er den bedste måde at sammenligne lånene på. Så læs gerne videre.

 

Man må finde ud af, hvad man reelt kommer til at betale i rente i år 4 og 5 på et F5 lån. Derefter har man et kvalificeret grundlag for at beslutte, om det skal være F3 eller F5. Der skal regnes på hvad man reelt betaler for også at fastlåse renten i år 4 og 5, fremfor at skulle forny på et andet renteniveau efter tre år.

 

Endelig, for at åbne æsken igen: Præmissen for denne artikel er, at låntager har besluttet sig for et flekslån. Men nogle låntagere vil nå frem til, at de alligevel vil i fast, altså skifte mening. Hvis låntager er mest tryg ved et F5 lån og villig til at betale noget mere for at kende sin rente i hele fem år, så er et fast forrentet lån alligevel et alternativ. Og så er man tilbage til valget mellem fast eller variabel rente, som vi har beskrevet her. Det er desuden værd at bemærke at ikke alle institutter pt. tilbyder F1 ved oprettelse af nye lån, grundet den negative rente. Du kan sammenligne de forskellige realkreditlån her.

 

Biddrag og kursskæring har stor indvirkning

 

Det følgende bliver lidt mere teoretisk, men hold ved alligevel. I obligationsmarkedet gælder princippet om ens vare, ens pris. Investor giver det samme for en isoleret rentebetaling om et år, uanset om den kommer fra et F3 eller et F5 lån.

 

Det vil sige, på et F5 lån er der reelt en forskellig rente i år 1, 2, 3, 4 og 5. Hver enkelt obligation er en serie af betalinger til investor, som hver især har en pris, der er sammenlignelig med andre betalinger fra andre obligationer.

 

Derfor er gennemsnitsrente begrebet ikke det bedste, når man sammenligner de to lån. Det er bare vanskeligt at gennemskue de priser for andre end specialister, som har redskaberne og modellerne til at blande obligationskurser sammen og udlede konklusionerne.

 

Mere om det nedenfor, først kommer tal for omkostningerne.

 

Bidrag

 

Nordea og Nykredit/Totalkredit har indført højere bidrag for F1 og F2 lån end for Flexlån med længere fastrenteperiode. Nykredit/Totalkredit indfører fra den 1. juli 2016 også højere bidrag for F3 og F4 lån end for F5-F10 lån.

 

I Nykredit betaler du 0,05 % point mere i bidrag for F1 og F2 end for F3 og F4, der igen er 0,2% point højere end for F5-F10 lån . Det er med til at skubbe låntagerne væk fra F1 lånet, hvad der et ønske både fra myndighederne og de enkelte institutter.

 

Kursskæring

 

Alle kreditforeninger har en kursskæring på 0,3% på flexlån, men Realkredit Danmark, BRF og Nykredit har ”kun” 0,2% i kursskæring for F3 og flexlån med længere fastrenteperioder.

 

Kursskæring betyder, at når realkreditinstituttet sælger obligationer for at finansiere dit lån i markedet på f.eks. kurs 101,4, så skærer de i kursen så du kun bliver afregnet kurs 101,1. For et F1 lån betyder det 0,3 % mere i rente, mens det for et F2 lån ”kun” betyder 0,15 % mere i rente, fordi et F2 lån kun refinansieres hvert andet år.

 

Realkredit Danmark, BRF og Nykredits lavere kursskæring på ”kun” 0,2 for F3 og flexlån med længere fastrenteperiode betyder at kursskæring for et F1 lån koster 0,3 % mere i rente, mens den ”kun” koster 0,2/3 = 0,0667 % på et F3 lån.

 

Rente

 

Renten som investor får/kræver, er højere jo længere løbetiden er. Gennemsnitsrenten på årlig basis til investor på flexlån er for tiden ca.

 

F1: -0,08 %

 

F2: 0,03 %

 

F3: 0,17 %

 

F4: 0,35 %

 

F5: 0,52 %

 

Som det fremgår, er renten på F2 0,11 %-point højere end på F1. Nu går vi i gang med at skille tallene ad, som ovenfor beskrevet, for at finde den reelle rente for hvert år på et F2 lån. Det kan gøres nogenlunde enkelt:

 

Reelt kan renten på F2 betragtes som to år med hver sin rente. Renten på F2 det første år må være -0,08 %, da det er renten på F1. Det første år betaler du således -0,08 –  0,03 = 0,11 % mere for F2 end for F1.

 

Det betyder at renten på F2 i år to reelt er 0,03 + 0,11 = 0,14%.

 

Denne måde at se på renter kaldes ”boot strapping” og kan bruges til at synliggøre den reelle merpris for længere løbetid.

 

Nu anvender vi de to tal, vi netop har beregnet, for at finde de reelle rentebetalinger for et F3 lån. I år 3 beregner vi den totale rentebetaling, som er tre år ganget med den årlige gennemsnitsrente. Dernæst fratrækker vi de beregnede satser i år 1 og år 2.

 

År 1: -0,08%

 

År 2: 0,14%

 

År 3: (3*0,17%) – -0,08% – 0,14% = 0,45%

 

Hvis man udelukkende ser på renten, skal denne altså stige en del mere end man umiddelbart tror før det kan betale sig at vælge flexlån med længere fastrenteperioder.

 

Det er op til den enkelte at vurdere, hvor lille forskellen mellem den faste og den variable rente skal være. Vurderingen bør være baseret på ens økonomiske situation, personlige risikovilje, forventning til renteudviklingen og den absolutte forskel i renten.

 

Søg gerne uafhængig, personlig rådgivning, inden du beslutter dig.

 

Du kan tilmelde dig låneovervågning af realkreditlån her – så holder vi dig opdateret.

 

Sidst redigéret: 08. december 2016
2 kommentarer
Kongens Lyngby
01. august kl. 12:09
Jeg mangler tit en forklaring på, hvad det kan betyde, hvis man vil ud af lånet før tid. Hvad er eks. bedst hvis man regner med at skal sælge sin bolig inden for et år. F-kort, F3 eller fast rente ?
Skjold la Cour
21. oktober kl. 17:08
jeg har et realkreditlån på 2000000 4procent. Hvilket lån skal jeg omlægge til såfremt jeg ønsker at afhænde huset på et eller andet tidspunkt inden for en periode på fem år
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?