Risikokunder får regningen i RealKredit Danmark – John Norden kommenterer
-
Indlæg
-
Er det så i orden pr. automatik at definere et standard prisfald uden overhovedet at
have vurderet ?Så er mit svar – går den så går den (der er jo altid en del der ikke brokker sig)
Det kalder man i min optik (spekulativ humbug)Dermed ikke sagt at der er prisfald.
men så skal der re-vurderes – og med disse udmeldinger fra RKD , er det nok klogt
ligesom du selv er inde på – et uvildigt vurderingsbureau (ihverfald ikke RKD’s nye egne
interne prissætningsmodeller)
Gp tror faktisk en gang i mellem du slet ikke er i stand til at læse. Forståelse må man da sige at det kniper en hel del med.
Men jeg har forstået at du har ondt i røven. Så som sagt tag en tude kiks. Og nu til søndagens virkelige gøre mål. Hyg jer
Test vågen op til den virkelige verden!
politiet ville aldrig nogensinde min anmeldelse seriøst! (Stardard svar vil være til anmelder , vi har andet og mere presserende at bruge de sparsomme resourcer på)
Herefter er du overladt til et civil retsligt søgsmål.
Fint nok at du vil forsætte med ordlyden i bøgers forstand – fungerer bare ikke i virkeligheden.
—————-
GP
Citat:
Danske Banks håb er så, at tildelingen af SIFI status, altså hvor alle skatteyderne skal garantere for Danske Banks funding, kan skaffe dem nærmest ubegrænet billig kapital til at finansiere bl.a. Tests billige prioritetslån. Det kan man så mene om hvad man vil. Personligt mener jeg ikke jeg som skatteyder skal betale (med en dyrere statsobligationsrente) for at skaffe billig funding til Danske Bank.
Ja som sædvanlig helt enig
Nej men hvis vi nu skal bevæge os over i den lidt mere seriøse måde at debattere, på så tror jeg vores uenighed bygger på to forskellige perspektiver, når vi taler tab på en kunde.
Jeg har en formodning om at du ser tab på en kunde ud fra et her og nu perspektiv – hvad skal banken i den øjeblikkelige situation føre over på korrektivkontoen ud fra en gennemsnitsbetragtning på kundekategorien 80+.
Jeg ser nok mere tab ud fra et mere langsigtet perspektiv – hvad ender banken rent faktisk med at realisere af tab på kunden altså nettotabet inkluderende det der køres både frem og tilbage på korrektivkontoen over en 10-årig periode på den givne kundegruppe.
Jeg er klar over at Danske Bank har akkumuleret næsten 50 mia. kr. på korrektivkontoen, hvoraf så vidt jeg husker omkring halvdelen vedrører Danmark. Men hensættelser er jo ikke lig med tab – meget af det her komer tilbage. Så i det lange perspektiv ender 80+ kunderne med at blive en langt mere profitabel forretning for Danske Bank end boligprioritetskunderne.
Danske Bank har formentlig okay økonomi i det for de nuværende prioritetslån i intervallet 2,95% – 4,90% (tillæg 3,15% – 5,10%) men for de gamle ikke-justerbare prioritetslån med rentetillæg så lave som 1%, svarende til en udlånsrente på kun 0,8% da står man til et reelt tab.
Ifølge Nationalbankens seneste rentestatistik for penge- og realkreditinstitutter, så var den gennemsnitlige indlånsrente 0,8% (1,1% på privatkundesiden og lidt lavere for erhvervskunder og offentlige kunder). Det giver en marginal på nul.
Ser vi på den gennemsnitlige fundingudgift i kapitalmarkederne, som kan beregnes ud fra investorinformationen omkring debtfunding, så ligger rente på SDO-udstedelser omkring 3,5%.
Så når Danske Bank funder sine SDO udlån ud fra en blanding af billige indlån og knapt så billig markedsfunding så er bundlinjen at de gamle prioritetslån er direkte urentable, mens de nye prioritetslån i den laveste del af intervallet kun kaster meget lidt af sig. Derved bliver det folk med almindelige boliglån, billån og forbrugslån, der kommer til at finansiere hele gildet.
Ja det du da ret i – intet nyt under solen
Der hvor kæden hopper af – se mit eksempel 2 vedr. prissætningen af ejendom til 1.5 mil.kr
Det jeg giver udtryk for (ligesom med Cibor hvor DB pr. definion har sat prisen til deres
gunst)Citat:
Seriøs vurdering ? du siger du ikke kan se at forskelle i vurderinger er noget nyt.1) Er ovenstående rimeligt og realistisk – (tjaa.. det vel det vi kommer til at se)
2) Kan vi være sikre på at RKD ikke praktisere denne model ? Den lader jeg lige stå
3) Hvor går du hen og klager over (hammerslags vurderingen) ? Den er jo åbenlys groteskmed stor understregning af “tjaa.. det vel det vi kommer til at se"
Pointen er at jeg som kunde
1) Ønsker anke mulighed – når jeg ikke er enig i prissætningen af pantet
2) Transperans i prissætningsmodellen (Stoler ikke på RKD’s modeller)Så kan du nu argumentere at så er der ingen der vil finansere mig!
Mit svar er så (så er RKD ikke længere en service funktion – dermed ingen berettigelse)Ja der er helt klart en begrundet mistanke vedr. RKD+DB’s forretningsmodel
Jeg beskriver jo klart i mit eksempel hvad den går på.
Ja fordelen er da åbenlys , forstår simpelthen ikke at du ikke kan se den!
Mindsker da helt klart RKD’s interesse i at være for useriøs
Da incitatment for indlåsning ikke er tilstede!Ergo er du langt mindre følsom når du vil skifte leverandør (Bank , Pension , Investering , etc…) og kan handle langt mere fordomsfrit uden hele tiden at skulle
afveje hvad konsekvensen er på sine øvrige finansielle forretninger måtte være.Ok – du spiller nu socialisme kortet , så gider jeg ikke længere at meningsudveksle med dig.
Tror problemet ligger i med prioritetslån dem der er lavet omkring 2006 og ikke hedder SDO. Der har Danskebank virkelig et problem. Dem der er lavet efterfølgende er der ikke noget problem i for banken.
Endnu engang RKDs vurderings principper er kun til egen fordel.
Når alle kunder skal kreditvurderes er det ikke uvæsentlig om man står 800.000 kr. bedre værdimæssigt i et konkurrende selskab.
Rådgiverne i Danskebank siger de ikke kan få vurderingsmændende til at arbejde anderledes medmindre, man har lavet væsentlige boligforbedringer.
Som VB TURBO også er inde på. Der er ingen steder man kan gå hen og klage.
Tror hvis man åbentlyst går til pressen med eksemplet, så tager det dem nok ikke mange minutter at komme ud og lave en ny vurdering.
Det der jo er så komiske ved skrivebordsvurderingerne er, at når man i første omgang skal vurdere om boligen kan realkreditbelånes op til 80% så bruger man en slags vurdering som eksempelvis siger 2,5 mio. kr.
Når kunden så er gået ud af døren og bidragssatsen skal fastsættes, så lægger man en ny vurdering til grund, som hedder, at samme bolig nu er 2,1 mio. kr. værd 14 dage senere.
For mig giver det ingen mening. Hvorfor skal boligen fastsættes til markedspris i den ene situation og realisationsværdi med kort tidshorisont i den anden situation.
Enten er boligen 2,5 mio. værd eller også er den 2,1 mio. værd?
Og hvis det er tilfældet, at man kører efter to sæt vurderingsprincipper, så bør kunden i hvert fald oplyses tydeligt om det!
Lige præcis -:)
Det kan jeg så fortælle dig med 100% sikkerhed, at sådan fungere det i hvert fald ikke.
En vurdering er gyldig i 6 måneder.
Prisfasættelsen i de virksomheder jeg har arbejdet i har ikke taget udgangspunkt i at alle kunder der betaler mindre for en ydelse en engennemsnitsbetragtning vedr omkostningerne på alle ydelser er kunder man taber penge på. I realtion til de kunder og projekter jeg har lavet priser på må jeg også sige jeg memer betragtningen ikke er anvendelig.
Forskellen i rente afspejler naturligvis ikke risikoen men bankens eller markedes vurdering af risikoen. Plus kundens risiko ved lånet
Vedr prisfastsætten på patete mangler vi stadig noget dokumentation på jeres konspirations teori om at faldet i vurderinger ikke er betinget af det faktiske prisfald der er sket men skyldes en bevist strategi.
I mit område er handelspriserne ifølge RKR-statistikken faldet med 0,74% fra det kvartal hvori vores bolig indgår i statistikken (tinglysningstidspunktet) til i dag. Da realkreditlånet blev hjemtaget var belåningen 80%. Ifølge Danske Bank er priserne faldet 11%. Begge dele er skrivebordsvurderinger.
Forklaringen på afvigelsen er at realkreditloven foreskriver at der maks må belånes til 80% af markedsprisen, mens hensættelsesreglerne foreskriver at der skal laves særlige reservationer hvis belåningen overstiger 80% af det ejendommen kan omsættes til med kort tidhorisont (6 måneder).
Så markedsprisen og ejendomsværdien ud fra hensættelsesreglerne er to forskellige ting, hvilket Realkredit Danmark benytter sig af i prissætningen af bidragene.
Til MR R.
Du fortller jo ikke hvorfår Danskebank ikke gør det samme på prioritetslånene som RKD gør med Realkreditlånene, og at Danskebanks rådgivere bare siger, at de ikke kan få vurderingsmændene til at regulere værdien opad? Du må have en forklaring på det.
Mit hus er vurderet sidst af danske bank for sådan ca lidt over et år siden. Det blev vurderet en hel del lavere ind sidst men for mig har det ingen praktisk betydning. Om de har reguleret værdi ansættelsen senere ved jeg ikke . Faktisk ku man så vidt jeg husker ikke direkte få oplyst vurderingen.
Så faktisk er der vel ingen der ved om ikke de også laver nye vurderinger på proritetslåne. Vi ved heller ikke om ikke gebyr grippen viser sig i forhold til mit lån senere.
Igen har jeg lidt vanskeligt ved at forstå hvorfor det i heletaget er et tema. I ku da bare ha lavet det samme lån som mig.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.