Skal du afdrage på din boliggæld?
I stedet for at afdrage hele din boliggæld kan det være en fordel kun at afdrage en del af gælden, og bruge resten af pengene på f.eks. investering, pension, forældrekøb, sommerhus eller til at leve livet mens du kan.
Det kan virke intuitivt, at hvis du har lånt penge, skal du også betale dem tilbage. Men intuitionen bør ikke altid bruges, når det kommer til dit hus/lejlighed, fordi værdien er ”fast”, og du ofte er bedre stillet ved at ”leje jorden af dig selv” end ved at afdrage.
Taber jord værdi?
En bolig består i princippet af to dele:
- Den jord som boligen står på kombineret med retten til at bebygge jorden.
- Den bygning der står på jorden.
Du kan argumentere for, at jorden ikke taber værdi, men er der for evigt, mens bygningen der står på jorden, uden vedligeholdelse og opgradering, vil tabe værdi. Et godt eksempel på dette er de mange ældre huse med attraktive beliggenheder, der for tiden rives ned for at give plads til nye huse. En person der køber et gammelt hus for at rive det ned, køber reelt jorden, huset står på, kombineret med retten til at bygge et nyt hus. På længere sigt kan du have en rimelig forventning om at jorden vil stige med lønudviklingen, og værdistigningen/gevinsten er skattefri.
For en villa i nærheden af de store byer, der f.eks. koster 6 mio. kr., kan jorden nemt udgøre halvdelen af prisen. Du køber således reelt for 3 mio. kr. jord, der ikke nødvendigvis falder i værdi over tid, og for 3 mio. kr. ”mursten” der kræver løbende vedligeholdelse og opgradering.
Skal jeg afdrage på gælden til min jord?
Hvis du vælger at afdrage på den gæld, du har stiftet for at betale for jorden, er afkastet af de penge, du afdrager, reelt den sparede rente og bidrag. For et F5 lån uden afdrag svarer det til ca. 0,5%.
Vælger du derimod ikke at afdrage gælden på din jord, har du i princippet lejet jorden af dig selv til en pris, der svarer til den rente og det bidrag, du betaler på dit realkreditlån. Da det samtidig er meget billigt at låne op til 40% af ejendomsværdien, er det værd at se på alternative måder at bruge de penge, der ellers skulle være brugt til afdrag på jorden.
Fast ejendom som bolig, investering og opsparing
0,5% er så billigt, at du reelt låner billigere end mange virksomheder. Hvis du har en lang tidshorisont, og er du ikke tvunget til at sælge på et bestemt tidspunkt, er en aktieportefølje med en god spredning et godt alternativ. Historisk har afkastet på aktier ligget pænt over den løbende F5 rente. Vær opmærksom på omkostninger og husk at sprede risikoen f.eks. ved at anvende indeksfonde.
Ønsker du at købe et sommerhus, er det billigere at have et lån i huset og et i sommerhuset, sammenlignet med kun at have lån i sommerhuset. Det samme gælder, hvis du vil hjælpe børnene ind på boligmarkedet f.eks. via et forældrekøb.
Yderligere opsparing til pension kan være bedre end at afdrage gæld i huset. Det kræver normalt at:
- Du kan trække indbetalingen fra i topskat
- Du har så meget i anden pension, at det er udelukket, at du kan få pensionstillæg eller andre tillæg til folkepensionens grundbeløb.
- Du kan få de ekstra penge ud som pensionist uden at betale topskat.
Modregning og pensionsopsparing er kompliceret. Du kan orientere dig om problemstillingen i vores artikler om “tag stilling til din pensionsopsparing i god tid” og “pensionsopsparing betaler sig ikke“. Tjek evt. med en rådgiver hvordan din konkrete situation er.
Hvis du, selv kortvarigt, har boet i en bolig du ejer, er gevinsten ved et salg skattefri. Da det samtidig er muligt at låne 80% af ejendommens værdi meget billigt i et realkreditinstitut, kan du investere i den lejlighed du skal ”blive gammel” i allerede nu. Dermed kan du leje den ud indtil du selv skal bruge den, samtidig med at lejeligheden stiger i værdi. På den måde vil gevinsten ved salg, som nævnt, være skattefri, når du sælger lejeligheden igen.