Køb af andelsbolig: Sådan fastsættes prisen

udgivet: 18. januar 2017
, sidst redigéret: 18. januar 2017
Køb af andelsbolig: Sådan fastsættes prisen
Hvordan finder du som køber eller sælger ud af, hvad en andelsbolig skal koste? Hvilken betydning har maksimalprisen, og må man egentlig tage imod kontanter ved siden af?

 

Hvor meget må en andelsbolig koste? Det er faktisk et kompliceret spørgsmål. Siden den offentlige ejendomsvurdering af andelsboliger blev suspenderet i 2014, har potentielle købere og sælgere været i tvivl om, hvor meget andelsboliger egentlig skulle koste?

 

Få konkrete tilbud på andelsboliglån her

 

andelportal.dk kan du finde en detaljeret infografik (bragt herunder) om prisfastsættelse af andelsboliger, og vi bringer her et overblik over, hvordan prisen på en andelsbolig fastsættes, samt hvad du som køber og sælger skal være opmærksom på. 

 

 

Sådan udregner man værdien af en andel

Kort sagt udregner man værdien af en andelsbolig således:

 

Andelsboligens maksimalpris + værdien af de individuelle forbedringer – afskrivninger

 

Men lad os tage et spadestik mere og gå bagom begreberne.

 

Når værdien af en enkelt andelsbolig i en andelsboligforening skal fastsættes, kigges der blandt andet på andelskronen. Andelskronen vedtages på andelsforeningens årlige generalforsamling, og viser værdien for den enkelte andel. Andelskronen fastsættes ved, at ejendommens værdi lægges sammen med foreningens øvrige aktiver, hvorefter foreningens gæld (for eksempel realkreditlån, banklån eller øvrige kreditorer) fratrækkes. Det beløb, man får, divideres så med de oprindelige indskud fra alle andelshavere (det samlede beløb andelshaverne selv skulle indbetale, da foreningen blev stiftet).

 

Derefter skal maksimalprisen beregnes. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) plus eventuelle forbedringer, der er lavet i boligen samt eventuel værdi af fast installeret inventar. Hvad skal vi bruge maksimalprisen til? Jo ser du, det er ikke ligegyldigt, hvilken pris, du sælger din andelsbolig til. Der er et prisloft, som loven for andelsboliger fastsætter. Andelsboliger følger nemlig ikke markedsprisen, som ejerboliger gør, og generalforsamlingen skal sætte andelskronen inden for maksimalprisen, da de højest må sælge til maksimalprisen.

 

Når prisen på din andelsbolig skal beregnes, skal du huske at tage højde for de forbedringer, du har lavet på boligen i tidens løb, for eksempel hvis du har lavet nyt køkken eller badeværelse. Disse forbedringer kaldes individuelle forbedringer, og kan lægges oven i maksimalprisen. Afhængig af, hvor lang tid der er gået, siden forbedringerne blev foretaget, vil værdien af disse blive underlagt nogle afskrivninger, da forbedringer ikke opretholder deres oprindelige værdi, men derimod afskrives hvert år. Forbedringernes værdi sættes til anskaffelsesprisen fratrukket værdiforringelser på grund af eksempelvis alder eller slitage. Det er forskelligt, hvor hurtigt en forbedring mister værdi.  Mens en tørretumbler afskrives over ti år, afskrives et køkken over 20 år. Når forbedringerne kun har ti procent værdi i forhold til startværdien, afskrives de ikke længere.

 

Pas på med at sælge for dyrt

Som sælger skal du holde dig fra urent trav, når værdien af andelsboligen skal fastsættes.

 

Det er ulovligt at tage en højere pris for boligen end maksimalprisen. Tager du alligevel end højere pris, kan det straffes med fængsel i op til fire måneder. Det er desuden ulovligt at tage imod penge under bordet.

 

Efter at de offentlige ejendomsvurderinger af andelsboliger blev suspenderet, er det blevet populært at bruge valuarvurderinger, hvor en valuar (typisk en statsautoriseret ejendomsmægler med diplomuddannelse i vurdering) kommer ud og foretager en vurdering af ejendomme. Bruger du en valuar, så vælg en, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, da denne er dækket af ansvarsforsikring, hvis der er fejl i vurderingen.  Du skal som sælger vogte dig for såkaldte sidegadevaluarer, der bevidst sætter prisen på andelen for højt. Hvis boligen sælges til overpris, kan andelsboligforeningen nemlig risikere at blive mødt af et erstatningsansvar fra køberen.  

 

sidst redigéret: 18. januar 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?