Er min andelsbolig dyr eller billig?

udgivet: 30. oktober 2018
, sidst redigeret: 30. oktober 2018
Er min andelsbolig dyr eller billig?
Hvordan kan to ens andelslejligheder i to forskellige foreninger have en helt forskellig pris? Det er et spørgsmål, som er relevant for de mange danskere, der overvejer at investere i en andelsbolig.

Andelsboligkonceptet gør det muligt for flere at komme til at bo i boliger, som ellers ville have været svære eller umulige for dem at købe. Det er en kæmpe fordel, som mange – især unge – benytter sig af. Men prisen for andelslejligheder varierer, og to tilsyneladende ens andelslejligheder kan have forskellig pris.

 

For at kunne vurdere prisen på en andelsbolig, skal man kende:

  • Ejendommens værdi
  • Hvor meget gæld, der er i andelsforeningen
  • Hvor stort det oprindelige indskud i foreningen var
  • Hvor stort det oprindelige indskud i den aktuelle andelsbolig var

 

Billig andel men høj boligafgift

Andelsprisen afhænger nemlig i høj grad af hvor meget gæld, der er i andelsforeningen. Jo mere gæld i forhold til værdien af ejendommen, jo lavere pris på andel. Det vil sige, at for to ens andelsboliger i to forskellige andelsforeninger, hvor den ene andel er billigere end den anden, kan fordelen ved at købe den ’billige’ andel blive reduceret på grund af en højere månedlig boligafgift, som blandt andet går til at betale for lånet i ejendommen.

 

Dyr andel – men lav boligafgift

Omvendt, kan den dyrere andel være sværere at få råd til at købe, men hvis man kan skaffe pengene, bliver den månedlige boligafgift ofte lavere i forhold til den billigere andel.

 

Fri prissætning

Der er fri prissætning på andelsboliger, men der findes en lov, der sætter en maksimalpris. Maksimalprisen kan fastsættes efter tre principper, og det er reelt generalforsamlingen i andelsboligforeningen, der afgør hvilket princip, der skal anvendes.

Principperne er:

  • anskaffelsesprisen,
  • handelsværdien som udlejningsejendom eller
  • den offentlige ejendomsvurdering.

 

Hvad koster andelen?

For at udregne prisen på andelen, bruger man enten det oprindelige indskud eller antallet af kvadratmeter i andelsboligen. Andelsforeningen beslutter hvilken udregning, der skal benyttes, da der ofte vil fremkomme to forskellige resultater afhængig af, om man bruger den ene eller den anden udregningsform. I foreningens årsregnskab fremgår det hvilken metode, der anvendes ligesom der ofte også vil være en beregning af andelsværdien.

 

I årsregnskabet for foreningen finder man også størrelsen af andelskronen, som er den faktor man ganger med for at finde maksimalprisen for en given andelslejlighed. Ofte er indskuddet styret af kvadratmeter, og dermed vil maksimalprisen være andelskronen (gange) indskud pr. kvm. (gange) antal kvadratmeter. (Andelskrone * indskud * kvadratmeter)

 

Andelen ikke så prisfølsom

Andelskronen stiger kun i takt med udlejningsejendomme eller den offentlige vurdering, mens ejerlejligheder kan stige med udbud og efterspørgsel. Lige for tiden er boligpriserne i de store byer høje, og andelsboliger derfor billige. Også selvom andelskronen er sat efter handelsværdien for en udlejningsejendom. Men hvor prisen på andelsboliger er begrænset opad, er den ikke begrænset nedad – man kan således godt tabe penge på en andelsbolig, og efter finanskrisen blev mange andelsboliger solgt under maksimalprisen/andelskronen.

 

Sammenligning af andelsboliger

Når man sammenligner andelsboliger med hinanden, er der flere ting man skal se på:

 

  1. Princippet for fastsættelsen af andelskronen.

Hvis ikke der er tale om en nybygget andelsbolig, er det ofte handelsværdien som udlejningsejendom, der giver den højeste andelskrone. Andelsboliger værdsat efter anskaffelsespris eller offentlig ejendomsvurdering er derfor ofte relativt billigere. Der er samtidig en mulighed for en stigning i andelskronen, hvis generalforsamlingen senere vedtager at ændre princippet for andelskronen til et der giver en højere andelskorne.

 

  1. Vedligeholdelsesstand

I beboelsesejendommen kan der være stor forskel på vedligeholdelsestandarden uden at den aktuelle stand påvirker den enkelte lejlighed. Lejligheder i ejendomme hvor tag, facade eller andre store ting snart skal repareres, og hvor der ikke er reserveret penge til formålet, der er holdt ude af andelskroneberegningen, er alt andet lige dyrere end lejligheder hvor standen på ejendommen er bedre.

 

  1. Gældens størrelse

Andelskronen er – simpelt beregnet – værdien af ejendommen minus gælden fordelt på de enkelte lejligheder. Jo større gæld, jo mindre er andelskronen. Det gør dog ikke andelen billigere. To ens andelslejligheder i to forskellige foreninger kan sagtens have forskellige andelskroner fordi gælden er forskellig. For eksempel 600.000 kr. i andelskrone og 2.400.000 kr. i gæld eller 1.200.000 kr. i andelskrone og 1.800.000 kr. i gæld. Begge andele er 3 mio. kr. værd, men fordi gælden er forskellig, er prisen på andelen også forskellig.

 

  1. Typen af gæld

Hvis andelsboligforeningen har optaget variabelt forrentede lån, er boligafgiften alt andet lige mindre end med fastforrentede lån, men hvis renten stiger, så stiger boligafgiften også. Som andelshaver har man derfor samme risiko ved variabel rente som hvis det var ens egen ejerlejlighed. Andelsboliger i foreninger med variabelt forrentede realkreditlån, og tilhørende lavere boligafgift, er således ikke ”billigere” end dem med fast forrentede lån og en højere boligafgift. Det er som ved ejerlejligheder et spørgsmål om risiko.

 

  1. Boligafgiften

Boligafgiften består af ydelse på gælden og driftsudgifter. Der kan være stor forskel på udgiften til f.eks. revision, forsikring, og administration, og hvis ikke andelsboligforeningen er ’opmærksom’, kan det gøre en forskel i boligafgiften for ellers ens andelslejligheder.

 

Prisen på andelsbolig vs. ejerbolig

Hvis man selv vil prøve at lave regnestykket, hvor man sammenligner en andelslejlighed med en ejerlejlighed kan man f.eks. se på andelens pris + den gæld, der via foreningen er i lejligheden. Derefter kan man se på boligafgiften og fratrække den del, der går til at betale gæld. Dette tal kan man så sammenligne med ejerudgiften på ejerlejligheden. Endelig skal man tage med i sine overvejelser, at der er maksimalpriser på andele, men ikke på ejerlejligheder.

 

Ved at bruge Mybanker går kunder med andelsboliglån i gennemsnit fra 4,3% til 3% i rente. Prøv det selv her!

sidst redigeret: 30. oktober 2018