Uden fast ejendom risikerer du at blive en fattigere pensionist

udgivet: 27. september 2017
, sidst redigéret: 27. september 2017
Uden fast ejendom risikerer du at blive en fattigere pensionist
En beregning fra Mybanker viser, at du kan få en dobbelt så stor pension om 30 år, hvis du køber frem for at leje en bolig. Friværdi fra værdistigning i fast ejendom beskattes ikke og modregnes ikke i pensionen. Desuden viser historien, at boliger løbende stiger. Samtidig er det risikofyldt at gå efter afkast som alternativ til en pensionsopsparing i mursten.

 

Boligejere får en sjovere pensionstilværelse. Det er der i hvert fald meget, der tyder på. Ifølge en beregning, Mybanker har lavet, vil det i mange tilfælde bedre kunne betale sig at købe bolig og gennem friværdi opspare til pension – frem for at leje en bolig og investere dig til en pensionsformue.

 

Skattefri friværdi

Rigtig mange mennesker opfatter størrelsen af deres pensionsopsparing som afgørende for deres livskvalitet når de bliver pensioneret, men alt for mange glemmer betydningen af gevinster på fast ejendom.

 

Gevinster på fast ejendom er skattefrie, og formue i fast ejendom modregnes - i modsætning til udbetalinger fra løbende pensionsudbetalinger - ikke i offentlige ydelser som ældrecheck og pensionstillæg.

 

 

Lav rente giver lav husleje

For tiden er renten meget lav, og det er muligt at finansiere fast ejendom med fastforrentede lån over 30 år med en effektiv rente på ca. 2,25 procent - knap 3 procent inkl. bidrag. Dermed er det muligt at opnå en form for sikkerhed for lav husleje i egen bolig i lang tid.

 

Hvis du i dag påbegynder en 30-årig pensionsopsparing med en årlig indbetaling på 63.000 kroner, svarende til 15 procent af en løn på 35.000 kroner om måneden, og får den forrentet med 5 procent om året - vil du om 30 år have 3,52 millioner kroner på din pensionskonto. I regnestykket gælder, at lønnen stiger med inflationen. Hvis der regnes med en skat ved udbetaling på 32 procent svarer det til 2,4 millioner netto. Skatteprocenten på 32 svarer til kommune- og bundskat – ved indbetaling til pension bliver du trukket for arbejdsmarkedsbidrag og sundhedsbidrag.

 

Hvis du i stedet for køber et hus til 3 millioner, der over de samme 30 år stiger i værdi med 2 procent om året, vil du om 30 år have 2,43 millioner kroner i friværdi, og denne friværdi er skattefri.

 

Du kan dermed få en lige så stor formue i dit hus som på en pensionsopsparing – selv om huset blot stiger 2 procent om året mod et årligt investeringsafkast på 5 procent.

 

Gode grunde til at eje frem for at leje

Et hus på 150 kvadratmeter til 3 millioner koster 8.600 kroner om måneden efter skat at finansiere med fastforrentet realkreditlån uden afdrag og variabelt forrentet banklån med afdrag over 30 år.

 

Et nogenlunde moderne hus i en gennemsnitskommune vil have en månedlig ejerudgift på ca. 4.000 kroner, og dermed vil du have, hvad der svarer til husleje på 12.600 kroner om måneden før forbrug. Deraf spares 2000 kroner op i form af afdrag på lånet, så faktisk er huslejen på 10.600 kroner. Det er ikke dyrere end mange lejelejligheder i et område, hvor huse koster 3 millioner. Hertil kommer, at du om 30 år, når banklånet er betalt, har yderligere 600.000 i den friværdi, du opnår ved at betale af på dit lån til banken. Som ejer har du flere udgifter til f.eks. udvendigt vedligehold end lejere, men med et nyere hus er forskellen i boligudgifter ikke så stor, at det rykker ved konklusionen.

 

Den opsparede friværdi gør, at hvor en lejer om 30 år kun har en pensionsopsparing, vil en boligejer have så stor en friværdi, at sidstnævnte har dobbelt så stor en pensionsformue. Friværdien kommer dels fraværdistigning og dels fra afdrag i boligen.

 

Køb efterspurgte mursten

Der skal selvfølgelig tages nogle forbehold for ovenstående. Først og fremmest er det ikke en naturlov, at boligpriserne vil stige med 2 procent om året. Historien viser dog, at fast ejendom over tid stiger – og i nogle perioder endda ganske betragteligt mere end 2 procent om året.

 

Ser man på dem, der købte under krisen i 1990’erne, har de næsten alle solide friværdier, så med de lange briller på har der historisk været gevinst til ejerboligejerne.

 

Men det kan naturligvis have betydning, hvor og hvornår du køber fast ejendom. Det sikreste valg er uden tvivl at købe ejendom i nærheden af et sted med mange arbejdspladser, og hvor mange gerne vil bo.

 

De, der købte ejendom i udkantsområderne på det værste tidspunkt før finanskrisen, har i dag ikke så stor friværdi. Det har til gengæld dem, der købte i nærheden af de store byer – her er priserne allerede de samme eller over niveauet fra før finanskrisen.

 

Alternativ til mursten er risikofyldt

Hvis du er heldig at finde en billig lejelejlighed, kan du jo selv spare penge op ved siden af til at kompensere for den værdistigning, du ikke får som lejer. Ulempen er, at afkastet af opsparingen skal beskattes med en PAL-skat på 15,3 procent – og endnu mere, hvis du investerer for frie midler.

 

Desuden bliver din pensionsformue, modsat i fast ejendom, modregnet i f.eks. ældrecheck og pensionstillæg.

 

Hvis du som lejer vil opnå, hvad der svarer til en friværdi på 2,4 millioner kr.  kræver det en månedlig opsparing på 3750 kroner, eller hvad der svarer til en årlig opsparing på 45.000 i 30 år med et afkast på 5 procent om året.

 

Med det nuværende renteniveau vil det ikke være uden risiko at investere med et mål om 5 procent i afkast. Det skal således være en billig lejelejlighed, hvis du skal have råd til selv at spare de samme penge op, som du kan opnå fra en værdistigning i fast ejendom.

 

Indhent tilbud på køb af bolig her.

 

Sådan forvalter du friværdien

Vælger du at købe ejendom, kan du vælge mellem forskellige måder at forvalte friværdien på. Du kan vælge at beholde huset, når du bliver pensioneret og bruge dele af friværdien til at nyde livet.

 

Du kan også sælge boligen og flytte til en billigere bolig - f.eks. en lejelejlighed – og dermed få friværdien udbetalt.

 

Hvis du ønsker at overdrage huset til næste generation, kan du her læse om, hvordan du og arvingerne med en familiehandel kan sænke arveafgiften med 15 procentreglen.

 

Er du på udkig efter bolig kan du få tilbud på realkredit her

 

sidst redigéret: 27. september 2017
5 kommentarer
oz2mia
28. September kl. 08:55
Fin artikel, men en tredje mulighed mangler fuldstændigt. Jeg købte et hus til 350.000kr, er derfor gældfri. Det giver mulighed for større pensionsopsparing. Mine boligudgifter er ca 800kr pr måned, som også gør at jeg bor billigt når jeg går på pension.
fred'rik
28. September kl. 09:12
Det er uden tvivl vældig fint for sådan nogen som os, der har få år til folkepensionsalderen, at have en friværdi på nær 2 mio. kr. i et næsten udbetalt hus - men den friværdi kan vi jo kun få fat i, hvis vi sælger huset. Ingen bank/kreditselskab vil i dag give os nyt lån/nedsparingslån på grund af nærheden til pensionisttilværelsen trods ellers god og fornuftig privat økonomi. Men vi kan selvfølgelig glæde os over så at have en lav "husleje" i den bolig, vi agter at tilbringe vores pensionisttilværelse i ...
Haaarnsborg
28. September kl. 10:35
Med den tendens der er for beskatning og afgiftstigninger for husejere i dag,hvad er sandsynligheden så for at friværdien er skattefri om 20-30 år?
Kan det overhovedet betale sig at afdrage på sit hus,i forhold til modregning i folkepension?
Mvh.Thomas
dogville
28. September kl. 12:06
En stilfærdig måde at forbruge friværdien på, er som pensionist eller efterlønsmodtager at indefryse ejendomsskatten (grundskylden).
Selvom der tilskrives renter, er det stadig en fornuftig forretning, som giver luft i dagligdagen.
Da der ikke er gebyrer e.a. hverken ved oprettelse eller løbende synes jeg, det hænger godt sammen.
Selvfølgelig spiser det af friværdien, men det er jo også meningen!
Steffen
elkaya
28. September kl. 21:35
Artiklen synes at være noget populistisk roden rundt i tingene.

Hvor kan man låne 2.4 millioner kroner afdragsfrit i 30 år eller knap 6 gange den årlige bruttoindkomst på 420.000 kroner og ovenikøbet slippe med 0.75 procent i bidrag?

Hvis de 5 procent i afkast er netto efter PAL-skat, så er det 5,9 procent brutto og dermed med endnu større usikkerhed for sammenligningen.

Går renten op, så går ejendomspriserne ned og pengemarkedsrenterne op til fordel for pensionsopsparingerne og alle taler for en større sandsynlighed for rentestigninger end rentefald.

Friværdi som et aktiv modregnes ikke, men det giver jo heller adgang til penge, når friværdien ikke kan belånes som pensionist. Når skatten er betalt af en pensionsopsparing, så pengene til rådighed som forbrug og kan måske give bedre mulighed for belåning af friværdien til at forsøde alderdommen.

Sammenligningen synes usammenlignelig og kan friværdien ikke belånes, så er det jo kun til gavn for arvingerne.

For at skaffe likvide midler til forbrug foreslår artiklen at sælge den faste ejendom og bo til leje, men så er man jo lige vidt i relation til offentlige ydelser, fordi både formuen og afkastet vil berøre de offentlige ydelser.

Ligesom friværdien berører pensions formuen heller ikke den personlige tillægsprocent.

PAL-skat betales ikke af anden opsparing end pensionsordninger, hvor indbetalingerne kan fradrages i topskatten optil 100.000 kroner i årlige indbetalinger og beskattes ved udbetaling med bundskat, hvis ikke den samlede personlige indkomst overstiger knap 500.000 kroner p.a.

Artiklen regner med en indbetaling på 63.000 kroner p.a. Topskatteværdien heraf er på omkring 9.450 kroner p.a. og bliver på 30 år til en fordel for pensionsopsparingen på omkring 283.500 kroner eller med samme forholdsmæssige forrentning som i artiklen 528.000 kroner. Jeg tillader mig som artiklen at se bort fra PAL-skatten.

Skattebesparelsen kan indbetales på en alderspension, som p.t. heller ikke berører offentlige ydelser og ej heller beskattes ved udbetaling.

Efter 30 år giver ejendomskøbet en netto formue på 3.030.000 kroner og kombinationen af ratepension og Aldersopsparing 2.929.000 kroner, så hvis alle forudsætningerne holder, synes forskellen blot at være på 100.000 kroner over de 30 år eller 278 kroner om måneden, som så må indbetales på Aldersopsparingen for at opnå et død løb mellem de to.

Hvis det er Mybankers bedste skud i bøssen, synes jeg måske de skulle holde tand for tunge
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?