Forældrekøb – Det skal du vide

Hvad er et forældrekøb

Ved forældrekøb køber forældrene en bolig, som de derefter udlejer til deres barn. Det sker typisk, fordi barnet ikke selv kan få en lejebolig til en rimelig pris, og/eller fordi forældrene har bedre mulighed for at finansiere og blive kreditgodkendt til at købe en bolig, end barnet har.

Der er meget at overveje i forbindelse med forældrekøb, og føler du dig ikke sikker, kan det være en ide at søge rådgivning til en eller flere dele af processen. Det kan f.eks. være udarbejdelse af lejekontrakt, fastsættelse af husleje, regnskabet med udlejen, forståelse af skatteregler mv.

 

Ændring af regler ved forældrekøb 2021

I mange år var der en solid skattemæssig fordel ved forældrekøb. Forældrene kunne sætte en ”lav” husleje, når de lejede ud til barnet, og samtidig trække det underskud, den lave husleje skabte, fra i deres personlige indkomst via virksomhedsskatteordningen. Det var en måde at give et tilskud til barnet, der samtidig kunne trækkes fra i skat – også i topskat, hvis forældrene betalte det.

Den mulighed eksisterer ikke længere, og der er derfor ikke nogen direkte skattemæssig fordel længere. Uanset dette, er der stadig mange, der gerne vil hjælpe deres børn til en bolig.

 

Forældrekøb af andelsbolig

En andelsbolig er en forening, der ejer en udlejningsejendom, hvor foreningens medlemmer har ret til hver især at bebo en specifik bolig i ejendommen. Det er således andelsboligforeningens ejendom, og det er andelsboligforeningens vedtægter, der regulerer, hvad du må og ikke må.

Der er mange andelsboligforeninger, der har bopælspligt og dermed ikke tillader udlejningen af andele. Det gælder således også forældrekøb med efterfølgende udlejning.

 

Forældrekøb eller hjælp barnet til selv at købe

Efter at du ikke længere kan trække underskuddet ved udleje til barnet fra i skat, bør du også overveje mulighederne for at hjælpe barnet økonomisk til selv at købe boligen.

• Fordelen ved at leje af forældrene er at barnet evt. kan få boligstøtte. Det kan barnet ikke, hvis barnet selv ejer. Desuden kan forældrene ofte have nemmere ved at blive kreditgodkendt til købet end barnet pga. højere indkomst og evt. friværdi i deres bolig.
• Fordelen ved at lade barnet købe boligen er, at en evt. gevinst ved salg er skattefri, fordi barnet selv har boet i sin egen bolig. Ejer forældrene boligen og ikke selv har beboet den, er gevinsten ved salg skattepligtig. Støtter du barnet økonomisk, skal du være opmærksom på skattereglerne for gaver.

Det koster forældrekøbet for barnet og forældrene

Forældrekøbet kan være en dyr fornøjelse for forældrene, særligt i de dyreste områder som København. For boligpriserne er så høje, at renteudgifterne på lånet bliver ganske betydelige.

Realkredit Danmark har lavet nogle eksempler på, hvordan regnestykket kan se ud for både barnet og forældrene i nogle af de største danske studiebyer. Tager vi udgangspunkt i disse, vil en normal lejlighed i København på 50 kvm. koste ca. 5.300 kr. om måneden for barnet og godt 7.000 kr. om måneden for forældrene. Noget billigere ser det ud for forældrene, hvis lejligheden ligger i fx Odense, hvor barnet skal betale 4.250 kr. om måneden, mens forældrene kan slippe med godt 2.100 kr. om måneden.

Det kan altså være en meget betydelig udgift for forældrene at foretage et forældrekøb, når lejlighedspriserne er så høje, som de især er i København. Forældrene kan evt. kompensere lidt for dette ved at hæve barnets husleje, men det giver også en højere skatteregning for forældrene.

Kilde: Realkredit Danmark

Note: Eksemplerne tager udgangspunkt i købet af en lejlighed på 50 kvm. i København eller Odense, til hhv. ca. 2,9 mio. kr. og ca. 1,3 mio. kr. I beregningerne finansierer forældrene lejligheden med et 4 pct. fastforrentet realkreditlån uden afdrag, hvor der er taget pant i forældrenes bolig.

 

Sådan finansieres et forældrekøb

At finansiere en ejerbolig til forældrekøb er i princippet ikke anderledes end køb af andre boliger.

Mange, der køber bolig til forældrekøb, bor selv i en ejerbolig. Det vil derfor være oplagt at benytte evt. friværdi i eksisterende bolig til at finansiere hele eller dele af købet af boligen til udleje.

Realkreditlån er typisk de billigste lån, du får til køb af bolig, så det er at foretrække, hvis du kan supplere realkreditlån i den nye bolig med realkreditlån i den eksisterende bolig.  Dermed undgår du banklån, der ofte er dyrere end realkreditlånet. Du kan få realkreditlån op til 80% af en ejerboligs værdi.

Overvejelserne omkring typen af lån, afdragsfrihed m.m. er i princippet ikke anderledes end ved køb af egen bolig. Er du i tvivl så søg rådgivning og få flere tilbud.

 

Regler forbundet med forældrekøb

Ved forældrekøb er der en række regler, som du skal sætte dig ind i. Hvis du vælger at købe en bolig til dit barn, bliver du anset som udlejer, hvilke gør du skal overholde et fastsat regelsæt. Herunder kommer vi ind på en række af disse regler ved forældrekøb, du skal være opmærksom på.

Hvordan fastsætter du husleje ved forældrekøb?

Fastsættelse af huslejen ved forældrekøb er et kapitel for sig. Hvis boligen er opført efter 1991, kan huslejen fastsættes frit. Lejen fastsættes efter reglerne i boligregulerings- og lejeloven.

Er ejendommen opført i 1991 eller tidligere, er den omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven om omkostningsbestemt husleje.

Boligreguleringsloven gælder i de fleste, men ikke alle kommuner. Den gælder dog i de store studiebyer som København, Aarhus, Odense og Aalborg.

Når du lejer ud til dit barn, skal du betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer til en ikke-nærtstående person. Så selvom forældrene fastsætter huslejen ved forældrekøbet lavt, vil de stadig blive beskattet ud fra Skattestyrelsen vurdering af markedslejen. Samtidig vil en for lav husleje blive betragtet som en gave til barnet, der potentielt er gaveafgiftspligtig.

Forældrekøb – skat og drift

At købe en lejlighed og leje den ud er skattemæssigt at betragte som selvstændig erhvervsvirksomhed, hvor du skal betale skat af overskuddet. Overskuddet opgøres som den modtagne husleje minus udgifter forbundet med at have lejligheden. Du skal dog være opmærksom på, at du, hvis du lejer ud til nærtstående, kan fratrække renter i kapitalindkomst, mens overskud ved udleje beskattes som personlig indkomst.

Du kan også vælge at drive virksomheden efter virksomhedsskatteordningen, men til det bør du søge rådgivning.

Salg og overdragelse af forældrekøb

Gevinst ved salget af boligen ved forældrekøb er skattepligtig, medmindre forældrene selv har boet i boligen i hele eller dele af den periode, de har ejet den.

Sælger man lejligheden til barnet, skal man være opmærksom på, at man ikke uden videre kan sælge den til en lav pris, da det kan udløse et skattesmæk til barnet i form af arveafgift.

Når de endelige, nye ejendomsvurderinger ligger klar, kan man sælge lejligheden til ”nærtstående”, uden at der skal betales arveafgift, hvis salgsprisen er inden for +/-20 pct. af den offentlige vurdering.

Indtil da gælder de hidtidige regler, der i princippet siger +/-15 pct. af de gamle ejendomsvurderinger. Disse er dog meget gamle, og er boligpriserne i området steget meget siden da, vil skattemyndighederne ikke godkende et salg til for lav en pris, uden at det udløser arveafgift. Det er derfor vigtigt at undersøge grundigt, hvad I kan sælge lejligheden til barnet for, uden at det udløser arveafgift, inden I foretager handlen.

En anden mulighed er, at forældrene selv flytter ind i lejligheden, men det skal være en reel flytning før Skat vil acceptere, at dette udløser skattefrihed.

Søg evt. rådgivning før et evt. salg.

 

Omvendt forældrekøb

Du kan også købe en bolig og leje den ud til dine forældre, også kaldet et omvendt forældrekøb. Det kan fx give forældrene mulighed for at få boligstøtte, og/eller mulighed for at få ”friværdien” ud til forbrug, uden at de skal flytte fra deres nuværende bolig.

Uanset om forældrene køber en bolig til barnet, eller om barnet køber en bolig til forældrene, er skattereglerne de samme for køber og lejer. Derfor skal I altid grundigt undersøge de skattemæssige konsekvenser af købet, så I ikke ender med enten en stor arveafgift eller et skattesmæk ved det efterfølgende salg af boligen.