Ny regel gør ydelsen på drømmehuset unødigt høj

Ny regel gør ydelsen på drømmehuset unødigt høj

Familier, på jagt efter ejerboliger, skal nu lede endnu dybere i lommerne for at kunne betale for ydelsen på realkreditlånet. Nye regler fra Finanstilsynet stiller nemlig krav til finansieringen, der gør ydelsen unødigt høj.

Skrevet af Ulrik Marschall

Der findes forskellige måde at sammensætte finansieringen af sin bolig på. De fleste boligejere ved, at de laveste ydelser får man, hvis man vælger lån med kort rentebinding, som F1-, F3- eller F5-lån og uden afdrag. Her ændres ydelsen hver gang renten fornyes. Hvis man derimod ønsker at kende sin ydelse i mange år frem, vælger man et lån med lang løbetid, og med fast rente, som til gengæld er lidt højere. Selvom bidragssatsen er øget på lån uden afdrag, er det stadig en populær finansieringsform blandt boligejere.

 

Mange kombinerer afdragsfrihed med fast rente

De høje boligpriser har de senere år fået mange boligejere, der måske havde det bedst med lån med en fast rente, til at vælge en finansieringsform, hvor de billigere lån indgår, for at få ydelsen ned. Som det fremgår i eksemplet nedenfor, medfører de regler, som Finanstilsynet har indført i 2018, at det bliver dyrere for boligejere, der vælger at kombinere lånene, selvom risikoen ikke er ændret.

 

Ny regler for realkreditlån

De nye regler gør det vanskeligere at få realkreditlån med variabel rente og afdragsfrihed. Reglerne fremgår af § 21 stk. 4 i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.

På Nykredits hjemmeside kan man læse denne fortolkning af reglerne:

”Har du en gæld på over fire gange husstandsindkomsten og også en belåningsgrad på over 60 procent, vil du ikke længere kunne optage et lån med en rentebinding på mindre end fem år, uanset om du vælger afdragsfrihed eller ej. Og du vil heller ikke kunne få afdragsfrihed på lån med en rentebinding på over fem år. Til gengæld vil du kunne optage alle andre typer lån”

 

Kun afdragsfrihed på lån med fast rente

Hvis man ønsker afdragsfrihed, skal det derfor være på lån med fast rente. På lån med fast rente er renten højere med afdragsfrihed end med afdrag. På Flexlån er renten derimod næsten den samme med og uden afdrag.

Hvis man som låntager ønsker sig både noget afdragsfrihed og den lavere F5 rente, skal dette ske ved f.eks. at have halvdelen af finansieringen i fastforrentet lån med afdragsfrihed og halvdelen i F5 lån med afdrag.

 

Prioriteringsrækkefølgen har betydning for bidragssats

Udfordringen er, at både bidraget på lån og bidraget for afdragsfrihed er lavest, hvis lånet er placeret først i prioritetsrækkefølgen. F.eks. koster det 0,1% point mere af få afdragsfrihed fra 0-40% af ejendommens værdi, mens det koster 0,55% point mere at få afdragsfrihed fra 40-80% af ejendommens værdi.

Bidraget på fastforrentede lån er generelt lavere end for F5 lån og et fastforrentet lån er ”kun” 0,575% point højere fra 40-80% end fra 0-40%. Bidraget på et F5 lån er derimod 0,75% point højere fra 40-80% end fra 0-40%.

Få overblik over de forskellige realkreditlån og sammenlign priser

 

Billigst, men ikke muligt

Det billigste vil derfor være at få både F5 lånet og afdragsfriheden fra 0-40%, men det må man ikke ifølge reglerne. På trods af at der hverken er mere F5 eller mere afdragsfrihed ved at have afdragsfriheden på F5 lånet.

Man bliver således tvunget til enten at:

– have fast lån uden afdrag inderst, efterfulgt af F5 med afdrag (ydelse pr. md. 12.172 kr*).

– have F5 lån med afdrag inderst, efterfulgt af fast rente uden afdrag (ydelse pr. md. 12.684 kr*).

Det billigste vil som nævnt være at have F5 uden afdrag inderst, efterfulgt af fast rente med afdrag (ydelse pr. md. 10.579 kr*).

*= Ydelseseksempel er baseret på en ejendom til 5 mill. kr. med to lån hver på 2 mill. kr.

 

Det koster således mindst 1.593 kr. mere pr. md. ikke at få den billigste lånekombination, uanset at mængden af afdragsfrihed og variabel rente er den samme i alle kombinationerne. Den årlige bidragsbetaling er mindst 3.500 kr. højere første år, hvis man ikke får den billigste lånekombination.

Er banken ikke opmærksom og kommer til at foreslå F5 med afdrag inderst, efterfulgt af fast rente uden afdrag, koster det 2.105 kr. mere pr. md. i ydelse, og 9.000 kr. mere om året i bidrag.

Man kan undre sig over at Finanstilsynets regler er så firkantede, at det ikke er muligt for kunderne at indrette sig på en måde der giver det laveste bidrag og den laveste ydelse!

Sammenlign realkreditlån

Se om du kan få et billigere realkreditlån og lavere bidragssatser.

Få tilbud på realkreditlån

Om forfatteren Ulrik Marschall

Ulrik er kommunikationschef i Mybanker. Forsøger dagligt at gøre komplicerede emner indenfor privatøkonomi lettere at forstå.

Hvilket lån skal jeg vælge?

Læs artiklen
Hvilket lån skal jeg vælge
Billigste realkreditlån nogensinde - er det noget for dig 12. juni 2019 Billigste realkreditlån nogensinde – er det noget for dig? Hvad koster det at låne 200.000 kroner 14. maj 2019 Hvad koster det at låne 200.000 kroner? Hvor får jeg den billigste boligfinansiering i 2019 13. maj 2019 Hvor får jeg den billigste boligfinansiering i 2019?