Hvorfor ÅOP er mindre interessant ved valg af realkreditlån
I mange år har vi lært, at ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) er tallet, der fortæller os mest om, hvad et givent lån koster enten til bil, bolig, andelsbolig, nyt TV eller lignende, og dermed også det man skal fokusere på, når man skal finde ud af, hvor man får det billigste lån. Men for valg af realkreditinstitut/realkreditlån er ÅOP mindre interessant.
ÅOP er godt til sammenligning, når renten på de lån, man sammenligner, er ”samme type” – f.eks. variabel rente som på de fleste banklån, eller når renten ikke ændrer sig mellem de tidspunkter, de forskellige ÅOP-satser man sammenligner, er beregnet.
På realkreditlån findes der variabel rente (flekslån) fra et til ti år, fast rente fra 10 til 30 år og der er lån med og uden afdrag. Lånene er finansieret ved salg af obligationer, hvis rente ændrer sig hele tiden (dagligt). Hvis man således sammenligninger ÅOP på to forskellige realkreditlån med henholdsvis 20 og 30 års løbetid, vil forskellen i renten på de to lån betyde meget mere for ÅOP end forskellen i omkostningerne. Selv hvis man sammenligner ÅOP på to ens lån, men beregnet på to forskellige datoer, kan forskel i renten sløre forskelle i omkostninger. Hvis man udelukkende ser på ÅOP, kan lånet med de laveste omkostninger se dyrest ud, hvis renten tilfældigvis var højere den dag, ÅOP på det pågældende lån blev beregnet.
Hvis ÅOP ikke er brugbart, hvad gør man så?
Omkostningen til et realkreditlån kan deles op i rente, etableringsomkostninger og løbende omkostninger (bidrag og kursskæring).
Som nævnt finansieres realkreditlån, ved at realkreditinstituttet sælger obligationer i markedet. I realiteten er der for tiden meget lille forskel mellem den rente, som investorer vil betale for obligationer udstedt af de forskellige realkreditinstitutter. Man vil således reelt få samme rente på sit lån, uanset om det er optaget i Nykredit/Totalkredit eller Realkredit Danmark. Der er stor forskel på renten på forskellige typer lån, men når man først har besluttet sig for, hvilket lån man vil have, vil renten være den samme uanset realkreditinstitut.
En del af etableringsomkostningerne er omkostninger til staten, og disse er de samme for alle realkreditinstitutter. Øvrige etableringsomkostninger som lånesagsgebyr, ekspeditions/tinglysningsgebyr, garantigebyr, kurtage og kursfradrag ligger for et lån på to millioner kroner typisk mellem 8.000 og 18.000 kroner afhængig af omstændighederne, hvilken bank man benytter, og om man skal have et eller to lån. Hvis ens omkostninger ligger i den høje ende, er det ikke umuligt at forhandle dem ned.
Uanset forskel i etableringsomkostninger er det de løbende omkostninger til bidrag og kursskæring, der for alvor koster penge. Låner man for eksempel to millioner kroner i et hus til 2,5 millioner kroner fordelt med 1,5 millioner kroner på et F5-lån uden afdrag og 0,5 millioner kroner i F5 lån med afdrag, vil bidrag og kursskæring i det billigste realkreditinstitut de første 10 år være over 180.000 kroner og over alle 30 år over 350.000 kroner i alt. Forskellen mellem billigste og dyreste realkreditinstitut er over 30 år mere end 70.000 kroner.
Se på bidrag og kursskæring
Når renten er den samme, og forskellen i etableringsomkostninger måske er 5.000 kroner, er det bidrag og kursskæring, der bør være det altafgørende for, hos hvilket realkreditinstitut man optager sit lån. Undtagelsen er, hvis et institut er villig til at udlåne afgørende mere end et andet som følge af en højere vurdering af ens hus/lejlighed.
Nedenfor er en række eksempler på første års omkostninger til bidrag og kursskæring ved forskellige låntyper. Belåningen er opdelt fra 0-60 procent og 60-80 procent af ejendomsværdien. Det skyldes, at bidragssatser for lån uden afdrag mellem 60-80 procent af ejendomsværdien mange steder er blevet så høje, at man bør afdrage den del af gælden, der er over 60 procent af ejendomsværdien, hvis man på nogen måde har råd.
Som det fremgår af tabellen er BRF billigst i alle kombinationer. Det skyldes, at BRF – modsat alle andre – ikke har hævet satserne i 2016.
Udregnet som første kvartals omkostninger ganget med fire. Lånebeløb: 2.000.000 kr. Der er ikke taget højde for evt. kundekroner hos Nykredit/Totalkredit eller bankens eventuel kompensation for forhøjede bidragssatser.
