Gældsfaktor skævvrider boligsøgning
Lad os starte med at kigge på, hvordan bolighandlen foregik, før gældsfaktoren blev indført. I ”gamle dage”, kiggede banken på, om du havde penge nok til at sidde i boligen. Kunne du betale renter, bidrag og afdrag på lån, ejendomsskatter, el, vand, varme, vedligehold, kommuneskattens størrelse, prisen på daginstitutioner, udgifter til transport ud fra boligens beliggenhed osv.? Hvis der var et fornuftigt beløb af din indkomst tilbage til andre udgifter, så kunne du få lov at købe.
Jo lavere udgifter, jo mere kunne du låne
Hvis du ville købe en ny eller nyere bolig, hvor udgifterne til el, vand, varme og vedligehold, var lavere, så betød det, at du kunne betale mere for boligen, fordi du havde flere penge at betale renter, bidrag og afdrag med.
Derfor var det også godt, hvis boligen lå tæt på dit arbejde og offentlig transport. Så kunne du nemlig undvære den ene bil, og bruge den besparelse til afbetaling. Og det samme gjaldt, hvis boligen lå i en kommune med lavere skat og daginstitutionspriser, for det betød større tilbagebetaling på boliglånet.
Gældsfaktoren sætter rammerne
Med dagens lave renter, er det så billigt at finansiere en bolig, at det sjældent er udgifterne til renter, afdrag og bidrag, der begrænser dig i et boligkøb – ligesom det var tilfældet tidligere.
Hvis du vil købe en bolig til 3 millioner med 200.000 kr. i udbetaling, kan du låne de resterende 2,8 millioner med en kombination af realkreditlån og boliglån i banken. Ifølge Danske Banks boligberegner, kommer det til at koste dig 8.300 kr. om måneden efter skat, hvis du vælger fast rente på realkreditlånet, afdragsfrihed. en løbetid på 30 år, og et banklån med afdrag over 10 år.
Hvis du vil have lavere rente og højere afdrag koster det dig i alt 10.000 kr. om måneden efter skat, med et F5 lån og banklån, begge med afdrag og over 30 år.
Hvis de gamle låneregler, der var baseret på rådighedsbeløb, stadig gjaldt, ville du i princippet kunne låne et meget høj beløb til bolig pga. de lave renteomkostninger. Men det er ikke tilfældet, for efter Finanstilsynet indførte gældsfaktoren, er det den regel, der sætter rammerne for, hvor meget du kan låne.
Læs mere om, hvordan de nye regler rammer dig.
Hvor meget kan jeg købe bolig for?
Du kan låne 4 gange din indkomst. Gældsfaktor udtrykker hvor stor gæld du har i forhold til din indkomst. Har du en gæld på 2.800.000 kr. og en husstandsindkomst på 700.000 kr. om året (før skat), har du en gældsfaktor på 4 (2.800.000 / 700.000 = 4).
Hvis du køber bolig i dag, er det stort set umuligt at få lov at låne mere end fire gange din årsindkomst, hvis du ikke har mere end 5 % til udbetalingen. Har du mere end 10 % til udbetalingen, kan du måske få lov at låne 5 gange din årsindkomst.
Det kommer altså ikke længere an på, hvordan du bruger de penge, du får ind på kontoen hver måned, men derimod på, hvad din årsindkomst er. Lad os kigge på, hvad det betyder for dig som boligkøber.
Dine muligheder som kommende boligejer
Mange vil opleve, at de fx har råd til at betale udgifter til en bolig, der koster 3.800.000 kr., men at de, pga. gældsfaktoren, kun kan få lov at låne til en bolig, der koster 3.000.000 kr. Det betyder, at de ikke kan købe;
– en ny eller nyere bolig selvom den er billigere at bo i.
– i en kommune med lav skat fordi boligerne er dyrere.
– det istandsatte hus med lavt vedligehold og lav varmeudgift fordi det er dyrere.
– boligen tæt på arbejde og offentlig transport fordi den er dyrere.
Hvis gældsfaktoren er det, der er afgørende i din boligsøgning, er det tid til at tænke kreativt.
Det gælder om at finde en bolig, der er billigere end din drømmebolig, som du ikke kan låne til. En mulighed er, at du finder en bolig, der måske ikke er ideel, men som er billigere at købe. På den måde kan det over tid bringe dig nærmere din drømmebolig. Fx ved tilbygning, energirenovering, istandsættelse eller andet.
En anden mulighed er at finde en tilsvarende bolig med en billigere beliggenhed. Fx i en kommune med en skattesats på 26 % i stedet for 23 %. Eller i en kommune med en grundskyldspromille (ejendomsskat) på 28 % i stedet for 22 %.
Læs om den nye ejendomsvurdering i 2024
En tredje mulighed er at finde en bolig med højere løbende omkostninger. Det betyder, at du kan få boligen til en lidt lavere pris. Det kan være højere kommuneskat, højere ejendomsskatter, dårligere infrastruktur, dårligere energimærke osv.
En fjerde, og mere langsigtet mulighed, er, at du køber en billigere bolig. Derved kan du begynde at spare op, så du kan få en gældsfaktor på 5 i stedet for 4.
Få hjælp af en mægler
Når du skal købe bolig, skal du selvfølgelig starte med at gå efter dit førstevalg. Hvis du ikke kan få lov at låne til det, så kan du kontakte en mægler med lokalkendskab, der kan hjælpe dig med at finde en bolig, der ligner din drømmebolig mest muligt. Så længe prisen på boligen er lavere, gør det ikke noget, at de løbende omkostninger er højere. Det er nemlig ikke længere dit rådighedsbeløb, der spænder ben for, hvor dyr en bolig du kan købe, men gældsfaktoren.