Gældsfaktor – den nye forhindring for køb af fast ejendom
Gældsfaktor er et udtryk for hvor meget gæld du har i forhold til din husstandsindkomst. Har du f.eks. gæld for 2.520.000 kr. og en husstandsindkomst på 700.000 kr. er din gældsfaktor 2.520.000 / 700.000 = 3,6.
Hvorfor er et højt rådighedsbeløb ikke nok?
I dag kan man få variabelt forrentede realkreditlån, hvor renten er negativ. I teorien betyder det, at man kan låne uendeligt mange penge gratis, da den månedlige ydelse reelt kun består af bidrag, når renten er negativ eller 0, og lånet er afdragsfrit. I princippet er det derfor ikke rådighedsbeløbet, der sætter grænsen for, hvor meget gæld man kan optage.
Danske Banks direktør Thomas Borgen fortalte til en konference om finansiering i januar 2018 en anekdote. Den bekymrede bankrådgiver, sidder overfor det unge par med et lidt stramt budget. Kvinden i familien ser på tallene og siger så; Jeg drikker bare en cafe latte mindre om dagen, så har vi råd til at låne en million mere. Og manden stemmer i og siger, at han også kan gå en cafe latte ned, så de kan låne to millioner mere.”
Har du brug for mere luft i økonomien, så kan du få gratis tilbud på dine lån fra op til tre banker
Hvorfor er det ikke nok at skære ned på forbruget?
Uanset om ydelsen er lav, skal pengene betales tilbage før eller siden. Og hvis den ejendom, der er købt for det billige lån, falder i værdi, eller hvis renten stiger, kan både den unge familie og banken have et problem. Hvis der er mange, som det unge par, vil det også være et problem for samfundet, og det vil i sig selv kunne forstærke en fremtidig finansiel krise.
Hvor høj gældsfaktor må man have?
Erhvervsministeriet og Finanstilsynet har derfor lavet restriktioner for, hvor høj gældsfaktor bankkunder, der ønsker lån i et realkreditinstitut, kan have. Der er nuancer, men generelt er det blevet vanskeligt at få lån, hvis det betyder, at din gældsfaktor er over 4. Dette kan dog godt lade sig gøre, hvis man har minimum 10% af udbetalingen selv fratrukket anden gæld. For at skabe et overblik over hvor meget du kan købe bolig for, kan du bruge Mybankers låneberegner, som er vist nedenfor:
F3 lån betegnes som usikre
Der er som nævnt nuancer. Det er nemmere at få lån med en høj gældsfaktor, hvis du selv har en stor udbetaling/formue. Ønsker du f.eks. at købe et hus til 5 mill. kr. og selv har 2 mill. kr. med, f.eks. fra salget af din sidste bolig, vil din belåning kun være 60% (Du låner 3 mill. kr. ud af de 5 mill. kr.). Med en husstandsindkomst på 600.000 kr. vil din gældsfaktor blive 5 (3 mill. /600.000). Men fordi din belåning kun er 60%, er det ikke umuligt at få lov at låne de 3 mill. kr. du har brug for hos realkreditinstituttet. Den høje gældsfaktor kan dog gøre det vanskeligt at låne alle 3 mill. kr. i f.eks. F3 lån, der i de nye regler betegnes som et ’usikkert lån’. Usikkerheden skyldes, at renten kun er fast i tre år, mod i 30 år på ’gammeldags’ fastforrentede lån.
Øvrige lån indgår i gældsfaktoren
Tidligere var det ofte spørgsmålet om du havde råd, der afgjorde, hvor meget du kunne købe bolig for, men med den lave rente og de nye regler, er det altså i langt højere grad din gældsfaktor, der afgør spørgsmålet.
Det kan derfor også betale sig at være opmærksom på, hvilke andre lån man har, da disse også indgår i gældsfaktoren. I denne sammenhæng kan det derfor være en god ide at lease sin bil fremfor at lånefinansiere den.
Læs også: Lånegrænse gør det sværere at låne til drømmeboligen
