Hvad er gældsfaktor?
Gældsfaktor er et udtryk for hvor meget gæld du har i forhold til din husstandsindkomst.
Har du f.eks. gæld for 2.520.000 kr. og en husstandsindkomst på 700.000 kr. er din gældsfaktor 2.520.000 / 700.000 = 3,6.
Banken beregner din gældsfaktor, hvis du ønsker at lån penge for eksempel et realkreditlån.
Hvordan beregnes gældsfaktoren?
Når du skal låne til en bolig, siger en tommelfingerregel, at du højst kan have gældsfaktor 4, hvis du vil optage et boliglån og har 5% i udbetaling. Det er dog ikke en helt fast regel, så der kan være tilfælde, hvor banken tillader en større gældsfaktor (eller kræver en lavere).
Gældsfaktorens formål er at sikre, at du ikke tager for store økonomiske risici, når du køber bolig. Det betyder også, at du ofte kan blive godkendt til en højere gældsfaktor, hvis du har en stor formue. Har du fx mere end 10% til udbetalingen, kan du måske få lov at låne 5 gange din årsindkomst. Overordnet set betyder det:
- At med en husstandsindkomst på 600.000 kroner kan du købe bolig for: 600.000 x 4 = 2.400.000 kroner.
- At med en husstandsindkomst på 600.000 kroner og et billån på 200.000 kroner, kan du købe bolig for: ((600.000 x 4) – 200.000) = 2.200.000 kroner.
Loftet for din gældsfaktor bliver ofte udregnet på baggrund af din udbetaling.
Størrelsen af din udbetaling, bestemmer hvor loftet for din gældsfaktor vil ligge. Jo mere du kommer med i udbetaling, jo højere må din gældsfaktor være.
- 5% i udbetaling = Din husstandsindkomst x 4 (gældsfaktor)
- 10% i udbetaling = Din husstandsindkomst x 5 (gældsfaktor)
- 25% i udbetaling = Din husstandsindkomst x 6 og op efter
Hvordan foregik bolighandler inden gældsfaktor?
I ”gamle dage”, kiggede banken på, om du havde penge nok til at sidde i boligen. Kunne du betale renter, bidrag og afdrag på lån, ejendomsskatter, el, vand, varme, vedligehold, kommuneskattens størrelse, prisen på daginstitutioner, udgifter til transport ud fra boligens beliggenhed osv.? Hvis der var et fornuftigt beløb af din indkomst tilbage til andre udgifter, så kunne du få lov at købe.
Beregn hvad du kan låne
Mange er nysgerrige på, hvor meget de kan købe bolig for. Derfor har vi gjort det nemt for dig at beregne, hvor meget du kan låne, uden at din gældsfaktor overstiger det anbefalede loft. Bemærk dog, at du stadig skal have et højt nok rådighedsbeløb, og derfor er gældsfaktorberegneren kun vejledende.
Beregn hvor meget du kan låne til bolig
Gældsfaktoren er ikke den eneste afgørende faktorer
Gældsfaktoren er dog ikke det eneste forhold, der spiller ind, når du skal godkendes til lån til en bolig. Banken skal også være sikker på, at du har penge nok til at sidde i boligen – altså om du har et stort nok rådighedsbeløb.
Du skal derfor have en indkomst, der er høj nok til at dække alle dine andre faste og variable udgifter som fx el, vand og varme, transportudgifter, daginstitutioner, mad, tøj, forlystelser osv. ud over renter, bidrag og afdrag på lån.
Dine muligheder som kommende boligejer
Siden rentestigningerne i 2022 og 2023 er det oftest rådighedsbeløbet frem for gældsfaktoren, der er begrænsningen på, hvor meget du kan købe for. Tidligere var det dog lige omvendt, da renterne og dermed låneomkostningerne var meget lave.
Mange kunne dengang opleve, at de fx havde råd til at betale udgifter til en bolig, der kostede 3.800.000 kr., men at de, pga. gældsfaktoren, kun kunne få lov at låne til en bolig, der kostede 3.000.000 kr. Det betød, at de ikke kunne købe;
- En ny eller nyere bolig selvom den er billigere at bo i.
- I en kommune med lav skat fordi boligerne er dyrere.
- Det istandsatte hus med lavt vedligehold og lav varmeudgift fordi det er dyrere.
- Boligen tæt på arbejde og offentlig transport fordi den er dyrere.
Når gældsfaktoren er det, der er afgørende i din boligsøgning, er det tid til at tænke kreativt.
Det gælder om at finde en bolig, der er billigere end din drømmebolig, som du ikke kan låne til. En mulighed er, at du finder en bolig, der måske ikke er ideel, men som er billigere at købe. På den måde kan det over tid bringe dig nærmere din drømmebolig. Fx ved tilbygning, energirenovering, istandsættelse eller andet.
En anden mulighed er at finde en tilsvarende bolig med en billigere beliggenhed.
En tredje, og mere langsigtet mulighed, er, at du køber en billigere bolig. Derved kan du begynde at spare op, så du kan få en gældsfaktor på 5 i stedet for 4.
Læs om den nye ejendomsvurdering i 2024
