Gældsfaktor – den nye forhindring for køb af fast ejendom

udgivet: 30. april 2018
, sidst redigeret: 27. august 2018
Gældsfaktor – den nye forhindring for køb af fast ejendom
Der er kommet en ny udfordring, hvis man overvejer at købe fast ejendom. Gældsfaktoren er blevet en afgørende faktor, som man skal forholde sig til.

 

Gældsfaktor er et udtryk for hvor meget gæld du har i forhold til din husstandsindkomst. Har du f.eks. gæld for 2.520.000 kr. og en husstandsindkomst på 700.000 kr. er din gældsfaktor 2.520.000 / 700.000 = 3,6.

 

Har du brug for mere luft i økonomien, så kan du få gratis tilbud på dine lån fra op til tre banker

 

Højt rådighedsbeløb er ikke nok

I dag kan man få variabelt forrentede realkreditlån, hvor renten er nul eller ligefrem negativ. I teorien betyder det, at man kan låne uendeligt mange penge gratis, da den månedlige ydelse reelt kun består af bidrag, når renten er 0 og lånet er afdragsfrit. I princippet er det derfor ikke rådighedsbeløbet, der sætter grænsen for, hvor meget gæld man kan optage.

 

Danske Banks direktør Thomas Borgen fortalte til en konference om finansiering i januar 2018 en anekdote om den bekymrede bankrådgiver, der sidder overfor det unge par med et lidt stramt budget: ’Kvinden i familien ser på tallene og siger så; Jeg drikker bare en caffe latte mindre om dagen, så har vi råd til at låne en million mere. Og manden stemmer i og siger, at han også kan gå en caffe latte ned, så de kan låne to millioner mere."

 

 

Ikke nok at skære ned på forbruget

Men uanset om ydelsen er lav, skal pengene betales tilbage før eller siden. Og hvis den ejendom, der er købt for det billige lån, falder i værdi, eller hvis renten stiger, kan både den unge familie og banken have et problem. Hvis der er mange, som det unge par, vil det også være et problem for samfundet, og det vil i sig selv kunne forstærke en fremtidig finansiel krise.

 

Sammenlign realkreditlån

 

Der er nuancer

Erhvervsministeriet og Finanstilsynet har derfor lavet restriktioner for, hvor høj gældsfaktor bankkunder, der ønsker lån i et realkreditinstitut, kan have. Der er nuancer, men generelt er det blevet vanskeligt at få lån, hvis det betyder, at din gældsfaktor er over 4. Danske Bank bruger f.eks. denne tommelfingerregel på deres hjemmeside: Du kan købe bolig for omkring 3,5 gange din årsindkomst + evt. opsparing. Det er med de nye regler også en forudsætning, at du har 5% af boligens pris + omkostninger i udbetaling.

 

F3 lån betegnes som usikre

Der er som nævnt nuancer. Det er nemmere at få lån med en høj gældsfaktor, hvis du selv har en stor udbetaling/formue. Ønsker du f.eks. at købe et hus til 5 mill. kr. og selv har 2 mill. kr. med, f.eks. fra salget af din sidste bolig, vil din belåning kun være 60% (Du låner 3 mill. kr. ud af de 5 mill. kr.). Med en husstandsindkomst på 600.000 kr. vil din gældsfaktor blive 5 (3 mill. /600.000), men fordi din belåning kun er 60%, er det ikke umuligt at få lov at låne de 3 mill. kr. du har brug for hos realkreditinstituttet. Den høje gældsfaktor kan dog gøre det vanskeligt at låne alle 3 mill. kr. i f.eks. F3 lån, der i de nye regler betegnes som et ’usikkert lån’. Usikkerheden skyldes, at renten kun er fast i tre år, mod i 30 år på ’gammeldags’ fastforrentede lån.

 

Øvrige lån indgår i gældsfaktoren

Tidligere var det ofte spørgsmålet om du havde råd, der afgjorde, hvor meget du kunne købe bolig for, men med den lave rente og de nye regler, er det altså i langt højere grad din gældsfaktor, der afgør spørgsmålet.

 

Det kan derfor også betale sig at være opmærksom på, hvilke andre lån man har, da disse også indgår i gældsfaktoren. I denne sammenhæng kan det derfor være en god ide at lease sin bil fremfor at lånefinansiere den.

 

Læs også: Lånegrænse gør det sværere at låne til drømmeboligen

 

Hold dig opdateret med nyheder, gode råd og perspektiver på privatøkonomi. Tilmeld dig vores gratis nyhedsbrev her.

sidst redigeret: 27. august 2018