Boligkøb: Bliver du ramt af de nye låneregler?

udgivet: 04. januar 2018
, sidst redigeret: 19. januar 2018
Boligkøb: Bliver du ramt af de nye låneregler?
Nye regler for realkreditlån er nu trådt i kraft. Reglerne indskrænker udbuddet af lån for de boligejere, der gældsætter sig med mere end 4 gange husstandens årlige indkomst og mere end 60% af boligens værdi. Disse boligejere kan ikke længere optage korte Flexlån eller lange Flexlån med afdragsfrihed.

 

I efteråret besluttede regeringen at dæmme op for de mest risikable realkreditlån. Nye regler betyder, at nogle håbefulde boligkøbere ikke længere kan vælge fra alle hylder, hvis de vil købe en bolig, der er dyrere end husstandens indkomst – og som samtidig belånes højt.

 

For de fleste danskere i middelklassen får reglerne dog kun betydning, hvis man ønsker at købe sig ind på en rigtig dyr adresse.

 

Reglerne gælder for disse lån

De nye låneregler gælder kun for boligkøbere, som med et realkreditlån gældsætter sig med mere end 4 gange husstandens indkomst og mere end 60 procent af boligens værdi.

 

Disse boligkøbere kan ikke længere optage:

  • Korte Flexlån med afdragsfrihed
  • Flexlån med afdrag, hvor rentetilpasningen sker hvert 4. år eller oftere

 

Alle boligkøbere kan fortsat – hvis man vurderes kreditværdig – optage:

  • Fastrentelån med afdragsfrihed
  • Fastrentelån med afdrag

 

Eksempel 1

Jan og Berit tjener tilsammen 700.000 kroner om året. De vil købe et hus til 3 millioner og låne 80 procent – altså 2,4 millioner – som et realkreditlån.

 

Da 2,4 millioner kroner er mindre end 4 gange Jan og Berits samlede indkomst, så kan de fortsat godt optage f.eks. et F1 lån - selv om de låner mere end 60 procent af boligens værdi.

 

Eksempel 2

Jan bor alene og tjener 400.000 om året. Han vil købe samme hus til 3 millioner og låne 80 procent hos et realkreditinstitut.

 

Da 2,4 millioner kroner er mere end 4 gange Jans årlige indkomst - og dermed husstandens indkomst - og han ønsker at belåne boligen med 80 procent, forsvinder nogle af hans muligheder for valg af lån.

 

Jan kan f.eks. ikke tage et F3 lån – hverken, hvis han afdrager på sin gæld eller ønsker afdragsfrihed. Jan kan heller ikke tage F1, F2 eller F4 lån.

 

Han kan derimod godt låne de 2,4 millioner, hvis han tager fastrentelån (dvs. en rente, der lægges fast den dag, lånet optages, og som gælder, indtil lånet er fuldt tilbagebetalt) med de udgifter, der er forbundet med det.

 

Han kan også låne pengene, hvis han vælger et lån med variabel rente – så længe han afdrager på lånet og låser renten fast i mindst 5 år med et F5-lån som det korteste. Det vil sige, at han låser renten i 5 år, men at der stadig er en restgæld efter de fem år, hvorfor lånet skal genforhandles med realkreditinstituttet.

 

Eksempel 3

Berit bor alene og tjener 300.000 om året. Hun vil købe et hus til 3 millioner. Da hun har arvet en stor portion penge, kan hun nøjes med at låne 1,5 millioner i realkreditinstituttet. Belåningsgraden er dermed på 50 %.

 

I det tilfælde betyder det ikke noget for Berits lånemuligheder, at hun årligt tjener væsentlig færre penge end en fjerdedel af lånets størrelse (75.000 kroner færre). Da belåningsgraden er under 60 %, kan Berit – såfremt realkreditinstituttet tilbyder hende det – lovmæssigt tage det lån, der passer hende bedst.

 

For at opsummere, så medfører de nye låneregler altså, at hvis en husstand optager høj gæld på mere end 4 gange husstandsindkomst, og kommer over 60 pct. i belåningsgrad, vil der være begrænsninger på, hvilke realkredit- eller realkreditlignende boliglån, man kan få.

 

Få tilbud på realkreditlån her.

 

Der ændres ikke på mulighederne for at få boliglån, og låntageres kreditværdighed skal fortsat vurderes.

 

sidst redigeret: 19. januar 2018
14 kommentarer
Knud Bräuner
10. January kl. 08:52
Dem der også bliver ramt er hvis man ønsker at købe et sommerhus eller refinansiere eksisterende sommerhus, og man samtidig hår gæld i et hus.
Eksempel: Min kone og jeg tjener til sammen 1,1 mill. Vi har et rådighedsbeløb på 30.000 kr om måneden.
Vi har gæld i vores hus på 2,2 mill samtidig ejer jeg et sommerhus med min bror. Det ønsker vi at overtage til 2,6 mill. Vi har årlig en lejeindtægt på 120.000, som finansierer dele af huslejen.
Men vi bliver ramt af de nye låneregler pga af gældsprocenten. Så dem der før, som os selv, har ønsket at købe et sommerhus og finansiere store dele af huslejen ved udlejning, bliver frataget denne mulighed.
Dvs mange med en mellem indkomst som os, kan få svært ved at købe sommerhus, hvor lejeindtægten skal finansiere huslejen.
Har i tænkt over dette scenarie
ekm
10. January kl. 09:17
Tak for nyttige oplysninger. Mange ældre er nervøse for ikke at kunne låne i friværdien, da de frygter at deres indkomst er for lille. Flere får afslag, da institutterne tolker reglerne forskelligt. Jeg kan ikke klandre dem, da Finanstilsynets udmeldinger mildt talt har blæst i flere retninger. I kunne måske skrive en artikel om de ældres lånemuligheder på tilsvarende informativ måde.
LAA
10. January kl. 09:34
Ja, ekm. Det er et ønske, jeg kan tilslutte mig.
HelgeT
10. January kl. 10:15
Jeg er også meget interesseret i ekm's forslag.
Per Gulholm
10. January kl. 10:16
Absolut god ide fra ekm.
JRO
10. January kl. 11:48
Kære ekm, vi må ha samme alder, for jeg er uhyre interesseret
Søren Sørensen (18)
10. January kl. 12:57
En nægtet forlængelse af eksisterende afdragsfri fastforrentet lån 21/2%
kan det mon passe ? jo ikke efter ovenstående
juergen
11. January kl. 09:04
Også jeg kan tilslutte mig ekm ‘s ønske.
Jürgen Meeder
S. Piil
11. January kl. 10:33
Er det en fejl: "Disse boligkøbere kan ikke længere optage:

Flexlån med afdrag, hvor rentetilpasningen sker hvert 5. år eller sjældnere"..for i eksemplet (nr. 2) der følger beskrives, at pgl. godt kan optage et F5 m/afdrag? Så skulle det ikke være "rentetilpasning sjældnere end hvert 5 år"?
Ulrik Marschall
11. January kl. 14:26
Til ekm: Tak for din kommentar. Vi kigger på at lave en artikel, der behandler den problemstilling, som du omtaler.

Til ps7676: Mange tak for din kommentar. Det er helt korrekt. Vi har justeret teksten, så den er mere retvisende.

Ulrik / Mybanker
Kirsten Petersen (1)
20. January kl. 02:09
Sidder i samme situation, er lige blevet 74 og er folkepensionist, har hus med fuld friværdi, kan ikke få indfriet mine dyre forbrugslån og kreditter på samlet 290.000 (brugt til køb af hus samt renovering bl. nyt tag mm.) med et lån med sikkerhed i huset. Får samme besked, du er for gammel og for fattig. Indtægt før skat ca. 200.000 husets offentlige vurdering 690.000 (dagsvurdering mellem 400.00 og 450.000) efter omlægning af lån ville rådighedsbeløb blive mll. 6.500 og 7.000.
Nordly
07. March kl. 11:35
Hej,

Jeg har netop været møllen igennem idet jeg i desperation over boligmarkedet ville foretage et forældrekøb til min datter.
Jeg har en års løn på ca 1,1 mdk, en nettoløn på 43.000 kr/md, har en belåning af min ejerlejlighed på 70% og en friværdi i størrelses ordenen 1,3 mdkk. Samlet gæld incl bil ca 3.2 mdkr.
Jeg fik afslag da min økonomi ikke modstod den ene af de to stresstests og at jeg ville få en for høj gældsfaktor i forhold til min årsløn.
Den ene går på at man simulerer ens samlede gæld over et fastforrentet lån til 4 % og holder den op i mod et vidst – af banken – defineret mindste rådighedsbeløb/md. Dvs biler, kreditkort, kassekreditter, boligfinansiering - the works.
I tillæg må ens formue ikke være negativ i tilfælde af ens ejendomme falder med 25%. Jeg faldt med et mulehår på den sidste. Lejeindtægter, pensionsopsparinger, bonusser mv indgår ikke i opgørelsen af ens indkomst- og formueforhold.
Herefter henvendte jeg mig til 6 andre banker og fik det samme svar. Det virkede som om alle banker kører efter de nye regler og fortolker dem meget fast. Eneste lyspunkt var pantebrevslån der til gengæld var dyre og dyre at etablere samt der skulle foretages alle mulige krydsgarantier. Min datter måtte finde sig en lejebolig i stedet :-)
Det er i sandhed nye tider på lånemarkedet og det burde lukke op for nogle nye aktører, der ikke er underlagt de samme regler som banker og realkreditforeninger.
Frøken Nielsen 22
23. March kl. 18:39
Hej Mybanker,

Min mand og jeg er også ramt af stramningerne. I dag har vi ikke engang råd til at købe den bolig, som vi i dag sælger.

Vores lejlighed er sat til salg for 6.000.000 kr., og vi står til at få et overskud på 1.800.000 kr., hvis vi sælger den til prisen. Dog kan vi på nuværende tidspunkt kun få lov til at låne 5.500.000 kr. i banken hvis vi ønsker at flytte i hus, og det med et rådighedsbeløb, som er 4.500 kr. lavere om måneden, end det vi har nu. Vi har en samlet indkomst på omkring en million om året.

Men hvor mange kan egentlig sidde i deres bolig, hvis de sad med et fastforrentet lån med afdrag?
Mette2630
26. March kl. 21:07
Hej.

Hvis vi f.eks siger jeg køber en bolig hvor jeg skal låne mere end 4 x min årsindkomst.

Kan jeg så låne de 4 x min årsindkomst som afdragsfri lån med valgfrit lån, og så det resterende skal lånes som enten obl lån eller minimum f5 lån med afdrag?

Eller betyder det når det samlede lån er over 4 x min årsindkomst at så skal jeg låne hele beløbet som enten obl eller minimum f5 lån med afdrag?
Altså at jeg slet ikke kan få afdragsfrie lån på noget af det når det samlet er højere end 4 x min årsindkomst?
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?