Hvad kan jeg udleje ejerlejlighed for

Svar
  • This topic has 7 stemmer and 27 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 28 i alt)
  • JonasInvest
    Forfatter
    Indlæg
  • #95927
    JonasInvest

    Hej Alle.

    Jeg har tænkt mig at investere i en pæn ejerlejlighed som ligger meget godt.
    Jeg vil udleje den for 6.500, men er det lovligt? Eller hvordan er det med huslejenævnet, forstår ikke lige helt hvordan/hvorfor de skal bestemme lejeprisen.

    Mange tak.
    Vh

    #227886
    morsdreng

    Dit spørgsmål kan IKKE besvares, da det forudsætter at ejerlejlighedens størrelse og beliggenhed kendes.

    Men på nettet du kan uden de store problemer finde ud af hvad tilsvarende ejerlejligheder og lejligheder udlejes til i din aktuelle by.

    Du bør dog i stedet bruge mere “krudt” på at undersøge dine muligheder for at komme af med lejeren igen (opsigelse med 1 års varsel), lejelovens regler, kravene og begrænsningerne i tidsbegrænset udlejning samt dine væsentlig forringede muligheder for at opsige lejer hvis du ejer mere end 1 udlejet ejerlejlighed eller andelsbolig.

    Der er en grund til, at alle de “kloge” fraråder køb af en ejerlejlighed alene med henblik på spekulation og udlejning.

    #227888
    JonasInvest

    Lejligheden er på 51 m2, og ligger i Slagelse Centrum, meget tæt på station, supermarkeder og universitet.
    Lejligheden er i rigtig god stand.

    Ville jeg få problemer med huslejenævnet, under de faktor?

    #227890
    morsdreng

    Når du ikke er i stand til selv at finde lejeniveauet for en tilsvarende lejlighed på nettet, bør du slet IKKE købe en ejerlejlighed med henblik på investering og udlejning.

    #227894
    JonasInvest

    Jeg kan sagtens finde lejeniveauet, og jeg synes 6,500 er passende – når man sammenligner med andre lejligheder i forhold til kvalitet.
    Der er ingen lejligheder som “matcher” den her, nogle er lidt større og tager samme for det – men er så ringere/ældre kvalitet.

    Jeg er med på jeg er helt ny på det game her – men hvis udlejningsprisen er SUBJEKTIV, synes jeg det er MEGET svært hvis ikke UMULIGT – at sætte en pris.

    Det er ikke “set-in-stone” nogle steder hvad sådan en lejes ud for, men jeg synes 6.500 er rimeligt i forhold til placering og kvalitet, dog er den ikke så stor.

    Derfor synes jeg det er besværligt – og jeg indrømmer gerne jeg ikke har erfaring, for det har jeg ikke.

    Vh

    #227896
    Krisser

    Det er stort set altid huslejenævnet der bestemmer om en leje er rimelig. Nogle kommuner giver mulighed for at få forhåndsvurderet lejen.

    Hvis lejer trækker dig for huslejenævnet, og lejen var sat for højt, vil lejen blive nedsat med tilbagevirkende kraft.

    Lejekontrakten kan du ikke tidsbegrænse, medmindre du reelt har beboet ejendommen før du udlejer den, og reelt flytter tilbage i den i forbindelse med opsigelsen. Det er boligretten der afgør hvad reelt betyder i den konkrete situation. Din ret til at tilbageflytte kan ligeledes blive underkendt af boligretten. Lejer kan ikke opsiges i forbindelse med salg, og du har genhusningspligt hvis du ænsker at gennemrenovere lejligheden.

    #227898
    JonasInvest

    Lige på nuværende tidspunkt kan jeg ikke se hvorfor jeg skulle ville af med en lejer – de er trods alt en fast indtægt.
    Og hvis bare huslejen er iorden, kan jeg kun være glad.

    Jeg prøver og få kontakt med huslejenævnet vedrørende pris.

    Mange tak

    #227900
    Krisser

    Det er en fast indtægt, men også en fast udgift. Hvis du senere skal optage et lån til egen boiig, kan du godt risikere, at banken kræver at medregne udgifterne i dit budget, men ikke medregner indtægterne. Samtidig bliver udlejede boliger værdiansat lavere end boliger til privat brug, og er mindre omsættelige, så lejligheden vil ikke tælle som et aktiv på samme niveau som ejendomme til eget brug. Endelig vil du have bundet en væsentlig kapital i lejligheden, især da du typisk ikke kan opnå 80 procent realkreditfinansiering.

    Husk også, at værdistigninger er skattepligtige.

    Investering i udlejningsejendomme er især interessant for dem der kan købe boligerne kontant, og i øvrigt aldrig får brug for den kapital de binder i boligen. Uanset hvad, bør du tage fat i advokat, revisor, bank og evt. ejendomsadministrationsselskab.

    #227902
    JonasInvest

    Lige på stående fod har jeg 300.000 i kapital jeg kan indskyde til depositum osv. Evt. til forbedring af boligen.

    Den bolig jeg har set på står til 665.000, hvoraf jeg havde tænkt mig at smide 25% i som depositum. Mine forældre vil kautionere for lånet, da jeg højst sandsynligt ikke selv kan tage et lån på nuværende tidspunkt.

    Mit indskudte depositum vil være betalt tilbage inden for 4,5 år – så jeg vil ikke have bundet penge i så længe.

    (Mine forældre har også en lejlighed som bare kører derudaf, der lyder ikke til at være nogle problemer. Men da jeg godt vil have flere boliger ville jeg gerne spørge til råds herinde, da mine forældre gør det som “hobby”.)

    Men lyder min situation helt hul i hovedet? Eller lyder det sådan rimeligt?

    Tak for hjælpen forresten, er glad for det!

    Venlig Hilsen

    #227904
    Krisser

    Selv hvis du kan tage 6500 i leje om måneden (hvilket jeg ikke tror du vil kunne), vil der være udgifter forbundet med at eje lejligheden. Fællesudgifter og ejendomsskat er udgifter du skal betale, ikke lejer. Vedligeholdelse (udskiftning af vandrør og den slags) påfalder også dig. Renteudgifter til et lån skal også fratrækkes.

    Hvis du ikke kan betale for lånet selv, kan du som udgangspunkt heller ikke optage det mod kaution, og slet ikke til en investeringsejendom.

    Hvis lejligheden er omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje, og den er i god stand, vil jeg gætte på at dit regnskab snarere ser således ud:
    Kontantpris: 665 000
    – Egenfinansiering: 50 % * 665 000: 332 500
    = Lån: 332 500

    Kapitalbehov: 332 500
    + Omkostninger til lån: 30 000 (typisk dyrere for erhverv)
    + Omkostninger til advokat: 10 000
    + Omkostninger til revisor: 5 000
    = 377 500

    Årlig lejeindtægt: 800 * 51 = 40 800
    – Fællesudgifter: 14 400
    – Ejendomsskat: 3 000
    – Vedligeholdelse: 5 000
    – Revisor: 5 000
    – Rente og bidrag: 10 000
    = Skattemæssigt overskud: 3 400
    – Skat: 1 000
    = Overskud: 2 400

    Herfra skal du trække afdrag, som nok vil ligge på 7200 om året.

    Det giver dig en kapitalforrentning på 0,6 procent, og et negativt cash flow.

    #227906
    JonasInvest

    Jeg ved ikke helt – men jeg synes ikke det holder helt stik.
    Jeg kan ikke argumentere imod med fagord, men jeg kan simpelthen ikke forstår hvordan mine forældre overhoved kan tjene på den de har.

    De har en ejerlejlighed til 475.000, hvor de har fået finansieret 100% – ingen egenfinansiering.

    Boligen er samme stand/kvalitet som den jeg har set på, men ligger i en meget mindre by – hvor der kun er en brøkdel så stor efterspørgsel efter lejelejligheder som hvor jeg kigger på.

    Men altså:
    De tager 5.500 for den, og er som sagt 100% finansieret.
    De tjener 1.940 kr. på den om måneden – hvordan kan det hænge sammen?

    De har så heller ingen revisor, som jeg nok heller ikke vil have.

    #227908
    Krisser

    Dine forældre tager 2100 mere om måneden, har et lidt større lån end det jeg regner med, og tjener omkring 1700 mere om måneden end det jeg sjussede mig frem til. Det nyder meget rigtigt.

    Det afgørende er lejen. Det kan være den lejlighed dine forældre har er tilstrækkeligt ny til at de selv kan bestemme lejen. Det kan også være at de kræver en højere leje end de må, og at de blot er heldige, og lejer ikke har slæbt dem i huslejenævnet endnu.

    Her er et lidt ældre indlæg med eksempler på husleje per kvadratmeter:
    http://www.boligdebatten.dk/generelt/5750-praecise-tal-normal-lovlig-husleje.html

    #227910
    JonasInvest

    Har lige været inde og tjekke.
    Ejerudgiften ligger på 870.- md.

    Inde i ejerudgiften er ejendomsskat og fællesudgifter vel under? Som er de obligatoriske

    #227912
    JonasInvest

    Hold da op – med de lejeindtægter man kan tage for det, er der da ingen der lovligt kan skabe et positivt cash flow i DK.

    #227914
    Krisser

    En lavere fællesudgift hjælper bestemt. Men ja, det er ikke en guldrandet forretning at udleje til private. Til gengæld er det en meget sikker investering (hvis den ikke geares), da en lejlighed ikke kan gå konkurs, og over tid traditionelt har en positiv (eller i hvert fald inflationsneutral) værdiudvikling. For en person med en meget stor formue, og en lav risikovillighed, kan det være en udmærket investering.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 28 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.