Dette emne
Hvad kan jeg udleje ejerlejlighed for

Hvad kan jeg udleje ejerlejlighed for

17-11-2017 13:52
JonasInvest
Hej Alle.

Jeg har tænkt mig at investere i en pæn ejerlejlighed som ligger meget godt.
Jeg vil udleje den for 6.500, men er det lovligt? Eller hvordan er det med huslejenævnet, forstår ikke lige helt hvordan/hvorfor de skal bestemme lejeprisen.

Mange tak.
Vh
17-11-2017 16:11
morsdreng
Dit spørgsmål kan IKKE besvares, da det forudsætter at ejerlejlighedens størrelse og beliggenhed kendes.

Men på nettet du kan uden de store problemer finde ud af hvad tilsvarende ejerlejligheder og lejligheder udlejes til i din aktuelle by.

Du bør dog i stedet bruge mere "krudt" på at undersøge dine muligheder for at komme af med lejeren igen (opsigelse med 1 års varsel), lejelovens regler, kravene og begrænsningerne i tidsbegrænset udlejning samt dine væsentlig forringede muligheder for at opsige lejer hvis du ejer mere end 1 udlejet ejerlejlighed eller andelsbolig.

Der er en grund til, at alle de "kloge" fraråder køb af en ejerlejlighed alene med henblik på spekulation og udlejning.
17-11-2017 16:52
JonasInvest
Lejligheden er på 51 m2, og ligger i Slagelse Centrum, meget tæt på station, supermarkeder og universitet.
Lejligheden er i rigtig god stand.

Ville jeg få problemer med huslejenævnet, under de faktor?
17-11-2017 17:26
morsdreng
Når du ikke er i stand til selv at finde lejeniveauet for en tilsvarende lejlighed på nettet, bør du slet IKKE købe en ejerlejlighed med henblik på investering og udlejning.
17-11-2017 17:33
JonasInvest
Jeg kan sagtens finde lejeniveauet, og jeg synes 6,500 er passende - når man sammenligner med andre lejligheder i forhold til kvalitet.
Der er ingen lejligheder som "matcher" den her, nogle er lidt større og tager samme for det - men er så ringere/ældre kvalitet.

Jeg er med på jeg er helt ny på det game her - men hvis udlejningsprisen er SUBJEKTIV, synes jeg det er MEGET svært hvis ikke UMULIGT - at sætte en pris.

Det er ikke "set-in-stone" nogle steder hvad sådan en lejes ud for, men jeg synes 6.500 er rimeligt i forhold til placering og kvalitet, dog er den ikke så stor.

Derfor synes jeg det er besværligt - og jeg indrømmer gerne jeg ikke har erfaring, for det har jeg ikke.

Vh
17-11-2017 18:40
Krisser
Det er stort set altid huslejenævnet der bestemmer om en leje er rimelig. Nogle kommuner giver mulighed for at få forhåndsvurderet lejen.

Hvis lejer trækker dig for huslejenævnet, og lejen var sat for højt, vil lejen blive nedsat med tilbagevirkende kraft.

Lejekontrakten kan du ikke tidsbegrænse, medmindre du reelt har beboet ejendommen før du udlejer den, og reelt flytter tilbage i den i forbindelse med opsigelsen. Det er boligretten der afgør hvad reelt betyder i den konkrete situation. Din ret til at tilbageflytte kan ligeledes blive underkendt af boligretten. Lejer kan ikke opsiges i forbindelse med salg, og du har genhusningspligt hvis du ænsker at gennemrenovere lejligheden.
17-11-2017 18:55
JonasInvest
Lige på nuværende tidspunkt kan jeg ikke se hvorfor jeg skulle ville af med en lejer - de er trods alt en fast indtægt.
Og hvis bare huslejen er iorden, kan jeg kun være glad.

Jeg prøver og få kontakt med huslejenævnet vedrørende pris.

Mange tak
17-11-2017 19:07
Krisser
Det er en fast indtægt, men også en fast udgift. Hvis du senere skal optage et lån til egen boiig, kan du godt risikere, at banken kræver at medregne udgifterne i dit budget, men ikke medregner indtægterne. Samtidig bliver udlejede boliger værdiansat lavere end boliger til privat brug, og er mindre omsættelige, så lejligheden vil ikke tælle som et aktiv på samme niveau som ejendomme til eget brug. Endelig vil du have bundet en væsentlig kapital i lejligheden, især da du typisk ikke kan opnå 80 procent realkreditfinansiering.

Husk også, at værdistigninger er skattepligtige.

Investering i udlejningsejendomme er især interessant for dem der kan købe boligerne kontant, og i øvrigt aldrig får brug for den kapital de binder i boligen. Uanset hvad, bør du tage fat i advokat, revisor, bank og evt. ejendomsadministrationsselskab.
17-11-2017 19:17
JonasInvest
Lige på stående fod har jeg 300.000 i kapital jeg kan indskyde til depositum osv. Evt. til forbedring af boligen.

Den bolig jeg har set på står til 665.000, hvoraf jeg havde tænkt mig at smide 25% i som depositum. Mine forældre vil kautionere for lånet, da jeg højst sandsynligt ikke selv kan tage et lån på nuværende tidspunkt.


Mit indskudte depositum vil være betalt tilbage inden for 4,5 år - så jeg vil ikke have bundet penge i så længe.

(Mine forældre har også en lejlighed som bare kører derudaf, der lyder ikke til at være nogle problemer. Men da jeg godt vil have flere boliger ville jeg gerne spørge til råds herinde, da mine forældre gør det som "hobby".)


Men lyder min situation helt hul i hovedet? Eller lyder det sådan rimeligt?

Tak for hjælpen forresten, er glad for det!

Venlig Hilsen
17-11-2017 19:35
Krisser
Selv hvis du kan tage 6500 i leje om måneden (hvilket jeg ikke tror du vil kunne), vil der være udgifter forbundet med at eje lejligheden. Fællesudgifter og ejendomsskat er udgifter du skal betale, ikke lejer. Vedligeholdelse (udskiftning af vandrør og den slags) påfalder også dig. Renteudgifter til et lån skal også fratrækkes.

Hvis du ikke kan betale for lånet selv, kan du som udgangspunkt heller ikke optage det mod kaution, og slet ikke til en investeringsejendom.

Hvis lejligheden er omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje, og den er i god stand, vil jeg gætte på at dit regnskab snarere ser således ud:
Kontantpris: 665 000
- Egenfinansiering: 50 % * 665 000: 332 500
= Lån: 332 500

Kapitalbehov: 332 500
+ Omkostninger til lån: 30 000 (typisk dyrere for erhverv)
+ Omkostninger til advokat: 10 000
+ Omkostninger til revisor: 5 000
= 377 500

Årlig lejeindtægt: 800 * 51 = 40 800
- Fællesudgifter: 14 400
- Ejendomsskat: 3 000
- Vedligeholdelse: 5 000
- Revisor: 5 000
- Rente og bidrag: 10 000
= Skattemæssigt overskud: 3 400
- Skat: 1 000
= Overskud: 2 400

Herfra skal du trække afdrag, som nok vil ligge på 7200 om året.

Det giver dig en kapitalforrentning på 0,6 procent, og et negativt cash flow.
17-11-2017 19:50
JonasInvest
Jeg ved ikke helt - men jeg synes ikke det holder helt stik.
Jeg kan ikke argumentere imod med fagord, men jeg kan simpelthen ikke forstår hvordan mine forældre overhoved kan tjene på den de har.

De har en ejerlejlighed til 475.000, hvor de har fået finansieret 100% - ingen egenfinansiering.

Boligen er samme stand/kvalitet som den jeg har set på, men ligger i en meget mindre by - hvor der kun er en brøkdel så stor efterspørgsel efter lejelejligheder som hvor jeg kigger på.

Men altså:
De tager 5.500 for den, og er som sagt 100% finansieret.
De tjener 1.940 kr. på den om måneden - hvordan kan det hænge sammen?


De har så heller ingen revisor, som jeg nok heller ikke vil have.
17-11-2017 19:56
Krisser
Dine forældre tager 2100 mere om måneden, har et lidt større lån end det jeg regner med, og tjener omkring 1700 mere om måneden end det jeg sjussede mig frem til. Det nyder meget rigtigt.

Det afgørende er lejen. Det kan være den lejlighed dine forældre har er tilstrækkeligt ny til at de selv kan bestemme lejen. Det kan også være at de kræver en højere leje end de må, og at de blot er heldige, og lejer ikke har slæbt dem i huslejenævnet endnu.

Her er et lidt ældre indlæg med eksempler på husleje per kvadratmeter:
www.boligdebatten.dk/generelt/5750-praecise-tal-no...sleje.html
17-11-2017 19:57
JonasInvest
Har lige været inde og tjekke.
Ejerudgiften ligger på 870.- md.

Inde i ejerudgiften er ejendomsskat og fællesudgifter vel under? Som er de obligatoriske
17-11-2017 20:01
JonasInvest
Hold da op - med de lejeindtægter man kan tage for det, er der da ingen der lovligt kan skabe et positivt cash flow i DK.
17-11-2017 20:57
Krisser
En lavere fællesudgift hjælper bestemt. Men ja, det er ikke en guldrandet forretning at udleje til private. Til gengæld er det en meget sikker investering (hvis den ikke geares), da en lejlighed ikke kan gå konkurs, og over tid traditionelt har en positiv (eller i hvert fald inflationsneutral) værdiudvikling. For en person med en meget stor formue, og en lav risikovillighed, kan det være en udmærket investering.
17-11-2017 21:00
Krisser
Og husk, dette er generelle betragtninger. Tal med huslejenævnet, advokat, bank, revisor og evt. ejendomsadministrator. De kan svare mere konkret på dine spørgsmål, baseret på et komplet billede af din situation.
17-11-2017 21:03
JonasInvest
Det undrer mig bare at der er så langt mange flere udgifter her i DK end i England - hvor jeg fået en boliginvesteringsstrategi fra, forstår ikke lige helt hvorfor de er så voldsomme i forhold til det engelske marked.

Jeg tror jeg sætter mig ned i weekenden og sammenligner med mine forældres lejlighed.

Men mange tak for hjælpen :-)

Vh
17-11-2017 21:11
Krisser
Så lidt :)

Der er slet ikke samme vilkår som i England. Lejeloven beskytter i langt højere grad lejer, og så vidt jeg kan gennemskue, er finansieringsmulighederne også væsentligt anderledes for udlejningsejendomme.
17-11-2017 21:13
JonasInvest
Ja, typisk dansk :) man må bare ikke lave penge herhjemme..
17-11-2017 22:14
morsdreng
Hvad der i starten så ud til alene at dreje sig om dit ukendskab til fastsættelse af størrelsen på huslejen for en udlejet lejlighed, har nu vist sig at være en investering på baggrund af en strategi fra England, med en finansiering som forudsætter dine forældres kaution og på grundlag af en viden om reglerne for udlejning og skat som er stort set ikke eksisterende.

Hvis man er UDEN erfaring på et område, bør man ikke kaste sig ud i en investering uden forudgående professionel rådgivning - alt andet vil være dumt. Så er det sagt.
18-11-2017 08:05
Michael
6500 kr/md betyder at man i stedet som lejer ville kunne købe lejligheden selv og betale den helt ud på noget der ligner 10 år. Så hvorfor skulle man dog som lejer vælge at forære trådstarter lejligheden når man selv kan eje den?
Hent flere indlæg