Overvejer skift fra 5% obligationslån til ?
-
Indlæg -
Hej gode menneske,
vi har et 5% fastforrentet obligationslån restløbetid på godt 17 år.Min bank har høfligt og som altid rigtig flinke henvendt sig i sidste uge og anbefalet at ligge det om til F1 lån.
Vi har Ok økonomi og overvejer at høvle lidt af gælden hurtigere fx ved en indbetaling hvert andet år.
Er tiden mon til at skifte til et F lån og i så fald F1, F3 eller F5. Eller skal man blive i fastforrentet obligationer. Her kan man få en 3% til kurs 96 i dag.
Vi er meget i tvivl om hvad vi skal gøre. På forhånd tak for gode råd.
Venlig hilsen,
Thor- Den uerfarne på lånemarkedet
Hey,
Du bliver ihvertfald nød til, at komme med nogle flere informationer om jeres økonomi, såsom hvad I skylder.
Desuden, tænk ikke på F3, F5, renteloftslån mv. Hold dig til F1 eller fastforrentet lån 🙂 (Er min subjektive mening)
Hej Hr. Bentzen,
Mange tak for svar. Jeg undskylder mangelfuldheden. Her kommer den dårlige undskyldning: Havde skrevet det hele en gang og så mistede jeg det hele i uploaden. Næste gang jeg skrev indlægget, så blev jeg blind på den detalje.Nuvel, Restgælden på vores 5 % obligationslån er på 1,2 mio kr pr udgangen af 2011.
Mere om økonomien – Spænder vi livremmen ind og går det som præsten prædiker vil vi kunne ligge ca. 120.000 fra til ekstra afdrag per år (udover det man skal betale til terminerne).Bedste hilsner,
Thor
Hej
Med så meget luft i økonomien skulle du måske overveje et 10-årigt 3% lån. Jeg kan se på RD’s hjemmeside, at første års ydelse på dette lån er ca. 124.000 kr. – kursen er i dag 99,52.Se nærmere her: http://www.rd.dk/da-dk/privat/koeb-bolig/Kurser-og-renter/Pages/Aktuelle-priser.aspx?segment=P
Du vil spare på den løbende rente, ligesom den totale ydelse over lånets løbetid vil blive reduceret væsentligt, da du forkorter tilbagebetalingstiden fra 17 til 10 år.
Hilsen
Thomas
Hej igen
Jeg fik ikke nævnt, at den angivne ydelse (årligt ca. 124.000 kr) var ved et lån på 1 mio. Når din restgæld er på ca 1,2 mio kr., så bliver din ydelse selvfølgelig også tilsvarende højere.
/Thomas
er selv i sammen situration. her 5% ca ,8 mill der er 40% af vurderingen og ca. ,3 i banken.
alternativ 1: gør intet og sats på lodret konvertering eller delvis indfrielse når renten stiger.
alternativ 2: ,4 i 4% og resten i boligprioritet
alternativ 3: ,4 i F1 og resten i boligprioritet
alternativ 4: ,8 i boligprioritet.alternativ 1: tror ikke renten stiger nok til det er en fidus at vente
alternativ 2: kurstabet på 4% ser lavt nok ud og det er kun marginalt dyre ind F1. Ulempe er når eller hvis min boligprioritet er “fyldt op" men taget på mit hus skal nok skiftes inden for den næste 10 år.
alternativ 3: F1 er pt. billigere i rente ind boligprioriteten og eksponerigen er til at overse.
alternativ 4: klart det billigste p.t. men faktisk dyre i rente ind F1 og næsten på linie med 4%.er mest til 2 men stiftelses omkostnigner skal diskuteres og kurstabet skal være så lavt som muligt
Hej Tjep 11,
Mange tak for dit råd. Jeg har også selv været inde på den overvejelse, men det er et kontantlån vi her har fat i og derfor mente min bankrådgiver (som jeg præsenterede det for i sidste uge) ikke at det var aktuelt, da en evt. kursgevinst her ikke vil være skattefri.En traditionel 3 % obligation på 10-15 år er nede i kurs ca. 96%, så det er lidt mere tvivlsomt om det kan svare sig?
-Thor
Hej Thor
Jeg må indrømme, at jeg ikke lige havde overvejet skattekonsekvenserne af et kontantlån.
Personligt ville jeg nu nok overveje dette lån alligevel, hvis jeg var i din situation.
Kursgevinster, som kan være skattepligtige, kan opstå ved
* ekstraordinære afdrag – man kunne måske finde alternative placeringsmuligheder ved stigende renter
* konvertering af lånet – det kan selvfølgelig være ærgerligt, at man så ikke har denne mulighed, men spørgsmålet er så, hvor kursfølsomt et så kort lån er
* indløsning ved salg – i denne situation er kursgevinsten skattefri.Den garantede gevinst ved lavere rente og kortere løbetid, ville for mig være vigtigere, end den mulige (men hypotetiske) konverteringsgevinst – men det er nok et temperamentsspørgsmål!
Hilsen Thomas
Hej Thor,
Det er korrekt at kursgevinster på et 3% kontantlån er skattepligtige – men alternativt er at vælge et 3% obligationslån – hvor en kursgevinst der er skattefri.
Fordelen ved kontantlån er at kurstabet ligeledes er fredagsberettigt dvs. optager du lånet til kurs 96 – bliver kurstabet på 4 point over lånets løbetid fradragsberettiget.
Det er generelt således at den korte rente er lavere end den lange rente. Ved en løbetid på 10 år er der derfor betydeligt mindre sandsynlighedhed for at kurserne vil falde væsentligt.
Det vil tillige være lav sandsynlighed for at en konvertering af et 10 årigt lån vil kunne betale sig efterfølgende.
For at det skal kunne betale sig kræves følgende:
1) Renten skal stige væsentligt – således at kurserne falder væsentligt – således at man kan konverter – ja til en obligation til en højere rente f.x. 5%. Dermed vil restgælden falde – men nok så væsentligt vil ydelsen stige – efter skat.
2) Dette er kun en fordel, hvis man tror at renten så efterfølgende falder igen falder så meget, at man påny kan konvertere tilbage til en lavere rente – f.x. tilbage til 3%Ved en sådan op- og efterfølgende nedkonvertering vil restgælden og ydelsen blive reduceret.
Men men men – med 10 års løbetid – og med en hastigt faldende restgæld – bliver det meget hurtigt uøkonomisk at konvertere lånet. Og den korte rente skal som sagt stige væsentligt og igen falde væsentlig inden du får afdraget for meget på dit lån.
Så min vurdering et – det er mere sandsynligt at du for en fordel ved et kontantlån og at muligheden for en kursgevinst på et 3% lån er lav. Jeg ville selv vælge et kontantlån hvis det er et 10 årigt lån hvis kursen er på kurs 96.
Hvis du istedet mere tror på at renten stiger skulle du langt hellere lægge lånet om til et 30 årigt afdragsfrit lån – her er renten lidt højere ca. 5%. Det du så sparer i afdrag kan du så bruge til at købe op i obligationerne selv. Skulle renten så f.x. stige fra 5% til 7% vil restgælden – skattefrit blive reduceret med ca. 35 %!
Så hvis du vil gamle på en stigende rente er det et forkert sted at gamble på et 10 årigt lån – så kan du vælge et relakreditlån med 30 år afdragsfrihed.
Husk hvis du konvertere lånet – at du skal sikre dig at din bidragssats bliver reduceret – da din belånings grad skal ses ud fra det nye lån.
Hej Peter
Jeg forstår godt princippet omkring skattefri reduktion i restgælden når kursen er gunstig, men har du mulighed for at uddybe hvordan det det kan komme helt op på en reduktion på 35%?
På forhånd tak.
PS. Jeg har selv et 5% fastforrentet (2041) på ca. 1.5 mio købt til kurs 99,5 for 6 år siden. Vi overvejer kraftigt at betale 750.000 kr af lånet og samtidig skifte til et boligprioritet i Nordea. Jeg forventer at den lange rente stiger de kommende år. Skal jeg forstå dig sådan, at et skift til en boligprioritet vil være tosset hvis den lange rente f.eks. er steget 2 procent point om et par år, idet jeg så kan lave den skattefrie reduktion i restgælden som er langt højere end hvad jeg kan spare på boligprioriteten…
Hej Peter Holm Larsen,
Takker for dit perspektiverende input og tippet med justeringen af bidragssatsen. Sidst nævnte er taget ad notam.Jeg kan godt følge logikken i at købe en finansiering via en 30 års obligation med afdragsfrihed og så opnå en potentiel kursgevinst engang ud i fremtiden, når renten rejser sig.
Ja det går op for en at et lån er en hel videnskab (og spekulation), hvis man skal begå sig korrekt. Også lidt spændende balance idet det skal indgå i ens private livssituation og fremtidsplaner etc.
Jo det lyder bestemt fristende at man pludselig kan stå i en situation med en mulighed for at skære 35% af sin restgæld pga. en rentestigning.
Personligt har vi valgt at gå efter at få afviklet gælden hurtigt (Det er nok ikke nødvendigvis det økonomisk mest rationelle, men nok fordret af en dybt forandkret kulturel tanke om frihed og selvstændighed).
Med det in mente springer vi nu hvor den korte og mellem korte rente er lav, på vognen med et af de længere Flexrente lån fx 8 år, hvor vi så, når refinansieringstidspunktet opstår, så formodentlig har mulighed for at betale os næsten helt ud af lånet. Er renten derimod fortsat lav ved et sådant refinansieringstidspunkt,kan vi jo vælge at forsætte et lån, hvis det er aktuelt.
Herved udelukker vi os fra en potentiel fremtidig kursgevinst, men er sikret en lav rente i hele den tid vi formoder vi har behov for.
Tjep11; også mange tak til dig for dine råd.
– Thor
Hej Mads,
Nu er det jo rigtigt svært som jeg også har sagt i mange andre sammenhænge at rådigve ud fra så spinkle forudsætninger som du giver mig i dette tilfælde.
Men lidt faktuelt så er det sådan et jo længere løbetid et lån har med fast rente jo mere kursfølsom er lånet ved renteændringer. Denne kursfølsomhed hedder “varighed". Varigheden er udtryk for den værdi kursen vil ændre sig ved en ædring på 1 % point i det nuvgældende renteniveau – f.x.
http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite/?Instrument=XCSE4NDASDRO3041
er linket til en 30 årigt obligation uden afdrag som har en varighed dd. 16,9 – dvs ændrer markedsrenten sig fra 4,23% til 5,23% vil kursen på obligationen falde ca. 16,9 kurspoint. Man kan ikke sådan uden videre så bare gange igennem ved 2% og 3% point ændringer idet varigheden mindskes efterhånden – så der er ikke sådan at kursen falder til 0 hvis renten f.x. steg 7% point.
Nu kender jeg ikke helt produktet boligprioritet – men mig bekendt er det variabeltforrentet – og vil på ingen vis kunne konkurrere med et F1 lå i så fald – på INEGN vis.
En ide kunne være hvis du afdrager 750.000 kr. nu ved jeg jo igen ingen om baggrunden herfor, så at reducere løbetiden på dit nuværende lån til 10 eller 20 år – men igen hvis du tror renten stiger mere end markedet vel og mærke forventer i de kommende 2 år – så er det helt galt at indfri lånet eller lægge om til en kortere løbetid.
Pt kan man f.x. få et 3% 10 årigt obligationslån til kurs 99,55 (skal så ikke optages som et kontaktlån!!!) så der ville være lidt rente at spare – men til gengæld er varigheden meget lav – og dermed muligheden for en kursgevinst der er skattefri meget lavere.
Håber det giver lidt svar.
Peter, du skriver:
“Denne kursfølsomhed hedder “varighed"."
Nu er varighed (og du tænker vel på Macaulay-varigheden), et mål som viser den gennemsnitlige tid der vil gå, før man får nutidsværdien af en obligation/anden strøm af betalinger.
Så ved ikke lige hvordan du får drejet varighed til at være kursfølsomheden…
Hvis du vil have noget med følsomhed, så skal du vel tænke på konveksisteten, som er et mål for varighedens følsomhed.
lodret konvertere af en 5% med f.eks. restløbetid kan vel først forvente når rente stiger til min 7% plus evt tillæg for korte rest løbetid.
mens en boligprioritet for nogen er lavet til et fast tillæg på 1,1 plus renten på indskudsbeviser pt 1
en F1 ligger på ca 1,8. så det er godt nok ikke meget den trækningsret koster
super, tak, det gjorde mig klogere.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.