F10 for og imod?
-
Indlæg -
Jeg påtænker at omlægge vores kombinerede 4,5 og 6% afdragsfri obl. lån på hhv. 1.590TKR, 515TKR og 330TKR, til et F10, evt. F10T som byder variable afdragsperdiode.
Min opfattelse er sådan her; renten forbliver groft set på nuværnde eller stiger. Vi ønkser at afdrage på vores lån og kan lægge 3000 ekstra om md. dette passer pt. netto med rente og afdrag på et F10 lån, og vi får høvlet 5.000 Kr. af gælden for hver 3.000 Kr. vi lægger ekstra i det nye lån. Det betyder at vi om 10 år har afbetalt langt over en halv mill. kr. på lånet modsat knapt 300.000 “opsparet" hvis vi lod lånet være som nu og lagde til side.
MEN er der noget jeg overser når jeg ser dispositionen som god pga;
-lånet optages til kurs 105+ og er således fornuftig økonomi fra dag 1. på trods af omlægnings omk. Renten er meget lav og kan fastholdes sådan i hele 10 år (til en rente som ligger under Flekslånets gennemsnit og med en bidragssats som er lavere end alm. obl. lån uden afdragsfrihed).
-Stiger renten; så kan vi indfri F10 i utide til god kurs (under 100) (dog mod skattepligt på kursgevinst)
-hvis renten er steget voldsomt om 10 år når der skal rentetilpasses, så har vi idet mindste afdraget godt og vil nyde godt af voldsom kursgevinst (ved opsigelse inden den egentlige rentetipasning (!!) = bedre ned intet at afdrage i de næste 6 år og så derefter skulle se en fordobling mdl. netto udgift… og sandsynligvis være nødt til en potentielt dyr omlægning til den tid..
-MEN jeg har i en anden tråd læst følgende; “Indfrielse nu (flekslån i utide) vil være dyr, da i skal betale renten fra jeres F5-lån i fohold til gældende F4-rente i 4 år. er det f.eks. 1,5% koster det ca. 36.000 kr i kurstab på jeres lån." Er dette sandt?? kan jeg ikke indfri lånet til markedskurs ved køb af obligationer enten over eller under 100?? eller er der noget jeg overser??
-De gamle lån er opsagt og skal indbetales 1. januar – hvornår bør jeg optage de nye lån for at undgå dyr mellemfinanisering, tinglysning forsinkelse, garanti udgifter og lign… (realkreditterne svarer ikke rigtig på spørgsmålet da de ikke kan se noget problem i ekstrudgiften -som de jo underforstået tjener på -ja, det er vel “småpenge", men jeg synes da også at 2000 kr. er værd at tjene ved at være list årvågen)
På forhånd tak.
Vh.
HumlenPS. ejerboligskifte under boligboblebrist i kbh. har placeret os i denne situation med mere pressede marginer end planlagt, i forhold til at afdrage optimalt/optimere friværdi (hvilket vi ønsker at gøre). Vi har således slet ikke råd til at risikere F1 og potentielle stigninger herpå. Det var ellers mit valg på vores gamle bolig
Vi har således slet ikke råd til at risikere F1 og potentielle stigninger herpå. Det var ellers mit valg på vores gamle bolig
Du skriver at I ikke kan risikere et F1, men vil gerne have et F10 i stedet for. Som du selv siger, så kan renten været steget meget om 10år, men hvad nu hvis der undervejs sker det at en af jer bliver arbejdsløse og I ikke har råd til at afdrage det I har sat højt?
Hvis I netop ikke vil risikere noget, så lav et ekstraordinært afdrag her til 1/1-2011 og få jer et 4 % obl lån, så risikere i ikke noget og kan drage store fordele af hvis(når) der kommer rentestigninger.
Tak for svar HrBentzen,
Både F10 og 4% obl. er genstand for, at vi som udgangspunkt må formodes at have råd til at betale lånets renter og afdrag nu og fremt til om 10 år. F10 er ca. 700 Kr. billigere netto pr. md. og giver lavere restgæld… Om 10år vd ingen hvordan verden ser ud, så jeg vælger ud fra det der kan ses og vides nu og der ser jeg i F10 lavere udgift og slutteligt lavere restgæld, og potentiel stor kursgevinst ved førtidig indfrielse under høj rente?
Afgørende er, om jeg har overset/misforstået noget i mine betragtninger omkring div. parametre i mit spørgsmål øvert oppe?
Vh.
Humlen
Lyder som noget, jeg har skrevet!
Og der kan ganske rigtigt kun indfries ved opkøb af obligationer, da Flekslån er inkonvertible.
Kurs 105 for 4% 10 år obligation er faktisk overpris, da 3% 10 år giver en væsentligt lavere rente.
Dit 10-årige lån til kurs 104, som jeg læser RDs kursliste vil om 3-4 år være i kurs ca. 107,5, så skal det indfries til den tid, vil der være kurstab.
Kan du nøjes med 9 år og nogle måneder i løbetiden kommer kursen over de 105, men der vil stadig være et betydeligt kurstab ved førtidig indfrielse, og husk at restgælden opskrives ved hver termin, så kursen er 100, når lånet udløber.
Og husk, at kursen blot bruges til at udregne renten og den obl.gæld, der skal indfris, selve lånet er et kontantlån, med deraf sparet adm.bidrag, og mulighed for kurser over 100.4% lånet derimod kan altid opsiges til kurs 100, og ved en rentestigning vil der mulighed for en stor skattefri kursgevinst, check kurserne på 4% 2035 og 2038 i okt. 2008.
Din gevinst bliver større, hvis du binder renten til 1/4-2018, ved dagens kurser.
Jeg forstår simpelt hen ikke, at man stort set kun gør det i 4 % obligationer med Flekslån, jeg ser det umiddelbart som en fordel for låntager, at bruge 2 % obligationer specielt efter, man afskaffede reglerne om blåstemplede obligationer.
Grunden til at kursen er højere, er brugen af 4 % obligationer og sålænge renten er så lav, så giver det sig udslag i at kursen stiger med faldende løbetid dog kun indtil en hvis grænse hvor efter den falder igen ned mod kurs 100. Hvis renten inden for de næste 3-4 år stiger med 1-2 %, så vil kursen på obligationerne falde ned mod kurs 100, så det er kun ved uændret renteniveau, at kursen vil stige til de højder.
Da jeg tog et F5 for ca. 5 år siden, da var obligationerne på 2 % kuponrente, så de findes, bare underligt, at de ikke bliver udbudt.
@THSV – ja det var dit citat, som jeg forstår som i overført betydning, gennem rentforskel mellem forskellige lånetyper. Tak for dit input.
@Forbrugeren, tak for yderligere uddybning. Jeg kan se at jeg overvurderede evt. kursgevinst, men at jeg eller er på ret spor.
Husker jeg rigtigt; et evt. kurstab ved et rentetilpasningslån indfrielse i utide, kan ikke trækkes fra i skat vel?
Jeg tror vi ender med; enten 4% obl. hvis den rammer attraktiv kurs inden for den næste måned, eller F10T.
Mange hilsner,
Humlen
Så vidt jeg husker, så er kurstab bare bad luck, argumentationen er, at det er indregnet i din ydelse som en rente og hvis du så også vil få fradrag, så vil du få i pose og sæk. Men til gengæld så er en kursgevinst skattepligtig.
Personligt synes jeg, at et FxT lån er en rigtig god ting og jeg kan godt se med dine præferencer, så er det nok det bedste lån for dig. Vi har selv et F3T og er glade for det, i det vi kan afdrage ekstra i forhold til et normalt flekslån. Jeg forstår ikke, hvorfor det kun er RD som tilbyder den variant af flekslån.
F10T er et meget usikkert lån, hvor type T er ligegyldigt, da renten er bundet 9-10 år, og inkobvertibelt.
Type T-lånet giver stort set kun mening ved korte refinansiringsfrekvenser.
Ideen ved F1T er jo det større afdrag i forhold til 4% obl., og vælge samme ydelse som dette lån. Og udnytte den superlave rente under 2%.
Men god fornøjelse, når du om 3-5-7 år skal indløse det dyre F10-lån til overkurs.
Tak for inputs.
Tja, det er jo svært at spå om fremtiden, men min mave-fornemmelse er faktisk at vi bliver boende her i 10 år. Vi har to børn der starter i skole hhv. næste sommer og om 3 år… og jeg forestiller mig at skoleårene og de 10år+ er forbi inden vi når at sige buh!
Hvorom alting er; De lån vi havde gav ikke mening, og F10 er alt andet lige et lån hvor vi afdrager en hel del, og der vil dermed være noget at stå imod med, hvis (når) vi skal tilpasse til højere rente, og lånet ender vel med at optages i kurs 106 -så det er vel dårligt meget mere kurstab ved utidig indfrielse, end hvis man at optager et andet lån i kurs 97 og indfrier til nær kurs 100… vores gamle 4% ln afdragsfrit, ligger pt. i omkring kur 99.4 f.eks. Åbenbart fordi kursen stiger, når der er kortere løbetid tilbage af lånet… Gælder dette fænomen også ved “korte renter" som F10?
Normalt gælder der jo tættere på udløb, jo tættere på indfrielseskursen (normalt 100). Men der er undtagelser som f.eks. med flekslåns 4 % obligationerne, hvor kursen topper ved 5 – 7 års restløbetid. Det er rent teknik med kuponrente versus den reelle rente.
Jeg ville beholde det 4% afdragsfrie lån, da det jo reelt svarer til at optage et nyt lån til den kurs I indfrier til.
5 og 6% lånene er dyrere i renter, og det giver god mening at omlægge dem til F10, eller lidt kortere refinansiering.
Optager du F10 til en kurs på 106 for 4% obligationer, 10 år vil kursen jo skulle falde henimod 100 over de 9-10 år, på lånet sker dette lineært, men kurserne vil stige, da 7-års renten jo er lavere end 10-års renten.
Ved hver termin skal der jo betales 1% i rente af den gældende obl.restgæld, og er renten på lånet blot 3%, altså 0,75% kvartårligt, så “betales" de sidste 0,25% via en opskrivning af obl.restgælden, osse selvom lånet er afdragsfrit.
PS: Dette er den populærvidenskabelige forklaring, hvordan det fungerer i praksis må du spørge realkreditforeningen om.
Tak for dyb viden THSV.
“men kurserne vil stige, da 7-års renten jo er lavere end 10-års renten."
-dette gælder kun såfremt renten ikke stiger inden for 10-års perioden ikke?Mht. opslkrivning af gælden, så går jeg ud fra at jeg kan stole på en amortiseringsplan fra kreditinstitutten som viser restgæld, på ethvert givent tidspunkt inden for de 10år? selv. med forbehold for at måtte indløse til overkurs…
er de ovenstående punkter korrekt forstået?
vh.
peter
1) Ja, selvfølgelig under forudsætning af uændret renteniveau.
Men kurserne vil ikke ændre sig nær så meget for det korte lån (F10) som for 4% 30 år, da restløbetiden jo er begrænset.2) Ja, det styrer realkreditforeningen, du/I skal blot ydelserne på lånet.
Men pas på med at låse renten i de 10 år, der er mange tråde om folk, der gerne vil ud af deres F5-, F3- eller endog F1-lån i utide.I sommeren 2009 måtte RD lave en artikel om konvertering F1 til F1 for at forklare, at man tabte rentefradraget + konv.omk. ved en sådan omlægning.
Ved at optage F10-lånet binder du dig til en rente på ca. 3,2% i 10 år, og skal lånet indfris senere kan du ca. beregne kurstabet således, eks. ved 5 år.
Din rente på 3,2% i 5 år endnu.
Gældende rente 2,5% for et F5-lån i 2015 (eks.)
Dit kurstab vil ca. være 5 år á 0,7% = 3,5% eller 35.000 kr pr. lånt million.Ligeledes vil der være et kurstab på 4% ved indfrielse om 5 år, men nok ikke i samme størrelsesorden, selvom kursen på dit 4% OA tyder på det.
Tak for alle inputs som har hjulpet til at balancere vores beslutning.
Det er endt med en F9/F10 afh. af kursudvikling på de to i de kommende dage. Kun årenes gang vil vise hvad der var rigtigst af alle mulighederne, men denne model passer godt på vores temperament.
MEN apropros kursudvikling, så er jeg interesseret i at høre andres betragtninger omkring nedenstående ræsonement;
Det ser ud til at hver gang man nærmer sig den store tilpasning i december, så stiger kurserne på obligationerne bag Flex lånene gennem det meste af december, (formodentlig) idet handlen stiger og interessen for at købe obligationerne stiger. Lige nu er kurserne faldende, hvilket kunne tyde på stilheden før stormen?
ELLER
Er der blot tale om at renten har bundet ud for nu, og er i gang med at stige, så det bare er om at hive sit lån hjem hurtigst muligt til højst mulig kurs, for den vil kun falde herfra?
PS. Analyse fra Nykredit i oktober ds. peger på F1 rente i Dec. på 1,5% hvilket antyder et rentefald resten af året -omvendt er analysens dato i oktober “længe siden" og således kan forudsætningerne have ændret sig meget, og måske tager nykredit fejl.
Vh.
Humlen
Må jeg råde til at spare al overskydende likviditet op på højrentebankkonti istedet for ekstra afdrag eller et T låneprodukt. (FIH eller BRF anbefales)
Hvis ellers kreditforeningen vil spille med kan man ikke uden store omkostninger trække din ekstra friværdi ud igen og ved en pludselig ændring i social situation eller andet uforudset er det rart med en buffer. Og om 10 år kan i så bruge pengene helt eller delvist ved refinansieringen. Iøvrigt til kurs 100.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.