Boligkøb og finansiering
-
Indlæg -
Hej
Jeg står som førstegangskøber og skal til at købe hus sammen med min kæreste. Huset koster 1.400.000 kr. og vi regner med at det skal finansieres hos Nordea som har været vores bank i en årrække og hvor vi i så fald vil blive fordel+ kunde.
Det store spørgsmål er hvordan det skal finansieres og efter at have læst en del på dette forum kan jeg se at følgende muligheder bliver anbefalet. Jeg er dog i tvivl om jeg har forstået dem rigtigt og om jeg har styr på de fordele og ulemper der er ved dem hver især. Meget forenklet:
1. F1 lån hvor vi opnår en lav rente og hvor rentebesparelsen bruges på at afdrage på lånet for at få det betalt hurtigst muligt.
2. Et fastforrentet lån hvor renten er højere men til gengæld, ja, fast = større sikkerhed.
Specielt i forbindelse med det fastforrentede lån er jeg i tvivl om hvad der er af fordele ud over sikkerheden. Har bl.a. hørt nogen der nævner konverteringsgevinsten – er der nogen der vil uddybe det en anelse? Hvordan fungere det og hvordan skal markedet ændre sig for at man opnår en gevinst der? Et eksempel ville være perfekt.
Jeg forudser en markant flexrentestigning 3-5 år ude i fremtiden og er derfor ikke i tvivl om at jeg personligt foretrækker et fastforrentet lån.
Set i lyset af den “renteregning" der på et eller andet tidspunkt venter efter alle staternes redningspakker, så tror jeg et 5% i længden vil være billigere end et flekslån, vel at mærke set over den meget lange horisont.
Tak – sætter pris på de råd jeg kan få.
Et typisk lån ville (som jeg forstår det) så være et fastforrentet obligationslån med en løbetid på 30år.
Er det rigtigt forstået at et sådan lån kan være fordelagtigt nu fordi at obligationskursen i øjeblikket er forholdsvis høj?
Falder obligationskursen efterfølgende – vil det så være en fordel for mig i forbindelse med indfrielse eller omlægning af lånet?
Vi kan jo kigge på Nordeas egne renteforventninger:
F1 stigende de kommende par år, så F1-renten er ca. 3,7% i 2012.
Den lange rente stiger en procent på 3 år.
Ved at optage et F1-lån er renten lav, og der kan afdrages ekstra meget på banklånet.
Ved 5% 30 år er ydelsen konstant (og ret høj).
Når renten er steget en procent kan der opnås en kursgevinst på 5-6 point, hvis obl.lånet omlægges til en højere rentesats. Jeres lån er dog relativt beskedent, så konv. omk. er i denne sammenhæng nok afgørende, således at F1-lånet vurderet over de 3 år bliver det billigste.
Stiger F1-renten til over 5,5% vil det have været billigee at være i fastforrentet lån, men den nuværende kurs på 5% lånet giver jo en større restgæld, end da kursen var 99.Jeg ville derfor optage et F1-lån uden afdrag i jeres sted, og afdrage mest muligt på min dyre bankgæld først.
alternativt ville jeg optage 5% obl.lån med afdrag, og ikke afdrage ret meget på banklånet, da renten på dette er lavere end obl.lånets, Nordeas rentesats er jo blot 5,25%, og det er jo samtidigt et prioritetslån, der fungerer ligesom en kassekredit.
Tja THSV, nu forventede bankerne jo også en blød landing på boligmarkedet og økonomien som helhed, hvilket vi alle ved nu absolut ikke kom til at ske.
Nordea forventede bestemt heller ikke for 2 år siden, at flexrenten i julen 2008 ville ligge på 5,2%.
Bankernes analyseafdelinger har et hovedformål formål, at tale befolkningen til ro. Skabe trykhed og tale pantets værdi op! Bankerne har altid en naturlig interesse i, at boligpriserne stiger, mens renten forlbiver stabilt lav, fordi alle banker taber store mængder penge på de realkreditobligationer de ligger med, i perioder hvor renten går kraftigt i vejret.
Jeg giver dybest set ikke ret meget for Nordeas eller nogen andre bankers prognoser. De stryger befolkningen blidt med håret og fortæller dem hvad de gerne vil høre. “bare tag et flekslån" risikoen er lav, på det lange sigt betaler et flekslån sig altid. Prognoseperioderne er forøvrigt også ofte så korte at analysen bliver mere eller mindre irrelevant. Fint nok renten vil ligge lavt de næste 3 år (det er jeg enig i), men hvad nytter det, hvis renten vil ligge meget højt de næste 27 år? Når rentestigningen først sætter ind, så stiger både den korte og lange rente, og så er det forsent at omlægge til fastforrentede lån.
Min pointe er, at man ikke nødvendigvis finder den højeste sandhed i bankernes analyser. Man kan sagtens forestille sig en flexrente på eksempelvis 8% i 2015 og en lang rente på 10%. Hvis det sker, da er man langt bedre stillet med et fastforrentet 5% lån.
hej gp
ja du har helt ret, man kan jo også være fræk og spørge om direktøren for danske bank er hyre værd ikke.nå men nogen bud på en kort tidsprognose. nu har jeg 5% 30 ligge parat til at trykke på knappe men kursen er nu under 98. Skal jeg holde heste et par uger eller? Den var jo helt oppe på 99
Igen, tak for jeres svar. Kan godt se at det er umuligt at give et svar på hvad der er det rigtige og at det bliver et sats lige meget hvad. Bare meget rart ikke at skulle satse helt i blinde.
Mht. Tests’ spørgsmål vil jeg stadig sætte stor pris på hvis nogen yderligere kunne give en kort forklaring på hvordan/hvornår obligationskursen får betydning for lånet?
hej half
det er kort og godt sådan at det du betaler for et lån beregnes ud fra kurs 100 det vil sige at din rente på f.eks. en 5% er ud fra at obligagtionen er 100 kroner værd. Når kredit forening sælger den på dine vegne modtager du så kun f.eks. 97 kroner for hver 100 kroners gæld. Det giver så et effektiv rente så altid er højre ind den pålydende rente. Eneste teoretiske undtagelse er hvis du har et gyldigt låne tilbud og kursen så handles over 100. Du kan til en hvertid indløse obligationerne altås købe dem tilbage for enten kurs 100 eller den pålydende kurs. Hvis rente stiger kan det blive en fordel for et fastforrentet ob lån
Problemet er at bank-analytikerne altid tager den seneste udvikling og de seneste trends og generaliserer derudfra.
Eksempelvis antager man næsten altid at olieprisen er nogenlunde lig den nuværende + en lille prisændring ud fra den trend olieprisen nu er inde i. Igen bankøkonomer vil eller tør bygge en prognose op på en antagelse om at verdensøkonomien og det danske boligmarked befinder sig i en fundamental ubalance, og at der måske kommer til at ske nogle ting som ikke lige bekræfter de sidste 5 års “normalsituation".
Mit personlige (kontroversielle) bud er:
1. At dollaren grundet massive underskud står til en markant depreciering, hvor en dollar kommer ned og koster 3-4 kr.
2. At ledigheden kommer relativt højt op.
3. At regeringen i længden ikke kan holde renten kunstigt lav. På et tidspunkt kommer den korte rente, flexrenten, op over 8%.
Her er en GROV fremstilling af fordelene ved det fastforrentede lån:
Du har brug for at låne 1 mio. i realkreditlån. Kursen på 5% lånet er ca. 98. Hovedstolen bliver ca. 1.020.000 (1mio*100/98), altså et kurstab på ca. 20.000 kr. Alt over kurs 95 plejer at være acceptabelt.
Hvis renten stiger til fx. 6 %, vil kursen på dit lån som regel falde. Måske falder kursen til 88. Altså koster det kun ca. 897.000 kr. at indfri lånet (1,02mio.*88/100). Dette sikrer din friværdi i større grad end de andre realkreditlån, da rentestigninger ofte påvirker boligpriserne negativt.
Hvis du nu havde omlagt lånet til en 6%’er, ville du have skåret ca. 123.000 kr. af din restgæld (1.020.000-897.000). Men du opnår ikke gevinsten med det samme ved at opkonvertere.
Med 5% skal du betale ca. 56.100 kr./år (1.020.000*0,055) og med 6% ca. 58.300 kr./år (897.000*0,065) i rente + afdrag. Altså æder den højere rente din gevinst med tiden.
Når renten så falder til 5 % igen, kan du formentlig indfri 6% til ca. kurs 100, altså 897.000 kr. Kursen på 5%’eren er måske 96, så den nye hovedstol bliver 934.000 kr. Din reelle gevinst har så været 86.000 (1.020.000-934.000) – den højere “husleje" ved 6%’eren.
Når dette er sagt er der visse fingerregler om, at restgælden skal være min. 1,0 mio. og at renten skal have ændret sig min 2% point. Og så er der omkostningerne, som jeg ikke har medtaget.
Mange tak – var præcis hvad jeg havde brug for for at få den sidste forståelse med 🙂
Det er nu skrevet under på købsaftalen og punktet hvor den endelige beslutning skal træffes nærmer sig. Ikke mindst takket være hjælp fra dette fora er jeg kommet et skridt nærmere mit endelige valg når det kommer til låntagning. Om ikke andet er forståelsen ved at komme på plads, omend der stadig mangler lidt vej 🙂
Det store spørgsmål er dog stadig om vi skal vælge et lån med variabel eller fast rente. På den ene side er der den meget fristende F1 rente og det faktum at alle vi kender har valgt at omlægge til F1 lån. På den anden side har jeg en bank (Nordea) der tilråder et fastforrentet obligationslån (og en kæreste der er ved at være overbevist om det er det rigtige, mens jeg selv er meget i tvivl).
Nu til mit egenlige spørgsmål. Vælger vi et fastforrentet lån står vi igen med 2 valgmuligheder, nemlig med eller uden afdrag. Hvad kan svare sig over det lange løb? Er der nogen ulemper ved at vælge et afdragsfrit lån og så bruge besparelsen på at afdrage det (lidt) dyrere og mere usikre banklån? (Nordea Prioritet).
Jeg kan f.eks. se at kursen på de 2 lån ligger på hhv. 97,70 og 98,55 men jeg ved ikke hvor meget betydning det har.
Restgæld:
1.120.000*100/97,70 = ca. 1.146.000
1.120.000*100/98,55 = ca. 1.136.000Der er altså en forskel på ca. 10.000 kr.
Besparelsen ved at banke banklånet ned vil i stor grad overstige det større kurstab.
Ved et banklån på 210.000 (15% af 1,4 mio.) med en gennemsnitlig rente på 7 % i hele lånets løbetid vil i over 20 år nå at have betalt 390tkr. i alt, imens du kun når at betale 292tkr. over 10 år. En besparelse på ca. 98tkr. på boliglånet.
For at se forskellen i restgældsudviklingen må i kigge i bankens beregning.
Hvis i vælger fastforrentede realkreditlån, er afdragsfrihed en rigtig god fidus. Derudover er jeres økonomi også mere fleksibel, hvis én af jer skulle miste jobbet, da det senere hen er langt billigere at få afdragsfrihed på jeres banklån end på realkreditlånet.
Afdragsfrihed + fastforrentet realkreditlån er heller ikke så risikabelt for jeres friværdi, da lånet altid kan indfris til kurs 100 og hvis renten er stigende over de næste år, har kursen endda en tendens til at falde, så det bliver billigere at indfri lånet/huset holder sin værdi når huspriserne falder pga. rentestigninger.
Igen – mange tak for svaret 🙂
Jeg tror det ender med at vi vælger et fastforrentet realkreditlån med afdragsfrihed.
Mine sidste 2 spørgsmål går på:
1. Er der noget der taler for at man skal vente lidt med at hente tilbudet på lånet hjem? Her tænker jeg på forestående rentefald/kursstigninger eller andet (går jeg ikke ud fra)
2. Burde man gå ind og prøve at forhandle renter/gebyrer eller lign. i forbindelse med banklånet? Vi har kun henvendt os hos Nordea og har således ikke sammenlignet med andre banker eller forsøgt at opnå besparelser (ved heller ikke om det kan lade sig gøre for os, men har venner hvor det er lykkedes i andre banker). Vi har en bankrådgiver som vi er rigtig glad for, men er samtidig bevidst om han også er en sælger.
Har allerede lige et tillægsspørgsmål:
3. Hvad bør renten på et variabelt forrentet boliglån ligge på i øjeblikket? (Som fordel+ kunde i Nordea (med et Nordea Prioritet lån går jeg ud fra?)). Syns’ den rente jeg fik oplyst af min rådgiver er noget højere end den jeg selv kan finde frem til på deres hjemmeside :S
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.