den rigtige vej med 2 huse.. banken tjener mange penge..

  • This topic has 5 stemmer and 10 svar.
Viser 11 indlæg - 1 til 11 (af 11 i alt)
  • Henrik (2)
    Forfatter
    Indlæg
  • #88776
    Henrik (2)

    Hej alle,

    Jeg har et vennepar, som har lavet finten og fået købt hus inden de fik solgt det gamle, så vidt så slemt!!

    Det var meningen at der var et beløb på 800.000 som skulle være fortjenesten på det gamle hus, som så skulle flyttes over til det nye som udbetaling.

    Da de jo ikke havde pengene til udbetalingen, da de var bundet til det gamle hus blev der oprettet en dyr bankkonto (kredit) til udbetalingen.

    Nu er situationen den at de godt ville slippe billigere end at betale til en kassekredit hvor renten er høj, hvorfor de tænkte at de ville oprette en F1 afdragsfrit således at de kunne sidde billigere i det. Det skal siges at realkreditlånet stadigvæk er indenfor de 80% af vurderingen.

    Men banken vil ikke gå med til oprettelse af sådan et lån, da de tydeligvis er interesseret i at forsætte med kassekreditkontoen..

    Hvad mener i om dette??

    #126128
    kallesoe

    Hej

    Vi er i fuldstændig samme situation. Det er rigtigt træls.
    Vi har et banklån på 800.000 kr med 9% i rente i vores bank – og er netop også i gang med at lave en låneomlægning.

    Vi overvejer dog en boligkassekredit til 6,45% i rente (inden for 80%-grænse) – mener du at en F1 vil være mere attraktiv? Man er jo ikke så fleksibel med den, mens en boligkassekredit kan indfries øjeblikkeligt, når huset sælges.

    En bank, der ikke vil lave en sådan låneomlægning er simpelthen for dårlig og du bør straks flytte til en anden bank. Det kan selvfølgelig være svært, når man står med 2 huse, men der findes dog banker, der alligevel kan finde på at låne dig penge – men drop at spørge Swedbank – af princip låner de ikke til folk med 2 huse – i øvrigt virker de ikke til at være nogen seriøs bank – de ønsker f.x. ikke langdistancekunder – og så har de kun en filial i DK. Man skulle ikke tro de virkelig ønsker kunder.

    I morgen hører jeg mere fra minbank, og så kan jeg fortælle mere om, hvad de har tilbudt.

    Vi har dog det problem, at Totalkredit er ekstremt konservative i deres vurderinger, så de har vurderet vores hus 700.000 kr lavere end hvad tilsvarende huse koster i området. Nu vil jeg nok prøve en lokal ejendomsmæglers vurdering, og så må jeg jo prøve en anden kreditforening.

    mvh. Bjarne

    #126130
    Henrik (2)

    Har banken sagt om i så skal betale noget af på kassekreditten eller om i “bare” kan lade den ligge og de 6,45% så bare oveni..

    Lad mig endelig høre hvilken bank i har??

    #126134
    kallesoe

    Hej Henrik

    Ideen er at vi får omlagt hele kassekreditten på de 800.000 kr til en boligkassekredit, hvor renten kun er 6,45%. Der er naturligvis en del omkostninger, fx. tinglysningsafgift – og banken tager 5000 kr i gebyr. Tinglysningsafgiften kan jo dog spares af en kommende køber, så måske kan man hente lidt hjem der ved salg. Vi har Bonusbanken

    #126136
    Anonym

    Jeg tror det er helt forkert at Totalkredit er konservative i deres vurdering. De er tvært imod realistiske, modsat mange boligejere.

    Sagen er, at den gennemsnitlige salgspris på et parcelhus typisk ligger 15-20% under den gennemsnitlige udbudspris.

    Dvs. hvis i hos ejendomsmæglerne kan se typiske tilsvarende huse i jeres område udbydes til 3.000.000, sammen så er den gennemsnitlige reelle salgspris formentlig kun 2.400.000.

    Det passer meget godt med den vurdering.

    Dernæst, så viser ovenstående meget godt, hvorfor man for alt i verden skal lade være med at købe før man har solgt det gamle. Lige nu er der udsigt til salgssituationen mange steder forværres, og boligsalget går helt i stå i 2009.

    I kan sagtens forsøge at skifte bank, men til jer der er under 80% af ejendomsværdien, og derfor gerne vil udskifte kassekreditten med et realkreditlån, der er jeres problem, at det jo er de samme realkreditinstitutioner bankerne samarbejder med, og derfor ender man op med samme kreditvurderinger.

    Totalkredit kreditvurderer ikke hårdere eller lempeligere end Realkredit Danmark, Nykredit, BRF og Nordeakredit. Derfor ender I sandsynligvis op med samme svar.

    #126162
    Krisser

    Jeg går ud fra at kassekreditten på de 800 000 er en boligsalgskredit, dvs. at den er tegnet med den forudsætning at den bliver indfriet når I sælger jeres nuværende bolig. At banken ikke vil omlægge denne til et lån, kan sagtens skyldes, at de ikke mener jeres økonomi er til at afdrage på et sådan lån.

    At I så nu står i en situation hvor I rent faktisk ikke kan indfri kreditten, er så et problem. I en sådan situation kan potentielt I risikere at banken forlanger kreditten indfriet (idet forudsætningerne for det oprindelige lån ikke er overholdt), hvilket vil betyde at I må sælge jeres nuværende hus. At det så næppe er en god løsning for nogen parter er så en anden sag.

    #126180
    kallesoe

    Til General Prier:

    Tak for din kommentar.
    Jeg mener det er en meget grov generalisering du kommer med. Du kan måske finde steder, hvor udbudsprisen er 15-20% over salgsprisen, specielt i hovedstadsområdet, men det gælder langt fra i hele landet. Der er faktisk steder, hvor priserne stiger endnu, fx. Thisted, hvor man forleden dag kunne høre, at huspriserne var steget med 500 kr om dagen det seneste år.
    I øvrigt har ejendomsmæglerne ingen interesse i at vurdere husene helt vildt urealistisk – de har jo kun 6 måneder til at få huset solgt, hvis ikke de skal spilde en masse penge – de 2 ejendomsmægler, jeg har haft har faktisk lavet aftale på solgt eller gratis inden for 3 måneder – det gør man ikke, hvis man ikke føler sig rimelig sikker på at huset bliver solgt.

    Det er klart, at der i markedet er en forventning om, at der skal gives et afslag, men en boligekspert udtalte i fredags i God Aften Danmark, at niveauet generelt lå på 5-10%, men at det selvfølgelig varierede ud over landet.

    Det er selvfølgelig altid bedst at vente til man har huset solgt inden man køber – og det gør de fleste også – ulempen er, at det fuldstændig fastlåser boligmarkedet, så hvis der skal ske lidt fremdrift er det nødvendigt at nogen har modet til at købe før der bliver solgt. EDCs forsikring er også et forsøg på at hjælpe boligmarkedet i gang igen.
    Vi var også af den overbevisning, at vi aldrig ville købe inden vi fik solgt, men tingene kan jo lige pludselig ændre sig. Vi havde 2 meget interesserede køber på hånden – uden at have huset til salg hos ejendomsmægler – det ene par havde være forbi 3 gange med 2 forskellige håndværkere, vi havde begge hyret advokat – og alt var i den skønneste orden. Vi følte os helt sikker på, at de vil købe.
    I mens gik det hus vi selv havde i kikkerten i budrunde – og vi tog chancen og bød. Vi kunne glæde os over, at vi fik huset, men et par dage efter kom der skår i glæden, idet den interesserede køber sprang fra. Deres bank ville simpelthen ikke låne dem pengene – det var desværre lidt sent at finde ud af det. Vi tog hurtigt kontakt til den anden interesserede køber – desværre kunne vedkommende heller ikke låne penge i banken. Vi satte straks huset til salg hos ejendomsmægler – og derefter har markedet stort set være dødt.
    Vi ville helt sikkert ikke have budt, hvis vi ikke havde haft disse købere på hånden – på den anden side er vi i dag meget glade for, at vi har fået drømmehuset, så vi har ikke fortrudt det, selvom det er blevet en dyr fornøjelse og det er en rigtig træls situation.

    Nu har vi bare brug for at banken også vedkender sig et ansvar og hjælper os til at reducerer udgifterne. De accepterede jo i første omgang, at vi købte huset inden vi fik solgt det andet – de kendte risikoen for at det andet ikke blev solgt lige med det samme, ligesom vi gjorde. For banken er det en ren win-win situation. Når huset ikke bliver solgt tager banken sig godt betalt for at låne pengene – de løber en minimal risiko, da de jo får pengene, når huset sælges.

    Jeg er ikke enig i, at kreditforeningerne vurderer ens – det er forøvrigt dokumenteret i undersøgelser i bl.a. Penge og Privatøkonomi. Kreditforeninger, der benytter ejendomsmæglere, har typisk vurderet priserne højere i disse test, som har været fortaget mens priserne har været opadgående – de har et langt større lokalkendskab end fx. Totalkredit, hvor vurderingsmændene skal dække et meget stort område. Nykredit vurderer også selv, men benytter sig også af Nybolig (der er forøvrigt vandtætte skoder mellem Totalkredit og Nykredit, selvom de har samme ejer).
    Nu vil jeg i hvert fald teste vurderingen – i næste uge får jeg en vurdering fra Nykredit, så må vi se, hvem der har ret 🙂

    #126182
    kallesoe

    Til Krisser:

    Tak for din kommentar.
    Det er korrekt, at lånet er en boligsalgskredit.
    Jeg har nu lidt svært ved at forstå, at banken ikke vil omlægge lånet, hvis de vurderer, at man ikke kan afdrage på det.
    De ved jo, at pengene vil komme ved et salg – i mellemtiden tjener de gode penge på renter – der er jo ikke noget i vejen for at man laver det som et rentefrit lån, så der ikke behøver blive afdraget på det. Hvis de oven i købet kan få en sikkerhed med pant i boligen under 80%-grænsen så er risikoen nærmest lig 0 for banken.

    Det kan godt være at banken har ret til at bede om at få lånet indfriet og dermed måske tvinge en tvangsauktion igennem, men jeg vil opfatte det som særdeles uetisk. Banken har accepteret, at man købte et hus inden det andet var solgt, og derfor har de også et etisk ansvar for at hjælpe indtil huset blev solgt. I sidste ende vil det i de fleste tilfælde også være en bedre forretning for banken. For det første tjener de gode renter, for det andet er der stor chance for at fastholde kunden i banken, når huset er solgt, hvilken naturligvis også vil medføre indtjening for banken.

    Den bank, der ikke hjælper en kunde i en midlertidig vanskelig situation, vil miste kunden, så snart kundens økonomi er på ret fod igen.

    #126186
    Krisser

    Hvis banken vurderer at I ikke har råd til at betale lånet, så kan det være problematisk for banken at tillade jer at optage det. Det er ikke usandsynligt, at banken ikke kan indføje i lånets betingelser, at lånet skal indfris når I sælger det gamle hus. Hvis dette er tilfældet, vil banken når den yder lånet, samtidig acceptere at I også har lånet når det gamle hus er solgt. Det kan godt være at banken har sikkerhed for pengene, men banker skal også tage stilling til om dens kunde kan betale lånet tilbage. Blandt andet var det en betingelse for Folketingets accept af indførelsen af afdragsfri lån, at bankerne ikke ville bruge yde dem til personer som ikke ville være i stand til at betale et lån med afdrag (at nogen banker så i stor stil har valgt at overtræde dette, er så en anden sag).

    I øvrigt er dét, at sikkerheden ligger indenfor 80 % af vurderingen, ikke nogen garanti med at få tab. I det nuværende marked er der mange ejendomme der er faldet mere end 20 %.

    Hvorvidt banken har et ansvar, hvis den har accepteret et køb før den eksisterende ejendom er solgt, er helt klart et holdningsspørgsmål så længe der ikke er faldet dom i en sag. Derfor kan du ikke bruge dette som et sagligt argument for at banken skal omlægge lånet.

    #126232
    Allan Kristensen (2)

    jeg er af en helt anden opfattelse end dig omkring Swedbank.

    Har haft en rigtig god oplevelse, da jeg søgte om lån. Mener faktisk at det er et plus, at banken har en hård linje – se bare på Roskilde Bank. Så jeg forstår godt, at de ikke er interesseret i at låne ud til en helt ukendt kunde, som skal købe nyt hus og ikke har solgt det gamle hus.

    Og hvorfor skulle de ikke ville have kunder ? På deres hjemmeside står der tydeligt, at de er glade for alle deres nye kunder….jeg tror bare, at du er sur over at du blev afvist.

    Jeg er super happy for min nye bank :o)

    #126252
    kallesoe

    Hej Allan

    Tillykke med at du er tilfreds med din nye bank.
    Selvfølgelig er jeg sur over Swedbanks behandling, men jeg forklarer jo også hvorfor.

    Som sagt synes jeg det virker underligt, at en seriøs bank har 2 principper.

    1. Swedbank låner ikke ud til folk med 2 huse.
    En seriøs bank kigger i mine øjne på folks økonomi inden de beslutter sig at afvise folk – der kunne jo også være muligt at kunden rent faktisk har mulighed for at betale for 2 huse.

    2. Man vil kun have kunder, der kan møde op personligt – og så har man kun 1 filial i DK.
    En seriøs bank kan sagtens vurdere folk på deres økonomi og udfra telefonsamtaler. Banken afskærer sig fra kunder fra det meste af Danmark med en sådan regel. Det synes jeg ikke virker seriøst.
    Jeg har selv en lokal bank i den by, hvor jeg arbejder – jeg går faktisk forbi banken hver dag, men jeg har aldrig mødt min bankrådgiver face-to-face – og alligevel har jeg et fremragende forhold til min bankrådgiver, så det virker altså i mine øjne lidt gammeldags at have et sådant krav og komplet unødvendigt.

    Du er jo ikke ramt af disse i mine øjne lidt underlige regler, og så kan du jo være tilfreds – jeg synes bare at reglerne virker tåbelige, men det kan vi jo være uenige om.

    Mht. Roskilde Bank, så forstår jeg jo godt at bankerne er forsigtige, men det er jo ikke på de almindelige huskøbere, som banken har tabt flest penge på, men på de enormt store byggeprojekter de har involveret sig i.

    mvh. Bjarne

Viser 11 indlæg - 1 til 11 (af 11 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.