Andelslejlighed Vesterbro

Svar
  • This topic has 8 stemmer and 22 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 23 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #88683
    Anonym

    Kære alle,

    I forbindelse med læsningen af et tidligere indlæg omhandlende stort set samme karakter.

    Jeg er pt. ved at købe andel i Skydebanen (kbh -kæmpe andelsforening) og har fået forhandlet mig ned til en pris på 900.000 kr for en to-værelses på 64m2. Den offentlige vurdering er på 1.9mio og lejligheden var udbudt til 1.2.

    Spørgsmålet fra mig er, om det vil være en god investering -jeg vil sidde med et lån på 6.5 (variabelt – for farligt?) og låne det hele. boligafgiften er på 3.200 ca.

    Mit spørgsmål retter sig bl.a. på om jeg kan finansiere dele af lånet med optagelse af et lån i friværdien. Når jeg siger friværdien er det altså op til 1.9 -dvs. 1 mio. mere. Dog forventer jeg at de nye offentlige vurderinger vil bringe vurderingen af lejligheden ned til ca. 1.5mio.

    Jeg vil gerne bo der i 3-4 år, men er nervøs for udviklingen på andelsmarkedet generelt og specielt på vesterbro, hvor der er udbudt ufattelig mange i øjeblikket. Dog er skydebanen en sikker forening og ligger med dens placering unikt i forhold til alt andet på vesterbro, samt tilbyder ekstremt gode forhold for nybagte forældrepar, som der forventes at komme flere af i fremtiden.

    Håber nogen kan hjælpe. For god ordens skyld er jeg pt. studerende med et forbrugslån på 80.000 og SU-lån på 80.000

    Jeg starter pr. 1. september og vil have en indkomst på 35.000 plus 15% i pension pr. 1. september.

    Ser frem til eventuelle svar.

    #124836
    Anonym

    Du kan ingen steder låne på friværdien af “den offentlige vurdering”. Det er HANDELSVÆRDIEN af AB og intet andet ! En kreditforening har selv vurderingsmænd og de tilbyder op til max 80% af HANDELSVÆRDIEN alt afhængig hvad det er for en bolig, jeg husker ikke AB, men et parcelhus max 80%, sommerhus max 60%. Resten står “lånehajer” på spring for at låne dig, mod pant i boligen.

    #124840
    Anonym

    Du kan godt låne i friværdien. Det kommer helt an på den enkelte bank. Det er korrekt at hvis du køber en ejerlejlighed så er det ikke muligt.

    #124842
    thsv

    Hvad BoSol, man kan ikke låne i kreditforeningen, når det er en andelslejlighed, som i denne tråd.
    En bank kan derimod tilbyde lån på 80-100 % af handelsprisen på en andel, som maksimalt kan være prisen udfra andelskronen + forbedringer (eller – forringelser). Dog skal andelsbestyrelsen, vistnok godkende lånet, hvis der er pant i lejligheden, og en fornuftig bestyrelse vil jo gøre indsigelse mod højere belåning end salgsprisen.
    Prisen på andelen lyder rimelig, men pas på med at håbe på forhøjelse af salgsprisen de første par år, da de billigste ejerlejligheder er pænt nede i pris efterhånden. Så betragt ikke din andelsbolig som investering, men derimod som en lejlighed du kan bo i. Du skal derfor gøre op med dig selv op du har råd til netto-huslejen: mdl. boligafgift + 2/3 af renterne, da afdragene jo er opsparing, men selvfølgelig forringer din likviditet.

    #124846
    Anonym

    Til Gode Råd:

    Du bytter da vidst lidt rundt på tingene… Friværdien kan da sagtens belånes i en ejerlejlighed.

    Men da det er en andelslejlighed spørger har i udsigt – er det jo ret uinteressant i denne tråd.

    #124856
    Anonym

    Nej jeg bytter ikke om på tingene.

    1) Du køber en andelslejlighed med en andelsværdi på 1.000.000 (bestemt udfra off. vurdering), og købsprisen er 600.000 så kan man være heldig at kunne maks i en bank.

    2) Du køber en ejer lejlighed med en off. vurdering på 2.000.000, denne betaler du kr. 1.500.000 for, du kan dermed ikke låne 80% af 2 mio, men af 1,5 mio.

    #124864
    Anonym

    Det er ret svært at afgøre om spørgeren gør et “godt køb” eller ej.

    For det 1. er det ikke oplyst hvor meget der skyldes i ejd. eller pr. lejlighed.

    For det 2. fremgår det ikke om der evt. skal betales for forbedringer, som jo vil give en højere husleje, da disse i reglen skal afskrives over 10 år. Skal f.eks 100.000 afskrives over 10 år er det over 800 kr. mere pr. måned.

    For det 3. er boligboblen endnu ikke nået til andelsboligerne, og må forvente at de off. ejendomsværdier sættes betydeligt ned, ligesom ejendomme med valuar-prisfastsættelser ikke mindst vil blive fastsat lavere pga. af mgl efterspørgsel m.v.

    I den forbindelse skal blot nævnes, at jeg selv bor i en andelsboligforening i Kbh, hvor jeg har en lejlighed på 80 m2 til 1900 kr. i boligafgift (uden varme og antennebidrag)og andelen ligger på bare 700.000. Så jeg kan ikke rigtig forstå at en lejlighed i Skydebanegade skal koste så meget som ovenfor nævnt. Er jo næsten dobbelt så dyr i husleje og m2-prisen ligeledes dobbelt så høj.

    #124868
    Anonym

    Så vidt jeg kan se på en salgsopstilling på internettet skal der udover boligafgiften betales særskilt for vand, hvilket jo let kan medføre yderligere omkostninger på 4-500 kr. pr. mdr.

    Endvidere kunne jeg se, at der er tale om en byfornyelsesejendom fra 1892, der er totalrenoveret i 1997, så det er jo nok grunden til den relativt høje husleje.

    Samtidig er der ret mange lejligheder til salg i foreningen, hvilket tyder på, at købet måske skal overvejes særdeles grundigt, men måske du allerede har sat din underskrift på slutsedlen?

    #124894
    thsv

    http://www.boligsalget.dk/detaljer.asp?id=1010790

    Så vidt jeg kan se, drejer det sig om denne lejlighed.
    Der er nævnt husleje incl. vand og varme på 3425,20.
    Med en pris på 900.000, der skal lånes i banken til ca. 6,5%, bliver rentebyrden heraf:
    ca. 3.250 kr netto om måneden.
    Samlet husleje, derfor 3425+3250 = 6675 kr. pr. måned.
    Det er vel overkommeligt for en lejlighed på 64 kvm. tæt på city.

    #124918
    Anonym

    Jeg ved ikke hvor “thvs” kan se at boligafgiften er incl. vandforbrug+vandafledningsforbrug, men det fremgår af en salgsopstilling hos en ejendommægler på “boligsiden” at det er eksl. vandforbrug.

    Når ejendommen er totalrenoveret i 1997, så er det da også meget sandsynligt, at der er individuel afregning.

    Så når du regner vand, varme og kabel-tv med, så bliver lejen pludselig på 8000 kr.

    Så jeg vil endnu engang kraftigt fraråde den unge mand at købe en lejlighed i det nuværende marked.

    I dag er det igen oplyst i pressen, at al fast ejendom er faldet i værdi, og man regner med at det også falder i 2009, og sikkert mere end økonomomerne i finansverdenen regner med, da de jo er ansat til at tegne et lyserødt billede af virkeligheden for at undgå for store tab. For 1 år siden, regnede de samme økonomer med, at priserne ville stige allerede i år igen eller i det mindste ville have stabiliseret sig, men det holdt altså ikke stik.

    Så jeg spørger bare, hvem tør købe fast ejendom i dagens marked?

    #124924
    thsv

    Kunne du ikke lægge et link til den boligannonce, du referer til?
    Jeg kan nemlig ikke finde den på boligsiden.

    “lejligheden vurderet til over 1.900.000,- kr., men vi sælger til næsten den halve værdi 995.000,- kr. Den månedlige husleje inkl. vand og varme er 3425,20 kr.”

    Ovenstående er et klip fra det link, jeg angiver i mit forrige indlæg.
    Og nu vil den unge mand vel gerne have et sted at bo, tror bestemt at sådan en lejlighed på over 60 m2 er eftertragtet om et år igen.
    Det der er farligt at købe, er små, dårligt vedligeholdte lejligheder, specielt, hvis de er uden moderne badefaciliteter.

    #124928
    Anonym

    Undskyld, det er vist mig der har læst forkert for af en anden beskrivelse fremgår det at boligafgiften er incl anvendelsesudgifter, men jeg har fundet frem til andre spændende ting vedr. ejendommen.

    Prøv at gå ind på http://www.skydebanen.dk og se foreningens regnskab for 2006. Heraf fremgår det at 330 mill bl.a er financieret ved Nykredit 2,5 Indeks, dvs. at hovedstolen stiger i takt med inflationen. Skal dog fordeles ud på 428 lejligheder

    Endvidere fremgår det at bestyrelsen har besluttet gennemføre et altanprojekt, og disse udgifter er ikke med i spørgerens boligafgift.

    Andelskronen var envidere i 2003 pr. km2 opgjort til: 3500 kr., 2004 7500 kr., 2005 11.835 kr, og i 2006 blev den næsten 3-doblet til 29722 kr. Pæne stigniger.

    Og der er rigtig mange lejligheder til salg. http://www.kuben.dk har 2 i Istedgade nummer 59, 2.th til 1,1 mill også i nr. 59, 3. th. til 1,2 mill.

    Så vist der er nogen der mener, at man gør et godt køb her, så er det mig der ikke har forstand på en sk….

    #124930
    Anonym

    Prøv at gå ind på http://www.skydebanen.dk og se foreningens regnskab fHej Allan B og andre,

    Tak for svar. Det er ganske rigtigt Istedgade 59, 3.th og den på 1. sal som jeg har kig på. Den på 3. sal har jeg fået forhandlet ned på ca. 900.000 men endnu ikke skrevet under.

    Som jeg ser det, er foreningens økonomi ganske udemærket, da hovedstolen som du nævner skal fordeles på 428 lejligheder.

    Alt i alt kommer jeg til at give 14062/m2, hvilket er næsten på niveau med m2-prisen før den blev så voldsomt opskrevet. Jeg forventer selv at vurderingen falder markant næste gang, men ikke under 20000/m2. Dvs. jeg stadig vil have nogenlunde mulighed for at kunne sælge til samme pris om 1-2-3 år, selvom om markedet falder.

    Som førstegangskøber er jeg naturligvis grøn og hører gerne om det trods ovenstående er et dårligt køb?

    #124942
    thsv

    Prøv at gå ind på http://www.skydebanen.dk og se foreningens regnskab for 2006. Heraf fremgår det at 330 mill bl.a er financieret ved Nykredit 2,5 Indeks, dvs. at hovedstolen stiger i takt med inflationen. Skal dog fordeles ud på 428 lejligheder
    Ok, Allan, det er menneskeligt at fejle.

    Ovenstående er et stort beløb at skylde for en Andelsboligforening.
    Så til Jensen83:
    Den reelle købspris for en andel bør beregnes:
    Pris for andelen: 900.000
    Andelen af de fælles lån: ca. 500.000?? (som udgør en pct.del af boligafgift på?)
    Resten af boligafgiften svarer nogenlunde til fællesudgifterne i en tilsvarende ejer-lejlighed.
    Stor formue i A/B (sjældent) kan fratrækkes.
    Lånet til Indskudet skal tages som et banklån på ringere vilkår end realkredit, dog er Swedbank pt. ude med et godt tilbud på under 6%.
    Renterne på de fælles lån kan ikke fratrækkes, så realværdien af renterne på disse svarer til en større gæld.
    Så den reelle pris på denne andel er nok 900K + de ca. 500K i gæld i A/B, altså 1,4 mill., og med den dårligere finansiering in mente, bør du undersøge ejerlejligheder til ca. 1,5-1,7 mill. for sammenligning.
    F.eks denne 3-vær på 70kvm(64 m2 bolig):
    http://www.boliga.dk/map.aspx?id=246184

    #124948
    Anonym

    Jensen, jeg er meget i tvivl om du skal købe lejligheden, men du har vel også haft andre, som f.eks. din bank, til at vurdere de økonomiske aspekter m.v. Eller har Kuben strikket en færdigpakke sammen til dig gennem deres bank, ligesom Nybolig jo altid tilbyder Nykredit Bank.

    Måske går det da også godt, så du kan komme ud af det igen med skinnet på næsen. Lejligheden ser jo pæn ud, ligesom den ligger særdeles centralt.

    Og husk lejligheden må kun bruges til beboelse!! Eller er der ikke så mange letlevende damer mene i Istedgade? Ved godt det er blevet mere mondænt at bo på Halmtorvet osv.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 23 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.