Salg af lejlighed 1 dag efter mulighed for indfrielse af lån!
-
Indlæg
-
Thsv.. Tusind tak for svar.
Tror heller ikke min bankrådgiver har haft styr på det.
Nej, F1 har de heller ikke i mit kreditinstitut fandt jeg ud af. Men de har så et andet kort rente lån.
Spørgsmålet er så om det overhovedet kunne have svaret sig at omlægge til et andet lån og indfri det i stedet. Der er jo også omkostninger ved at omlægge og indfri et kort lån.
Omlægning til F-Kort ville sikkert have været ligeså dyrt, men banken skulle have indset at når du var ved at handle ville en kredit have været billigere, men hvad så hvis lejligheden ikke blev solgt?
Så ville du sidde med en dyr kredit i stedet og ikke noget RK-lån, så ikke så let i disse tider, hvor F1-lån er blevet et sort får.
Det er helt hen i vejret den beregning. Alt andet lige vil kurstabet været kursskæring som afhængig af institut er 0,2-0,3%. Det giver et kurstab på 4-6.000 kr. + indfrielsesgebyr på 800 kr.
Så er der lidt kurtage ved tilbagekøb af oblsgationerne – men det kommer det bliver mange gange lavere end de 50.000 kr.
Det glæder mig at høre!
Endnu engang beviser PHL at han ikke aner, hvad han skriver om!
Refinansieringen finder jo sted på et andet tidspunkt end der indfris.
https://www.nykredit.dk/#!/dit-liv/bolig/aktuelt-bolig/rentetilpasning-auktioner
Som det ses på Nykredits side er F3-renten, der blev refinansieret til sidst jo netop ca. 0,2% eller helt nøjagtigt 0,18%, ret prævis den kurs 102,4 jeg regnede med. Læg mærke til at auktionsresultatet var kendt allerede 25. maj!
Kursen omkring 1/7 har jeg ligeledes oplyst og den er væsentligt, netop svarende til de 1,3 point i worst case.
Derudover bliver der 2 gange kursskæring, 1. gang ved refinansieringen og anden gang ved indfrielsen, mindst 0,4 point på denne konto selv ved samme børskurser, hvortil kommer den stigning i kurserne man altid ser efter refinansieringen.
https://www.nykredit.dk/#!/dit-liv/bolig/aktuelt-bolig/renteprognose
Bruger vi i stedet en renteprognose som ovenstående og regner med 2 gange 0,2 point i kursskæring fås:
Kurs ved refinansiering på 102,8 (rente 0,0%) og altså F3-rente på 0,07%.
Kurs ved indfrielse på 103,6 (3 år á -0,2%) + 0,2 = 103,8
Altså præcist 1 point i forskel og dermed tæt på 15.000 kr i overkurs for at indfri lån på 1½ mill. kr.Den eneste forskel i forhold til mit eksempel er at der refinansieres til en lidt lavere rente, mens kursen ved indfrielse faktisk er 0,1 point højere.
Jesper, vend venligst tilbage med oplysninger om refinansiering og indfrielse, når vi når så langt.
Jeg vender tilbage så snart jeg ved noget mere.
Jeg vender tilbage så snart jeg ved noget mere.
Hej thsv,
Jeg kan ikke forstå hvad du mener der er forkert i det jeg skriver – du regner dig jo frem til mere eller mindre det samme som jeg.
Det eneste vi ikke er enige om er at kursen altid stiger efter refinansieringen – den påstand er jeg ikke enig i.
Men bemærk valget stod mellem at gå fra F3 til F1 eller F3 til F3 – og omkostnings forskellen. Det er ikke valget at have indfriet F3 lånet pr 30/6 vi er ude i. Så kurstabet ved refinansieringen ville havde opstået lige meget hvad.
Nå, PHL, nu trækker du godt i land, hvad?
Nej, dine 4-6000 kr er ikke det samme som mine små 20.000 kr (ved et lån på 1½ mill.), vi ved jo faktisk ikke hvor stort lånet er i denne tråd.
Så det er din udtalelse, der er helt hen i vejret…
Lånet er på 1,5 mio
Nej vi regner på to forskellige forudsætninger.
Du regner i bedste fald, på hvad udgiften har været hvis spørger havde indfriet sit lån ved refinansiering.
Men det er næppe det spørger var ude på, for hvor havde han så skaffet de 1,5 mio. kr. i kontanter. Dem skulle han jo også have lånt et sted !
Så som jeg skrev stod valget som jeg læser spørger om:
At gå fra F3 til F1 forsætte med F3. Det er den omkostningsforskel jeg svarer på.
Men lad os få det afklaret fra spørger. Hvad er dit alternativ til det nuværende lån – der er jo ikke grund til at side og gætte – kommer vi næppe frem til noget korrekt.
Hej Thsv,
Vi er i det mindste enige om, som jeg ser det at det næppe er 50.000 kr. det koster.
Du læser i øvrigt super dårligt jeg skrev:
“Alt andet lige vil kurstabet været kursskæring som afhængig af institut er 0,2-0,3%. Det giver et kurstab på 4-6.000 kr. + indfrielsesgebyr på 800 kr. Så er der lidt kurtage ved tilbagekøb af obligationerne"
Ud undlader pænt følgende “+ indfrielsesgebyr på 800 kr. Så er der lidt kurtage ved tilbagekøb af obligationerne"
Hvis vi nu sætter kurtagen ved tilbagekøb til 0,3% er det 4.500 kr. + indfrielsesgebyr på 800 kr. i alt 5.300 kr.
Mit udgangspunkt er ca. 9.300 kr. – 11.300 kr.
Din påstand om at stigende kurser lige efter refinansiering bygger ikke på emperi. Du kan prøve at kigge på denne kurve:
http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE1RD10F19APRF
PHL skriver:
“Det er helt hen i vejret den beregning. Alt andet lige vil kurstabet været kursskæring som afhængig af institut er 0,2-0,3%. Det giver et kurstab på 4-6.000 kr. + indfrielsesgebyr på 800 kr. "Og jeg påpeger at den beregning er helt hen i vejret, da det kommer til at koste langt mere end 6.000 kr i overkurs at komme udaf et refinansieret Flekslån, da der selv med samme kurs er tale om 2 gange kursskæring.
Efter at have læst mine indlæg hæver PHL jo også det beløb til ca. det dobbelte, hen mener, der skal betales i overkurs.
Det er da at trække i land, kære PHL…Det store problem ved refinansiering og direkte indfrielse er den store mængde på auktionen, som medfører noget lavere kurs end efter auktionen, hvor der kun er en begrænset mængde handler.
Regn i stedet med at indfrielsen koster 15-20.000 kr i overkurs (for 1½ mill.), slipper du med 11.000 kr vil jeg kalde det et lykketræf.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.