Salg af lejlighed 1 dag efter mulighed for indfrielse af lån!

  • This topic has 7 stemmer and 39 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 40 i alt)
  • JesperNNNNN
    Forfatter
    Indlæg
  • #95460
    JesperNNNNN

    Hej alle,

    Jeg troede først jeg var havnet i en rigtig dejlig situation ved at have fået solgt min lejlighed (det er også stadig dejligt), men til min store overraskelse blev jeg idag ringet op af min bank der fortæller mig at foruden alle omkostninger til mægleren, vil jeg altså også ende med at tabe knap 50.000 kr. ved indfrielse af mit lån.

    Per 1. oktober 2013 tegnede jeg et afdragsfrit F3 lån. Dette skulle/skal altså fornyes per 1. oktober 2016. Åbenbart er der en tidsfrist på to måneder, hvis man vil skifte sit lån ud med et andet. Min lejlighed ender så med at blive solgt i fredags (inden for tidsfrist til at skifte lån), men endelig solgt med underskrift i går d. 1 august (én hverdag for sent til at skifte lån).

    Selvom jeg har godt styr på tal, økonomi osv. har det ikke strejfet mig den fjerneste tanke at jeg kunne komme til at stå med et så stort tab, hvis jeg bare fik solgt lejligheden inden d. 1 oktober 2016. Hvorfor skal der tegnes et nyt lån og det skal opsiges, når lejligheden er solgt er mig en kæmpe stor gåde!!! Jeg ved godt at obligationer ligger i meget høj kurs på nuværende tidspunkt, men at kunne tabe 50.000 kr. når vi snakker en lejlighed til ca. 2 mio. synes jeg lyder helt vildt.

    I en telefonsamtale med min bank for ca. 2 måneder siden, angående noget helt andet, fortalte jeg at min lejlighed var til salg og spurgte om der var noget jeg skulle være opmærksom på eller om det var noget de ville notere i forhold til mit lån. Men der var intet jeg skulle tænke på – de ville få besked når/hvis lejligheden blev solgt. Samtidig har min ejendomsmægler heller ikke på noget tidspunkt nævnt noget i stil med at jeg skulle være opmærksom på at mit lån snart udløb.

    Kan det virkelig passe at det hele er skruet sådan sammen, at jeg nu står til at tab på ca. 50.000 kr. fordi at der skal indfries et lån, optages et andet som skal indfries igen?

    Er der virkelig ikke nogen smartere måde at gøre det på, eller har min bankrågiver (det ellers ikke lød som om han havde styr på det) helt ret i, at der ikke er noget at gøre?

    Håber virkelig at nogle kan hjælpe 🙂

    #222476
    morsdreng

    At dit lån et F3 lån skal refinansieres den 1.10. har INTET med selve ejendomshandlen at gøre. Men det er naturligvis ærgerligt hvis de regler der er gældende for dit lån betyder, at du ikke kan indfri det på refinansieringstidspunktet den 1.10. og at lånet derfor “automatisk” vil blive refinansieret på trods af salget.

    MEN du mangler en så vigtig oplysning som datoen for overtagelse/overtagelsesdagen. Salgssummen frigives først til dig når købers skøde er tinglyst uden retsanmærkninger, og det kan først være en måned eller mere efter selve overtagelsesdagen.

    Så det er derfor langt fra sikkert, at du vil have penge til at indfri lånet pr. 1.10. selv om du havde kunnet nå at opsige lånet til indfriel se pr. denne dato. Det afhænger af overtagelsesdagen, hvis denne ligger senere end den 1.9. skal du sandsynligvis skaffe en midlertidig finansiering af indfrielsesbeløbet fra den 1.10. og indtil købesummen bliver frigivet til dig og det udløser naturligvis også omkostninger og derfor er din opgørelse af “tabet” til 50 tkr. sandsynligvis slet ikke rigtig.

    Prøv at læg 1 måned til overtagelsesdagen, så har du det mulige tidspunkt for hvornår du kan få købesummen til din frie disposition. Bliver det den 1.11. eller senere ville du stå med et lån der er opsagt til indfrielse pr. 1.10., og uden penge til indfrielsen, fordi du først får pengene hertil udbetalt langt senere. Tal med banken herom og få regnet på de forskellige scenarier, og så er det slet ikke sikkert at det tabsmæssigt ser så slemt ud.

    Du burde nok selv have været opmærksom på, at dit kreditforeningslån skal refinansieres den 1.10. ligesom du også selv er ansvarlig for overholdelse af de andre regler og frister der måtte gælde for lånet. Det samme problem vil kunne opstå uanset hvilken type kreditforenings-lån du har, da alle har regler og frister i forbindelse med indfrielse

    Ejendomsmægleren er næppe erstatningsansvarlig, for selv om han er forpligtet til at lave en korrekt refusionsopgørelse på grundlag af den aktuelle salgspris, kan han umuligt vide hvornår handelen bliver endelig og om tidspunktet har betydning for dine muligheder for at indfri dit lån med de optimale frister. Men du kan selv undersøge afgørelserne fra Klagenævnet for Ejendomshandel for at se, om du kan finde nogle afgørelser der svarer til din situation og hvor mægleren er blevet gjort ansvarlig

    #222478
    Michael

    Jeg vil nu nok mene, at banken – som er blevet direkte adspurgt for 2 mdr siden – burde have påpeget den åbenlyse ulempe ved indfrielse af et netop refinansieret F3-lån. Det bør ikke være raketvidenskab for en bank og de burde have gjort trådstarter opmærksom på dette. Det er ganske korrekt, at låntager selv har ansvaret for at sætte sig ind i regler og opsigelsesvilkår for et lån, men banken ER jo altså blevet konsulteret direkte omkring dette uagtet at vi naturligvis ikke ved hvad der præcist er sagt i den pågældende telefonsamtale. Noget andet er, at trådstarter har temmelig svært ved at dokumentere forholdet nu.

    Som morsdreng rigtigt skriver vil en midlertidig finansiering i X måneder helt sikkert udløse ekstra omkostninger så tabet er mindre end 50K.

    #222480
    JesperNNNNN

    Mange tak for svar.

    Overtagelsesdatoen er d. 15/8, altså 1,5 måned før lånet udløber. Hvad gør det ved sagen og omkostningerne?

    Jeg har nu på ingen måde tænkt mig at køre en sag, men det var mere bare om man kunne tillade sig, at se sig sur på den ene eller anden.

    Lån og obligationer er rimelig kompleks – selv for en der selv har en baggrund inden for økonomi. Så synes måske godt at bank eller ejendomsmægler kunne hjælpe en på vej når de godt ved at man er ved at sælge. Men nej, har intet dokumentation på hvad jeg har sagt over telefonen, er jeg godt klar over.

    Hvad vil I sige nu? Er der noget jeg kan gøre for at optimere situationen, eller skal jeg bare afvente til pengene står på min konto d. 1/10 som banken siger?

    #222482
    morsdreng

    Banken kunne ganske rigtigt, da den for 2 måneder blev spurgt om der var noget som kunden skulle have været opmærksom på i forbindelse med salget af ejendommen have nævnt problemet omkring refinansiering af F3 lånet 4 måneder senere. MEN på dette tidspunkt har ingen, heller ikke banken, kunnet vide hvornår ejendommen blev solgt, om dette skete før udløb af fristen for opsigelse, hvad overtagelsesdagen blev og hvornår sælgeren ville få salgssummen til sin frie disposition.

    Hvad er alternativerne, når ejeren nu har valgt at sælge sin ejerlejlighed? Skal banken fraråde salg? Skal banken fraråde et salg efter den 15.7. fordi kunden i så fald ikke kan nå at opsige sit lån til indfrielse pr. 1.10? Skal banken tilråde kunden at opsige lånet pr. 1.10. og omlægge det til et anden type lån, med henblik på indfrielse i forbindelse med et senere salg. I den sidste situation vil kunden komme til at stå med enten et opsagt lån, et refinansieret F3 lån eller et lån omlagt til en anden type og en ejerlejlighed der fortsat skal sælges. Uanset om den bindende aftale om salg eller overtagelsesdagen kommer til at ligge FØR eller EFTER 1.10. vil dette også give problemer i forhold til opsigelse af lånet, omkostninger og opgørelse af det endelige indfrielsesbeløb.

    Det er langt fra sikkert, at spørgeren har lidt et tab blot fordi det angiveligt er 50 tkr. dyrere at indfri lånet efter at det er blevet refinansieret. Afhængig af overtagelsesdag og tidspunkt for frigivelse af salgsprovenuet er det ikke en gang sikkert, at han vil være i stand til at indfri lånet den 1.10. og hvilke alternativer havde banken kunnet rådgive om?

    #222484
    test

    var det en overvejelse om køber kunne overtage lånet? Da jeg via advokat solgte et familie medlems dødsbo valgte køberen at overtage min lånt i ejedommen hvilket så vidt jeg husker sparede os alle for omkostninger. Mener det var en type af F lån men husker ikke hvilken.

    Eller er jeg helt enig i det sidste svar.

    #222486
    test

    “min lånt” … “lånet”

    ps køber var i øvrigt en professionel og kom selv med forslaget

    #222488
    Michael

    Tja, det oplagte valg efter min mening var da at skifte til F1. Det koster typisk kun 750-1000 kr. og giver en mindre overkurs ifht. F3.

    #222490
    JesperNNNNN

    Ja, det skulle jeg desværre have gjort i fredags, hvis jeg havde tænkt så langt. Men den frist på 2 måneder er overskredet.

    Så jeg må bare vente på d. 1/10 og ser hvor meget jeg taber.

    Hvad vil I skyde til jeg kommer til at tabe på det? Og hvordan regnes det ud?

    #222492
    test

    Pps det er ofte kun kreditforeningen der tjener på at man ved hver hushandel opsiger alle lån og laver nye. Jo det er standard i dag men da jeg kikkede hus første gang var det standard i startopstillingen at man overtog lån og et der blev oprette et pantebreve på resten. Husk at ejendommesmægleren typisk har et ben til realkreditten

    #222494
    morsdreng

    Nu bliver langt de fleste huse i dag solgt kontant og derfor er det uinteressant hvordan det var “i gamle dage”.

    Der er indgået en bindende handel som kun kan ændres med køberens medvirken, hvilket sandsynligvis vil betyde en ændret pris på lejligheden fordi køber skal overtage et F3 lån, som han måske slet ikke finder attraktivt og som bliver refinansieret 1½ måned efter overtagelsen, uden han har nogen som helst indflydelse herpå. Mon ikke det betyder et prisfald på mindst samme niveau som spørgerens oplyste og udokumenterede tab? Og resultatet vil sandsynligvis blive det samme, hvis lejligheden fra starten var blevet solgt med købers overtagelse af det eksisterende lån..

    Det påståede tab kunne kun have været undgået, hvis lejligheden var blevet solgt så betids, at sælgeren havde kunnet nå at opsige lånet med 2 mdrs. frist til den 1.10. Men sådan gik det som bekendt ikke. Var ejendommen først blevet handlet den 1.8. eller senere var det også for sent at opsige – og så var problemet jo det samme. Bliver der først handlet efter refinansieringstidspunktet er problemet stadig det samme, nu blot i forhold til de fremtidige frister for indfrielse og refinansiering.

    Dette er for mig et klart eksempel på, hvad der sker når man kun ser i bagspejlet, for bagefter er alle meget klogere og kan se, hvad se selv – og helst andre – burde have foretaget sig i stedet.

    #222496
    Michael

    Aha. Så man køber et hus til måske 3 mio hvor der er restgæld for 1 mio, overtager lånet på 1 mio og opretter (et dyrt) pantebrev op til den resterende sum man skal låne?? Det giver ikke nogen mening. Ligesom det heller ikke giver nogen mening, at overtage et fastforrentet lån på måske 5-6% tilbage fra 2008-2009. Flexlån helt generelt giver stort set aldrig mening at overtage.

    Tidligere var der kun et par lånetyper hvor der i dag er et utal af forskellige produkter og det ændrer naturligvis også incitamentet for at overtage lige ét specifikt lån. Det passer sjældent med de behov en konkret køber har.

    #222498
    morsdreng

    Når overtagelsesdagen er den 15.8. vil sælgeren normalt kunne regne med at have salgsprovenuet i hånden ca. 1 måned senere, f.eks. den 15.9., men salgsprovenuet bliver først frigivet til sælger når skødet er lyst uden anmærkninger, hvilket bl.a. forudsætter, at alle sælgerens lån er indfriet. Hvad nytter det så at have opsagt F3 lånet til indfrielse pr. 1.10.? Det skal i virkeligheden indfries længe inden den 1.10. da dette er betingelsen og forudsætningen for, at provenuet i det hele taget kan blive frigivet til sælger/dig.

    Dette bekræfter kun mine bemærkninger om “bagspejlets klare lys” og at man skal have sig alternativerne for øje.

    Så længe du ikke kan komme med en forklaring og opgørelse over dit påståede tab på 50.000 kr. kommer du ikke længere på dette forum. Spørg banken, få deres opgørelse over hvordan de kommer frem til de 50.000 kr. Da det tab kun kan opgøres i forhold til et alternativ/noget andet, er det afgørende at du får oplyst, hvilket alternativ/anden situation/indfrielsestidspunkt der ligger til grund for tabsopgørelsen.

    #222500
    JesperNNNNN

    Tak for svar.

    Det viser sig umiddelbart at min bankrådgiver har været lidt for hurtig på lommeregneren og jeg har haft snakket med kreditinstituttet som siger tabet nok bliver noget mindre.

    Min bankrådgiver sagde jeg i bagklogskabens lys skulle have nævnt at min lejlighed var til salg og at de så ville have skiftet mit lån. Det ærgerlige var dog at jeg havde haft sagt det til en i banken jeg talte med. Det viser sig så at den medarbejder burde have inviteret mig til møde/åbnet en sag op, så jeg kunne nå at skifte lån i tide, hvis lejligheden ikke ville være solgt endnu.

    Ærgerligt. Der er ikke noget at gøre ved det, andet end at tage ved lære.

    #222502
    thsv

    Uheldigt at dit lån nu bliver en del af refinansieringen, hvor kursen typisk er lidt lavere end i ren fri handel grundet den store mængde obligationer der skal på auktion.
    Vi kan kigge på sidste F3-auktion, der kørte engang i maj måned med refinansiering pr. 1/7.
    Med kursskæringer kan dit kurstab altså blive ca. et kurspoint eller omkring 15.000 kr hvis der er tale om et lån på 1,5 mill.

    Jeg mener ikke at man kan omlægge F3 til F1 for tiden (i hvert fald ikke hos Totalkredit).

    De 50.000 kr må være en regnefejl fra at bankrådgiveren i stedet har brugt den kontante restgæld gange med den forventede kurs plus kursskæring pr. 1/10.
    Absolut worst case, som jeg ser det:
    Refinansiering til kurs 102,4 efter kursskæring eller 0,20% i F3-rente.
    Kurs 103,7 efter kursskæring ved indfrielse.

    Ved den omtalte restgæld på 1,5 mill.:
    Obl.restgæld ved refinansiering: 1.464.844
    Kontantværdi ved indfrielse: 1.519.043

    Altså en overkurs på op mod 20.000 kr hvortil kommer gebyr for indfrielse.

    Den omtalte F3-obligation ved sidste refinansiering:
    http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite?Instrument=XCSE1NYK13HJUDKK19RT

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 40 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.