Finansiering af tab på bolighandel.

Svar
  • This topic has 7 stemmer and 36 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 37 i alt)
  • Starskov
    Forfatter
    Indlæg
  • #95147
    Starskov

    Godt nytår til jer alle!

    Jeg star I den situation, at jeg kommer til at tabe 3-500.000,- på en forestående bolighandel. Min egen bank har venligt afslået at hjælpe med finansieringen på trods af, at jeg har en sund økonomi. Kreditforeningen har venligt meddelt, at jeg kan belåne tabet hos dem til 10-15% i rente, da det jo er et forbrugslån (same kreditforening som gladeligt ville vurdere boligen højere da der skulle hjemtages lån). Jeg ville kunne betale 10-12.000 om måneden på lånet og dermed indfri det på omkring 4 år.
    Mit spørgsmål er: Er der nogen, som har erfaring fra en lignende situation – og – finds der et sted, hvor man kan ´udbyde´ sit lån`til interesserede som hereafter kan ‘byde’ på lånet.?

    På forhånd tak!
    KS

    #218416
    Michael

    Bliv boende. Hvis du kan afdrage 10-12k/md på en forbrugsgæld oveni alle øvrige udgifter så kan du også spare et tilsvarende beløb op nu således at du kan indfri en evt restgæld kontant når boligen sælges. Uanset hvor du vil låne så mange penge uden sikkerhed vil renten ligge på mindst 9-10%

    #218418
    Starskov

    Tak for dit råd, som desværre ikke besvarer mit spørgsmål. Det er ikke en mulighed at blive boende.

    #218424
    thsv

    Det er klart billigst at blive boende og betale boligens udgifter plus afdrag på RK-gælden, da du ved at flytte også skal betale udgifter til en ny bolig.
    F3-lån på 2 mill. koster ca. 1,5% i rente&adm.bidrag eller 30.000 kr årligt.

    400K ved 12% koster derimod 48.000 kr i renter årligt.
    Du sparer endvidere omk. til flytning mm.

    Ved et kort lån over 4 år er låneomk. også afgørende, og da du ikke ahr nogen sikkerhed ville jeg acceptere kreditforeningens tilbud hvis renten er 10-11%!

    400K afdraget over 4 år til 10% koster 10.145 kr om måneden, hvoraf renten er 3.330 kr i starten.
    Er renten istedet 15% koster det kr. 11.132 kr om måneden heraf rente på 5.000, så forskel i netto ydelse på ca. 460 kr i starten og stigende til 850 kr i slutningen af forløbet,
    Ved højere gæld på 500K er ydelserne 25% højere end ovenstående og altså over de 12.000 kr om måneden, mens de tilsvarende er 25% lavere ved 300K.

    #218434
    peter holm larsen

    Du kan eventuelt også vælge at beholde boligen og lade den stå tom eller fremleje den i 2 år – det er sandsynligvis biligere at lade boligen stå tom og afdrage end at tage tabet nu!

    #218440
    test

    Du kan på selv samme side som du er på se en liste over de billigste lån. Du kan også prøve med skiftbank faciliteten

    #218466
    HalliHallo

    Starskov skriver klart at det ikke er muligt at blive boende, hvorfor det undrer mig, at alle blot siger at han skal blive boende, for det er bedst og billigst.

    Konverterer kreditforeningen virkelig et misligholdt lån til et dyrt forbrugslån?

    #218504
    Starskov

    Lånet er ikke misligeholdt – men kreditforeningen konverterer restgæld efter salg til et forbrugslån – det er meldingen…

    #218506
    morsdreng

    Sælger du dit hus med tab, vil dette sædvanligvis komme til at ligge hos den eller de panthavere, der ikke bliver fuldt indfriet i forbindelse med salget. Dine oplysninger tyder på, at det er kreditforeningen som ikke bliver fuldt indfriet, og i så fald har denne allerede pengene “i klemme” og er derfor “født” til at finansiere dit tab. Det er derfor fuldt forståeligt, at banken ikke vil bytte plads med kreditforeningen og overtage finansieringen af tabet.

    Har man en gæld på 3-500 tkr. efter salg af sin faste ejendom har man sandsynligvis også en tilsvarende negativ egenkapital og er derfor ikke en attraktiv kunde for andre pengeinstitutter eller finasieringskilder. Du må derfor indse, at du IKKE har meget at handle med i forhold til andre finansieringskilder og trods alt være glad for, at tabet er finansieret og at du er i stand til både at forrente og afvikle dette. Der er mange der ikke er i stand til hverken af forrente eller afdrage deres tab, og det er uligt værre end din situation.

    Det kan undre, at der er nogen der giver dig det råd at fremleje boligen, hvilket kun er muligt hvis den er lejet og umuligt hvis det er en ejerbolig. Hvis forslagsstilleren tror, at man risikofrit kan udleje en bolig på en tidsbegrænset lejeaftale, blot lejeperio den højst er 2 år, er det en misforståelse. At det bedre skulle kunne betale sig at lade ejendommen stå tom i 2 år, er en påstand, hvis rigtighed først kan efterprøves om 2 år og som forudsætter en pæn prisstigning i perioden. Som bekendt er det svært at spå – især om fremtiden.

    #218530
    test

    tror ingen kan afvise at det måske er muligt at finde en bank der ville kunne låne dig pengene billigere. Som sagt kan du bruge skiftbank funktionen eller se på listen over lån.

    Om du har misligeholdt lånet i kreditforeningen er sådan set ligegyldig også hvad de tidligere har vurderet boligen til. Faktum er at du har solgt eller sælger boligen til mindre ind det du skylder i den som så udmærket beskrevet.

    de direkte link til siden her:

    https://www.mybanker.dk/skift-bank/indhent-tilbud/

    https://www.mybanker.dk/sammenlign/laan/forbrugslaan/

    #218542
    Starskov

    Tak – jeg er helt med på kernen i problemet, som er at jeg skylder mere end huset er værd og at jeg vil sælge – som jeg også prøvede at beskrive indledningsvis. Jeg har brugt skift bank funktionen og må se, hvad bankerne siger.
    Tak
    KS

    #218552
    HalliHallo

    Hej Starskov

    Ja, det bliver spændende hvad Mybankers “skiftebankfunktion kan tilbyde dig.

    Jeg gætter på, at det ikke giver noget, hvis overhovedet.

    Du skriver endvidere, at du skal have et forbrugslån i kreditforeningen, men nu “kører” denne mig bekendt ikke med dette begreb, men vil blot kalde til et personligt lån eller fordring.

    Hvad har kreditforeningen sat renten til? Jeg går ud fra at der regler for hvor meget man må tage for misligholdte fordringer.

    Jeg formoder at de kun må tage 8,05%, og er der egentlig nogen banker i Danmark, der tilbyder forbrugslån til under denne sats. Har ikke undersøgt det, men i givet fald er der ikke ret mange.

    Vend venligst tilbage.

    PS: Hvis du får lov til at sælge uden en tvangsauktion, så har du vel fået dette godkendt af kreditforeningen, eller hvad?

    #218580
    Starskov

    Tak til HalliHallo for et konstruktivt svar.

    Jeg har endnu ikke et endeligt bud fra køber, men får forhåbentligt dette I løbet af 2-3 uger. Jeg har derfor endnu ikke søgt kreditforeningen om lov til at sælge til denne pris. Kreditforeningen har derfor også kun svaret på det teoretiske spørgsmål om, hvad vi gør i tilfælde af tab på hushandlen. Der var svaret et forbrugslån med rente på 10-15%. Jeg er ikke bekendt med lovgivningen på området, men 8,05% er en hel del bedre end op mod 15%

    Du havde ret f.s.v.a. skift bank funktionen. Der kom ingen bud.

    Hvis du har konkret kendskab til lovgivningen vedr. kreditforeningerne mulighed for at belåne underskud på hushandle, hører jeg gerne om en reference.

    KS

    #218582
    test
    #218584
    morsdreng

    Sælger du din faste ejendom til en pris der ikke kan indfri din eksisterende pantegæld, vil du efter salget naturligvis fortsat skylde det manglende beløb til panthaverne (her kreditforeningen) uanset om salget sker med panthaverens accept eller på en tvangsauktion. I den sidste situation vil gælden på grund af omkostningerne ved en tvangsauktion være større end ved et salg i fri handel.

    Det er som allerede oplyst IKKE realistisk at tro, at andre pengeinstitutter er særligt interesserede i at overtage den gæld du måtte få efter salget af din faste ejendom, bl.a. også fordi du i så fald sandsynligvis også har en negativ egenkapital – skylder mere væk end du har værdier for. Men det har du jo allerede måttet konstatere.

    At HalliHallos svar skulle være konstruktivt er en tragisk fejlvurdering. Der findes INGEN lovregler for den maksimale rente som en kreditor må tage, tværtimod er renten på misligholdte fordringer altid meget højere end på normale bankengagementer. De af HH oplyste 8,05% er grebet ud af den blå luft. Hvis der i Danmark fandtes regler om en max. rente, vil man med lethed kunne nedsætte renten på de såkaldte SMS-lån, som kan løbe op i flere hundrede % – og det kan man som bekendt IKKE. Se blot den diskussion der var for godt 1 år siden, hvor spørgsmålet sidst var oppe i presse og politisk.

    Mange tror fejlagtigt, at en høj/for høj rente kan reguleres/nedsættes ved hjælp af reglerne om “åger-rente”, men det forudsæt ter et moment af udnyttelse, som stort set aldrig vil være tilstede ved lån fra pengeinstitutter eller finansieringsselskaber.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 37 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.