Bidragssats – beregning ud fra hovedstolen

Svar
  • This topic has 6 stemmer and 27 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 28 i alt)
  • peter holm (1)
    Forfatter
    Indlæg
  • #95028
    peter holm (1)

    Hej.
    Jeg undres (eller blot irriteres) over at min bidragssats på Nordea realkredit udregnes ud fra hovedstolen og ikke restgælden.
    Med andre ord forbliver satsen den samme selvom halvdelen af lånet er tilbagebetalt. Skulle jeg optage lånet forfra nu, ville hovedstolen blive det halve og satsen falde fra ca 1,5 til 0,7.
    Er der normal procedure i alle institutter ?
    Jeg er nødt til at sælge mit hus og købe det igen for at få bidragssatsen ned ?

    Mvh
    Peter

    #216692
    Michael

    Bidragssatsen fastsættes ud fra husvurderingen på det tidspunkt lånet gives, men de løbende betalinger beregnes ud fra restgælden og ikke hovedstolen.

    Du er naturligvis ikke nødt til at sælge og købe dit hus igen. Ved en låneomlægning genfastsættes bidragssatsen igen så dét er sådan set løsningen hvis det ellers kan svare sig i forhold til omkostningerne. Det kan meget vel være tilfældet her hvis dine tal er korrekte og restgælden stor nok.

    #216694
    Michael

    Lad mig omformulere: Bidragssatsen fastsættes ud fra belåningsgraden…

    Kunne være rart hvis man kunne ændre indlæg herinde

    #216696
    Anonym

    Der er faktisk en mulighed for at man til en hvis grad kan få den gennemsnitlige betalte bidragssats til at falde i takt med restgælden.

    Hvis du eksempelvis opdeler dit realkredit lån i tre lån:

    0-40% af vurderingen (10 års afdragsfrihed, 30 års løbetid)
    40-60% af vurderingen (5 års afdragsfrihed, 25 års løbetid)
    60-80% af vurderingen (med afdrag og 5 års løbetid)

    Så vil du opnå at den gennemsnitlige bidragssats du skal betale over tid markant.

    Der kan selvfølgelig opstilles et utal af kombinationsmuligheder og ovenstående model med tre lag kræver at låntager har en vis horisont og at der er tale om et større lånebeløb (eksempelvis 2,5 mio. kr.) Jo mindre belåning desto dårlige økonomi er der i flerlagsbelåning.

    Modellen koster lidt mere i starten, idet du skal betale fast tinglysningsafgift på 1660 på 3 pantebreve i stedet for 1 pantebrev, men det tjener sig hjem på længere sigt i form af sparet bidrag. Har man en kortere horisont kan det dog næppe betale sig at satse på lån i flere lag.

    #216700
    Michael

    Enig med GP i at det er en lidt overset “feature”. Det kan næppe svare sig med fuld 80% belåning, men ligger man fx. på 65% belåning kan det muligvis godt svare sig at dele lånet i to: Ét afdragsfrit på 60% og ét med fuld skrue på afdraget på de sidste 5% der afvikles over få år. Tillægget på bidragssatsen for afdragsfrihed forsvinder jo når den afdragsfrie periode udløber og så kan der være en god sjat penge at hente over tid på manøvren.

    #216702
    thsv

    Pas dog på at det ikke drukner i oprettelsesomk. og kurstab, hvis man vælger fastforrentede lån, hvor kursen typisk er 1,1-1,2 point lavere for det afdragsfri lån.
    Og for øvrigt bliver afdraget typisk alt for hårdt, hvis man skal afdrage 20% på blot 5 år GP!
    Mere typisk er 0-60% med afdragsfrihed og 60-80% over 10 år.

    1,5% i adm.bidrag, hvordan er den ejendom belånt lyder som enten erhverv eller belåning over 60% af vurderingen!

    #216704
    peter holm (1)

    Det er netop ved omlægning fra f3 med afdrag til f5 uden afdrag at Nordea fortæller mig at satsen beregnes af hovedstolen. Om jeg så havde afdraget ned til kun 10% belåning ville satsen stadig være præcis den samme som da jeg havde 70% belåning.
    Satsen kan aldrig falde får jeg at vide. Prøver de på at bedrage mig i Nordea?

    #216706
    thsv

    Så skift da til f.eks. Jyske Bank, de vil beregne ud fra aktuel belåningsgrad.

    Pas på F5-lån som kan være dyre at komme udaf undervejs.
    Bliv hellere i F3-profil eller bedre F1, hvis du skifter til Jyske.

    #216708
    peter holm (1)

    Jeg har forhørt mig hos Realkredit danmark som frarådede mig at skifte fra Nordea kredit til dem, da skiftet i sig selv ville blive alt for i forhold til en mindre besparelse på biddragssatsen

    #216712
    peter holm larsen

    Bemærk tillige at optagelsen af lån i rater forudsætter at lånene ikke optages samtidigt – som én pulje.

    Altså at man samtidigt får lavet 3 lån på samme dag. Så bliver bidraget beregnet som gennemsnittet og ens for alle lån.

    SÅ kræver man kan finansiere købet i rater – og det er ikke så ofte det kan lade sig gøre.

    Og enig det giver let mange stiftelsesomkostninger til banken – der ikke er fradragsberettigede 🙂

    #216726
    peter holm (1)

    Jeg har nu forsøgt at ringe til Nordea Kredit (altså uden om mig egen Nordea Rådgiver), men de nægter at oplyse hvorledes biddragssatsen beregnes. De henviser til min rådgiver. Hendes tal kan åbenbart ikke anfægtes. Det agter jeg dog stadig at gøre.
    Min rådgiver fortæller som skrevet, at satsen ikke reguleres selvom der afdrages på lånet.
    På denne side ses Nordeas satser og et regneeksempel:
    http://www.nordea.dk/Images/38-62500/NKbidragssatser_jan15.pdf

    I følge min rådgiver vil satsen forblive den samme også selvom lånet omlægges og evt. er betalt ned til kun kr. 100.000.
    Satsen følger lånet i hele løbetiden uanset hvad.
    Jeg er sikker på hun forsøger at bedrage mig.

    Hvor går jeg hen når Nordea Kredit ikke vil rådgive mig? Finanstilsynet ? Politiet ?

    Mvh
    Peter

    #216728
    Michael

    @phl

    Ikke korrekt. Jeg har selv delt min belåning i dag og bidragssatserne blev på daværende tidspunkt fastsat som 0-40% belåning på det ene lån og 40-80% på det andet uanset begge lån blev stiftet samtidigt.

    @Peter Holm

    Som jeg har skrevet tidligere lægges bidraget fast ud fra belåningsgraden på stiftelsestidspunktet og fastholdes i hele lånets løbetid, MEN det bidrag du skal betale i kroner beregnes ikke af hovedstolen, men af restgælden. Hvis bidragssatsen fx. er 0,7% så er det 0,7% af 100.000 kr du skal betale når restgælden når derned. Det er ikke et forsøg på at bedrage dig, men almen gældende praksis hvilket også står beskrevet i lånebetingelserne.

    #216730
    peter holm (1)

    @Michael

    Men så er det vel også korrekt, at den eneste mulighed for at nedbringe biddragssatsen er at sælge og generhverve ejendommen med helt nye lån, så hovedstolen kommer til at modsvare restgælden.
    Jeg finder det helt bizart, at satsen beregnes efter en gæld man havde for 20 år siden.
    Jeg er selvfølgelig med på, at jeg kun betaler i kroner efter restgælden – ellers havde jeg straks ringet til politiet 🙂

    #216732
    Michael

    Politiet håndterer kriminalitet – ikke om lånebetingelser er rimelige eller ej.

    Nej, du skal ikke handle ejendommen for at få genvurderet bidragssatsen hvilket fremgår helt tydeligt af det link du selv har givet:

    “Bidragssatsen på det nuværende lån fortsætter som udgangspunkt uændret på det nye lån. Skifter du lånetype
    ændres bidragssatsen dog til den sats der gælder for den valgte lånetype.
    Forhøjer du lånet med mere end 100.000 kr. eller vælger du afdragsfrihed i mere end 3 år beregnes bidragssats
    på ny. ”

    En omlægning af lånet vil derfor medføre en ny bidragssats.

    PS: Husk at bidragssatsen også ligger fast selvom ejendommen falder i værdi hvorved belåningsgraden stiger. Dette har mange nydt godt af (hvis man kan formulere det sådan) efter finanskrisen hvor ejendomspriserne faldt kraftigt.

    #216734
    peter holm (1)

    Jeg har læst netop den frase du gengiver, og ville netop finde det rimeligt, hvis satsen justeres ved omlægning, som det skrives.
    Men den nedreguleres ikke på trods af nedbetaling af lånet.
    Satsen flytter blot kategori, men belåningsprocenten genberegnes ikke, og dermed heller ikke den endelige bidragssats.
    Sådan er jeg oplyst fra Nordea.
    Optager man et lån på kr. 800.000 til et hus med en vurdering på 1.000.000, så vil belåningsgraden altid være 80% indtil lånet er helt betalt. Eller selvfølgelig falder belåningsgraden, men biddragssatsen falder ikke sammen med den.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 28 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.