Hvordan beregnes friværdi?

Forside Fora Bolig og realkredit Hvordan beregnes friværdi?

  • This topic has 5 stemmer and 22 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 23 i alt)
  • Helskov
    Forfatter
    Indlæg
  • #94454
    Helskov

    Hej

    Vi har fået vurderet vores hus som vi købte for 2 år siden. Vi har renoveret en del.
    Lidt for lånte midler og en del for egne midler.
    Vi skulle have det vurderet da vores bank mente det kunne svare sig at få
    gælden vi fik ved salg af det gamle hus ind under med den pt meget lave rente.
    Vi har nu fået at vide vi kan låne 220.000kr ekstra via kreditforeningen. Så langt så godt.
    Det er mere end rigeligt det at få det dyre lån af vejen.
    Vi skylder 470.000kr i kreditforeningen og 303.000 i boliglån
    hvor de 150.000kr har finanseret renoveringen. Boligen er handlet for 598000kr. (Købt af kreditforeningen)
    Jeg regnede så ud at boligen måtte være vurderet til min 993.000kr. Men det siger vores bankrådgiver
    er alt for højt, da det er skønnet ud fra en forsigtig vurderingen. Hun må ikke sige hvor meget.
    Men hvis det ikke er de samlede 773000kr i gæld plus de 220.000kr hvordan pokker er det så beregnet?
    Ikke at vi er utilfredse med vurderingen… Slet ikke! Men jeg vil bare vide vurderingen om hun vil sige det eller ej 🙂
    Tæller banklån ikke med i vurderingen af de 80% som kreditforeningen må belåne?

    Mvh

    #209642
    test

    Du kan ikke regne dig frem til vurderingen ved at læge investering e.g. Omkostninger ved renovering til købs pris.

    Bankerne og realkredt institutter har vist en politik om ikke at ville fortælle deres kunder hvad de konkret har vurderet til. Sådan oplevede jeg det hos danske bank sidste. Måske er det der drillet her.

    Som jeg løser din første del er vurderinge høj nok til at du kan få l gælden under 80 pct

    #209644
    Helskov

    Ja problemet er ikke at få gælden fra det gamle hus under.
    Jeg er bare nysgerrig efter hvad huset er vurderet til.
    Og da det åbenbart ikke kan beregnes ved at lægge gælden, 773000kr sammen med friværdien på 220.000 sammen,
    ja så ved jeg ikke hvordan det er udregnet.

    #209646
    morsdreng

    Det er ganske enkelt! Kreditforeningslån skal ALTID være placeret indenfor 80% af kreditforeningens vurdering af ejendommen. Så dit nuværende kreditforeningslån på 470 tkr. og de tilbudte 220 tkr. = i alt ca. 690 tkr., skal ligge indenfor 80% af kreditfor eningens vurdering, som i så fald kan beregnes til at være ca. 860 tkr.

    Reglerne gælder for realkreditlån, hvorfor boliglånets placering i denne forbindelse er uden betydning.

    Derfor forudsætter optagelsen af et nyt kreditforeningslån også, at det nuværende boliglån respekterer/rykker for optagelsen af det nye realkreditlån, hvorefter prioritetsstillingen i ejendommen bliver – oprindelige Krf. lån – det nye Krf. lån og på sidste prioriteten boliglånet i banken.

    #209648
    Helskov

    Hej Morsdreng

    Tak for svaret. Så det vil sige at boliglånets størrelse i princippet er irrelavant?
    Og hvis de tager imodet tilbudet og får restgælden fra det gamle hus ind under,
    så er huset i princippet overbelånt?
    For det er jeg da ikke helt sikker på jeg er interreseret i. Lav rente eller ej…

    #209650
    morsdreng

    Når du har købt et hus for 598 tkr. og i dag skylder i alt 773 tkr. i kreditforenings- og boliglån, er huset allerede overbelånt INDEN optagelsen af det nye kreditforeningslån, og dette er også tilfældet, selv om der korrigeres for de forbedringsudgifter på 150 tkr. som oplyses at være finansieret via boliglånet.

    Så hvorfor er du bange for en overbelåning som allerede findes?

    Derfor er gælden fra det tidligere hus næppe indeholdt i det nuværende boliglån, men du har i øvrigt intet oplyst om størrelsen på denne gæld, udover at gælden er mindre end det tilbudte krf. lån.

    Hvis det tilbudte kreditforeningslån fuldt ud anvendes til nedbringelse af din eksisterende gæld fra det tidligere hus, vil din samlede gæld forblive den samme. Blot vil du ombytte et nyerere banklån med et billigere kreditforeningslån.

    #209652
    Helskov

    Hvorfor er huset overbelånt når det vurderes på et forsigtigt grundlag til at være mere værd end der er gæld? Du skriver vurderingen må være 860tkr og der er gæld for 773tkr.

    #209654
    morsdreng

    Det er dit hus, så du burde selv kunne finde rundt i tallene.

    De 773 tkr. er hvad du skylder i dag, INDEN du optager yderligere kreditforeningslån på 220 tkr.

    Optager du det yderligere kreditforeningslån vil din gæld naturligvis stige tilsvarende til 993 tkr. der skal sammenholdes med at ejendommen er vurderet til 860 tkr.

    De 773 tkr. du skylder i dag skal du sammenholde med, at huset er købet for 598 tkr. og forbedret med 150 tkr. – så allerede her er der tale om en overbelåning.

    Du har fortsat ikke oplyst hvor stor gælden er fra det tidligere hus og om dette beløb er indeholdt i dit nuværende boliglån på 303 tkr.

    #209656
    Helskov

    Jeg kan sagtens finde rundt i tallene. Forstår bare ikke hvorfor du mener det allerede nu er overbelånt.

    [Googlet]

    Overbelåning er hvis der i en given ejendom eller anden genstand er gældsforpligtelser, der samlet overstiger ejendommens eller genstandens værdi.

    Huset er vurderet til 860tkr. Der er gæld for 773tkr. Så hvordan kan det være overbelånt allerede nu?
    Anyway det er også ligegyldigt. Jeg har fået svar på mit oprindelige spørgsmål. Og tak for det.

    #209658
    Anonym

    Helskov.

    Lad nu være med at gøre tingene mere kompliceret end de er.

    Du skriver at du har mulighed for at låne yderligere 220.000kr. og at i for nærværende skylder 470.000 kr.

    De 470.000 er lånt til en bolig på 598.000 (ca. 78,5%)

    ———————————

    Når du nu har mulighed for at låne 470.000 + 220.000 = 690.000 betyder det at KF vurderer dit hus til ca. 690.000/0,8 = 860.000.

    Eftersom du kun kan låne 690.000 i KF må du låne de restende penge til den MEGET dyrere i banken.

    Så du er overbelånt i forhold til KF, MEN IKKE i forhold til husets værdi.

    #209660
    thsv

    http://da.wikipedia.org/wiki/Friv%C3%A6rdi

    Din friværdi var og er ikke eksisterende jvf. denne definition, da ejendommen er belånt over 80% af vurderet salgspris.

    Med det nye lån på 220.000 kr i realkreidt er situationen dog forbedret.
    Situationen forbedres med det beløb som gælden i boligen kan nedbringes.
    Dit banklån var før 303.000 og vil vel udgøre va. 93.000 efter det nye lån afhængig af hvor meget det koster i gebyr at låne de 220.000 kr.
    Som andre skriver svarer den nye belåning til at din ejendom er vurderet til ca. 860.000 kr af bank/realkredit.

    #209676
    morsdreng

    Thsv – den alminelige forståelse af betegnelsen friværdi er, at ejendommen er belånt med et mindre beløb end handelsværdien, og at der derfor er plads til yderligere belåning indenfor handelsprisen. Det er også den forståelse der sædvanligvis lægges til grund, dvs. friværdi = ejendommen er lavere belånt end den aktuelle handelspris.

    At aktører på det finansielle marked f.eks kreditforeninger definerer friværdi ud fra lavere grænser end handelsprisen (f.eks. belåningsværdien iflg. realkreditloven) ændrer ikke på den almindelige forståelse af ordet friværdi. Indholdet i linket til wikepedia er kritikløst sakset fra BRF´s ordbog, og definerer derfor fejlagtigt friværdi ud fra kreditforeningernes belåningsgrænser på 80 eller 60%. Den opmærksomme læser vil kunne finde yderligere fejl i indholdet fra Wikipedia, f.eks. “værdien” som oplyses at blive fastsat af Skat hver andet år. Denne værdi drejer sig i virkeligheden om den offentlige ejendomsværdi, som er UDEN direkte betydning i relation til friværdi, bortset fra, at den i BRF´s ordbog angives som en rettesnor for opgørelsen af størrelsen på ejendommens handelsværd, hvilket dog er faldet ud i forbindelse med”saksningen” til wikipedia.

    Definitionen overbelåning betyder normalt, at ejendommen er belånt med større beløb end handelsprisen. Benyttes det af en kreditforening er betydningen, at ejendommen er belånt udover den aktuelle belåningsgrænse.

    I den aktuelle sag vil ejendommen blive belånt med 993 tkr. hvis det tilbudte kreditforeningslån optages, og den vil derfor være overbelånt i forhold til den af kreditforeningen fastsatte handelsværdi på 860 tkr., idet den oplyste gæld fra tidligere ejendom næppe er indeholdt i boliglånet på 303 tkr., hvoraf 150 tkr. oplyses anvendt til forbedringer og resten derfor må være anvendt til finansiering af den resterende del af købesummen på 598 tkr.

    Trådstarters modstand mod overbelåning virker i mine øjne uforståelig, når ejendommen indtil indhentelsen af kreditforeningens aktuelle vurdering af ejendommen var belånt med 773 tkr. i forhold til en 2 år gammel købspris på 598 tkr. og derfor indtil den nye vurdering forelå har været overbelånt – i forhold til købsprisen.

    #209684
    Helskov

    Jeg har prøvet min bank lidt mere. Det eneste jeg kunne få ud af dem var at vurderingen er mere end 860.000kr men mindre end 995.000kr.
    Forstår overhovedet ikke det kan være lovligt at hemmeligholde sådan noget.

    I princippet har jeg ingen chance for at vurdere om hvorvidt man overbelåner sin ejendom.

    At de har meddelt 220.000 som beløb er hvad jeg kan forstå for at give noget albuerum og sikkert også for at man ikke kan regne vurderingen ud. :-/

    Nå til ovenstående:
    Jeg undrede mig også dybt over Wikipedias definition. For skulle jeg følge denne, havde jeg en stor friværdi da den offentlige vurdering er 1.4mil. Handelsprisen i 2007 var 1.5mil. Ejendommen er som tidligere nævnt købt af Totalkredit efter tvangsauktion.

    Og ja jeg er enig i at indtil vurderingen forelå måtte ejendommen være overbelånt i forhold til købsprisen.

    #209686
    Helskov

    Kan ikke lige rette indlæg.

    Men det er ca 180.000 fra det gamle hus.
    Iøvrigt kan jeg forstå friværdi beregnes ud fra kursværdien af belåning i ejendommen.
    Kender ikke pt kursen på lånet.

    Men det var et forbandet F5 lån der gav os, gælden fra det gamle hus. Indfrielse til kurs 108,9. 🙁
    Så forstår slet ikke eksperternes begejstring for F3 og F5. Fint nok hvis man vil blive boende… Troede vi også, men nogle ting
    gjorde at vi valgte at flytte tilbage til Sjælland.

    #209688
    test

    Du har da helt bestemt mulighed for at vide om du over belåner din ejendom i og med at du typisk skal igennem en proces med en vurdering før du kan få et lån og ikke kan optage boliglån ud over værdien af huset. Du kan sagtens ha andre lån som så ikke er boliglån men pribåncipelt kan banken ikke tilbyde dig nye boliglån over 100pct af værdien dvs kreditforening fra 0-80 boliglån fra 80-100. Og der efter alle de forbrugslån du kan få dem til at gi dig hvilket jo også er en måde at blive insolvent på 🙂

    bankens vudering ikke er nogen garanti for en salgsprisen det er den offentlige vurdering heller ikke, den betaler vi jo bare ” skat” efter

    Der var en gang at man fik en skriftlig vurdering fra banken eller realkreditten. Sådan en fra rd brugte jeg så til at optage et andet lån hos scandiabank og det er jeg nok ikke den eneste der har gjort. Nok derfor at banken ikke udlevere vurderingen i dag og du har som sagt heller ikke noget at bruge den til med mindre du vil opsøge en anden låne udbyder.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 23 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.