Andelsbolig lån plus – samt generel forvirring og mistillid til Info fra banker.

  • This topic has 6 stemmer and 41 svar.
Viser 12 indlæg - 31 til 42 (af 42 i alt)
  • Indlæg
  • #204666
    JAP

    I den tekniske pris ligger man ens andel af foreningens gæld sammen med prisen på lejligheden. Man kan bruge det som en indledende indikation af, om prisen på lejligheden er god.

    Den vurdering jeg snakker om er vurderingen af andelsboligforeningen. Det skyldes reglerne om maksimalpris på andelsboliger. Du kan læse lidt mere om vurderinger her: http://www.andelsbutikken.dk/pages/alt-om-andele/maksimalprisen-pa-andele.php

    Problemet med disse vurderinger er, at de kan være meget misvisende. Ofte er vurderingen for høj, og så skal man som køber have et afslag. Netop derfor kan belåningsgraden som du fortæller om også være misvisende. Det kan godt være, at gælden kun er 60% af den værdi, som foreningen er vurderet til, men hvis vurderingen er for høj, så kan foreningen stadigvæk være i problemer. Igen kan jeg ikke sige, om det er tilfældet i den pågældende forening.

    Her er et eksempel på en lejlighed, hvor vurderingen er helt skæv. http://www.andelsbutikken.dk/pages/kobe-andelsbolig/boligvisning.php?sagsNr=16417011 Foreningen blev stiftet i 2006 og man har brugt anskaffelsesprisen som vurderingsprincip. Dette giver en belåningsgrad på 80%. I virkeligheden er denne forening belånt til langt over skorstenen.

    Nu har jeg linket til Andelsbutikken, og det er ikke for at reklamere for dem, men jeg synes, at det er et godt sted at lære mere om andelsboliger. De er rigtigt gode til at lægge alle oplysninger frit tilgængeligt for alle. Hos mange andre ejendomsmæglere skal man skrive til dem for at få relevante oplysninger på lejligheden tilsendt. Andelsbutikken har dog kun en lille del af markedet, så det er vigtigt at bruge de store portaler Boliga og Boligsiden, når man søger. Derudover kommer der stadig en del andelsboliger på DBA.

    #204672
    Pelene

    Spændende, for hvorfra ved du at denne forening er belånt mere end værdi? Er det pga. Den tekniske pris er over 2 mio? ( og skal det forståes at man overtager ansvaret for en gæld på 2 mio)? .

    Hvorfor kan man ikke regne med at foreningen er 80 mil værd? Der står i nøgletallene at vurdering skete i 2013?

    Ja! Er helt med på at andelsbutikken s opbygning og tilgængelighed af Info er super! Og overskueligt!

    #204674
    Pelene

    Det jeg mener er, at hvordan kan man som alm. Menneske regne ud, at en forening er vurderet for højt – at boligerne dermed bliver solgt for dyrt og at belåningsgraden ser fornuftig ud. ? .. Sikken en jungle det her ! ..

    #204690
    thsv

    Hvis andelens pris før forbedringer kommer over 15.000 kr inkl. andel af gæld i foreningen bør man være mistænksom. Husk at andelsforeninger skal drives som rentabel udlejning og der er principelt 2 udgifter:
    1) Alle driftsudgifter, herunder ejd.skat, administration, forsikring, udv. vedligeholdelse og renholdelse mm.
    2) Forrentning af investeringen, altså både gælden i foreningen og andelsindskudet.

    Da udlejning sjældent godkendes over 900 kr pr kvm er der typisk maksimalt 600 kr pr kvm til forrentning. Ved forrentning 4% er det 15.000 kr pr kvm. Er standen ikke superb er godkendt leje lavere, så kvm.pris på 10-12.000 kr er bestemt ikke unormale for lejligheder med oprindeligt bad og køkken. Husk at forbedringer i disse betales ekstra oveni andelsvurderingen.

    Ved nyere andelsforeninger kan opførselsprisen godt retfærdiggøre en højere andelspris, men ved køb i sådan en forening bør der være fradrag for at hvidevarer, køkken og bad mm. ikke mere er nye, når ejendommen f.eks. er 10 år gammel.

    Ja, det er en jungel, og skat kan ikke finde udaf vurdere ordentligt, da rigtigt mange ejendomme er vurderet som spekulation og uden blik for driftsudgifterne.

    #204694
    Pelene

    Tak, men nu blir det simpelthen for højt plan for mig :/ .. Hehe .. Men dog spændende og kompliceret..

    #204696
    HalliHallo

    Pelene, hvorfor vil du gerne vide hvor meget rente jeg betalte i sin tid for et lån i Bikuben, og da jeg skrev at jeg ikke var kunde i denne sparekasse i ret lang tid, vidste jeg at du også ville kommentere dette.

    Du kan da ikke være hel ung selv, da du skriver at en pension kan komme på tale, alle ved at ingen tilkendes pension, der ikke er over 40 år, og selv der er det næsten umuligt. Nu ved jeg ikke hvad du fejler, men antager at det har noget med det psykiske at gøre, og så er det helt sikkert 100% udelukket.

    Det er min opfattelse, at du har endog særdeles godt kendskab til økonomi, alene det at du kender til swaplån, og hvis du har kig på en lejlighed til 5-600.000 kr., så vi jeg antage at der ikke er optaget swaplån i sådan en ejendom. I øvrigt er det meget, meget få ejedomme, hvor der er optaget disse lån i.

    Trodsalt god fornøjelse med at finde rundt i andelsboligmarkedet, og nu behøver du nok ikke at købe dig til rådgivning, som du længer oppe i tråden var villig til, men går ud fra at du har lidt at spørge om endnu.

    Måske du til sidst vil være så sød lige at redegøre lidt nærmere i detaljer for, hvad du har fundet af ud eller lært ved at have oprettet denne tråd. Dette syntes jeg ligesom at du skylder nye læsere.

    #204710
    Pelene

    Åh halluhalli. Du mig nu lidt af en fornøjelse i mit ellers sparsomme liv 😉 – Nu begynder du jo at vise mig nærmest personlig interesse?, sig mig? Var du ikke afsat? Men jo! Jeg vælger at svare ærligt, at det er noget psykiskt. Det kan da ikke komme bag på nogen her, at den ikke kører helt optimalt? ..

    Jeg kendte nærmest ingenting da jeg den 7. Jan, gik igang med at undersøge hvordan det hele hænger sammen. Den 24., var jeg ret rundforvirret og oprettede denne tråd, for at høre nogen, – uvildige og jeg er blevet meget! Klogere! Og tak! Fordi du spørger mig til en opsummering:

    Indsigterne:
    En 2′ er istedet for stor 1’er.
    Vær ikke angst for at låne 100-200k.
    Stiftelsesomkostningerne er til tider vigtigere end selve renten.
    Hold mig fra lav andelsbevis.
    At belåningsgraden, vurderingen , max pris ikke nødvendigvis er sandheder. Men mere lyserøde øjebliksbilleder af noget knap så godt.

    Men vigtigst: slå bremsen i samt impulshjernen fra og vent hellere lidt på den rigtige!

    Min drømme andel lå i ålandsgade, bagved amager centeret med mikro altan, men gik lige for næsen af mig. Men som en sagde, der kommer flere.

    #204712
    JAP

    Et kvalificeret gæt er, at det er en af andelene i denne forening, som du har kigget på: http://www.boliga.dk/andelsboligforening/14881/ab_aaland

    Som du kan se, har der været en del til salg i løbet af 2013. Hvis det er der, du vil ind, så bør det ikke være noget problem med lidt tålmodighed.

    På foreningens hjemmeside ligger regnskab m.v. Jeg synes, at det hele ser meget fornuftigt ud. Det er en sund forening med gode lån. thsv vil sikkert mene, at den offentlige vurdering er lidt i overkanten, men den er i hvert fald ikke helt i skoven.

    #204714
    Pelene

    Jeps,. Det er den. 🙂 der vil jeg gerne bo. Hvordan er det at man kan mene om den off. Vurdering er for høj?, som alm. Menneske? Jeg mener, hvilke paramtrer vurderer man ud fra? .. Når det sådan er hele bygninger, til flere millioner? ..

    Og hva tænker I omkring det med boligydelse på ca 3500 for en 2′ er?
    Helene

    #204716
    JAP

    Som “almindeligt” menneske kan man efter min mening bare kigge på om foreningen er sund. Gælden er lav, og der er fornuftige lån med afdrag og ingen swaps. Hvis du derudover selv synes at pris/boligafgift/beliggenhed er godt i forhold til, hvad du ellers kan se på markedet, så er det nok ikke et helt dårligt køb. Ydelsen på ca. 3500 ser ud til at være passende i forhold til omkostningerne i foreningen.

    #204738
    HalliHallo

    Amager er et rigtig godt sted at bo, men syntes bare at Ålandsgade er en lidt mørk gade at bo i.

    #204744
    Pelene

    Det mig igen. Hva betyder (læst i en boligannonce) : der er tinglyst ejerpantebrev hhv . Stort 620 K og 110 K. ( begge med underpants til Nordea) . Som er tinglyst til foreningens kassekredit. Der er i 1915 tinglyst pantstiftende byrde uden beløb. Der findes ikke tilsvarende byrde.

    Betyder det, at man ved foreningens konkurs skylder hele sin andel til Nordea?

    Mvh

Viser 12 indlæg - 31 til 42 (af 42 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.