Op og ned i Prioritetslåns-Gate

Nykredits frygt: En trussel mod realkreditsystemet

Frygten er, at prioritetslånene er for de bedste kunder, da de kan forhandle en bedre pris, mens de dårligste holdes i realkreditlånene. Hvis det sker, vil risikoen ved en realkreditobligation stige, da tabsrisikoen stiger. Det vil isoleret set give højere renter til låntagerne. Samtidig vil faldende realkreditudlån betyde mindre likvide realkreditobligationer, med de kursulemper for låntager der følger.

Mens Nykredit har råbt vagt i gevær, ser store dele af den resterende banksektor ikke disse risici. Så hvad ved vi indtil videre – er der risici, eller er det overdrevet?

 

Nationalbanken og geografien taler imod et “rigmandsprodukt”

Ifølge Nationalbanken har låntagere med prioritetslån en smule lavere belåningsgrader og gældsfaktorer end dem med realkreditlån. Nationalbanken ser derfor ingen risici for den finansielle stabilitet ved udviklingen, men omvendt har det heller ikke været hovedanken fra Nykredit.

I en artikel i Finans viser data på den geografiske udbredelse fra Jyske Bank og Nordea ikke tegn på, at det skulle være et ”rigmandsprodukt”. Hos Nordea udgør prioritetslån fx en større andel af boligfinansieringen i Sydjylland end i København og Nordsjælland.

Ikke overraskende viser tal fra Nykredit, at de har udstedt for flest kroner prioritetslån i storbyerne. Men det er trods alt også her, der er flest boliger, og hvor de koster mest.

Variabel rente trækker det store læs

Endelig viser Nationalbankens tal, at prioritetslån er mere udbredt i byområder, men det er også tilfældet med variabelt forrentede realkreditlån. Prioritetslån skal sammenlignes med variabelt forrentede realkreditlån, da de ikke findes med fast rente i 30 år. Derfor siger denne fordeling nok mere om tilbøjeligheden til at tage variabelt forrentede lån end prioritetslån.

Det, som alle disse data dog ikke viser, er i hvor høj grad prioritetslånene rent faktisk er for de bedste kunder. Vi har ikke set data på det endnu. Der er stort set ingen tab på realkreditobligationer, da danskerne næsten helt er stoppet med at gå på tvangsauktion. Og der lånes fortsat lystigt i de variabelt forrentede realkreditlån, så serierne bliver i hvert fald ikke mindre af den årsag.

 

Fleksibilitet vægter tungere end blot billig rente

Den stigende brug af prioritetslån skyldes ikke bare, at nogle får lavere renter. Øget fleksibilitet i boliggælden og en generel appetit på variabelt forrentede lån vinder frem, og det tilbyder prioritetslånene. Det ser vi i høj grad også på realkreditmarkedet, hvor fleksibilitet er i fokus i disse måneder.

Risikoen for vores unikke realkreditsystem er som sådan ikke helt ude i hampen, hvis prioritetslån for alvor tager over. Men indtil videre har vi altså ikke set tegn på, at der er sket nogen form for skade på realkreditsystemet.