Derfor er afdragsfrihed så dyrt

udgivet: 30. maj 2017
, sidst redigéret: 09. juni 2017
Derfor er afdragsfrihed så dyrt
Du kan komme til at betale høje omkostninger for at få afdragsfrihed på et realkreditlån. Det gælder især den del af lånet, som ligger inden for 60-80 procent af din boligs værdi. Derfor kan det godt betale sig at afdrage på den del af lånet og i stedet supplere med en anden låntype.

 

DR kunne 10. maj fortælle, at afdragsfrihed på hele dit realkreditlån kan blive en dyr fornøjelse. Her giver Mybanker dig en detaljeret forklaring af, hvorfor det forholder sig sådan.

 

Afdragsfrihed koster mere på den del af et realkreditlån, som ligger inden for 60-80 procent af boligværdien, end det gør at få afdragsfrihed på den del af lånet, som ligger inden for 0-40 procent af værdien.

 

Derfor bør du overveje at afdrage på den dyre del af dit realkreditlån. Hvis du ønsker afdragsfrihed på hele lånebeløbet, kan du supplere dit realkreditlån med en anden type lån.

 

Realkreditlån sælges med en gennemsnitspris

Omkostninger på realkreditlån består basalt set af rente og bidrag. Hertil kommer eventuelt afdrag, der i realiteten er opsparing i huset.

 

Renten går til investor og er ens for alle realkreditinstitutter. Renten er den samme, uanset hvor stor en andel af huset der er belånt.

 

Bidrag svinger derimod meget. Bidraget afhænger af:

 

  • Låntype
  • Realkreditinstitut
  • Hvor stor en andel af boligen, der er belånt

 

Normalt deler realkreditinstitutterne deres bidrag op i tre intervaller. Lavest er bidraget for lån op til 40 procent af boligens værdi, mens det er højest for lån over 60 procent af værdien. Mellem yderpunkterne er bidraget for lån mellem 40 og 60 procent af boligens værdi.

 

8 gange højere gebyr for dele af et realkreditlån

I nedenstående regneeksempel kan du se, hvad de forskellige intervaller koster for et afdragsfrit lån.

 

Vi tager udgangspunkt i samme eksempel som DR, nemlig et hus til 2,5 mio. kroner, hvor der er 80 procent belåning. Det vil sige, at realkreditlånet/lånene i alt udgør 2 mio. kroner.

 

I Totalkredit er bidraget for et F5 lån i ovenstående hus:

 

Sådan læser du tallene i tabellen

Bidraget beregnes af den til enhver tid værende restgæld. Bidraget fastsættes ved optagelsen af lånet og beregnes ”vægtet”.

 

Ud fra satserne i tabellen bliver bidraget:

  • 50 procent gange bidragssatsen fra 0-40 procent (halvdelen af lånet ligger mellem 0 og 40 procent af ejendomsværdien)
  • + 25 procent gange bidragssatsen for 40-60 procent
  • + 25 procent gange bidragssatsen for lån mellem 60 og 80 procent
  • Det giver (0,5 x 0,6) + (0,25 x 1,35) + (0,25 x 2,25) = 1,2 procent.

 

At det koster 2,25 procent i bidrag for den del af lånet, der ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi, drukner derfor til en vis grad i det gennemsnitlige bidrag på 1,2 procent.

 

Den gennemsnitlige bidragssats er i dette eksempel på 1,2 procent.

 

Som du kan læse i tabellen, koster det i eksemplet blot 0,1 procent i bidrag at opnå afdragsfrihed på den del af et realkreditlån, som ligger mellem 0-40 procent af boligværdien.

 

Til gengæld koster det 0,3 procent i bidrag for den del, der ligger mellem 40-60 procent af værdien og hele 0,8 procent for den del, der dækker 60-80 procent.

 

Det er altså i dette tilfælde 8 gange dyrere at opnå afdragsfrihed for den sidste fjerdedel af lånet, som det er for den første halvdel.

 

Og det er præcist derfor, at Mybanker anbefaler at betale afdrag på den del af dit realkreditlån, der ligger over 60 procent af boligværdien.

 

Her kan du sammenligne bidragssatserne på realkreditlån i alle institutterne

 

Svarer til en rente på 14,1 procent

Populært sagt giver afdragsfrihed dig flere penge mellem hænderne her og nu, men efter fem år har du betalt 14,1 procent i ”rente” af de penge, du ikke har skullet afdrage.

 

Stort set alle billån, forbrugslån og boliglån i banken er billigere end 14,1 procent i rente, og derfor kan det godt betale sig at afdrage på den del af realkreditlånet, der ligger fra 60-80 procent af boligens værdi - og i stedet have afdragsfrihed på bil-, bolig- eller forbrugslån i banken.

 

Sådan kommer du til at betale mere end 14 procent for afdragsfrihed

For at se nærmere på, hvor dyr afdragsfrihed er, sammenligner vi to lån fra 60-80 procent - et med og et uden afdragsfrihed.

 

Lånet er et F5 og er på 500.000 kroner, som svarer til den del af lånet, der ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi.

 

De første 3 måneder er begge lån på 500.000 kroner, men lånet med afdragsfrihed koster 2,25 procent i bidrag, mens lånet uden afdragsfrihed koster 1,45 procent i bidrag.

 

Det giver en merbetaling efter 3 måneder på 1.000 kroner på lånet med afdragsfrihed.

 

Efter 3 måneder slipper man på lånet med afdragsfrihed for at betale 3.978 kroner i afdrag. Man har således de næste 3 måneder 3.978 kroner mere på bankkontoen.

 

Efter yderligere 3 måneder betaler man 1.014 kroner mere i bidrag på lånet med afdragsfrihed + 4 kr. mere i rente.

 

Hvis man opgør ”boet” efter 6 måneder, har man således betalt 1.000 + 1.014 + 4 = 2.018 kroner mere i bidrag og rente på lånet med afdragsfrihed. For de penge har man haft 3.978 kroner mere på bankkontoen i 3 måneder.

 

2.018 kroner mere i bidrag og rente er rigtig mange penge for at ”låne” 3.978 kroner i 3 måneder. Faktisk svarer det til 416,1 procent i årlig rente.

 

Som tiden går, vil man slippe for flere og flere afdrag, og fordi bidraget beregnes af restgælden, vil forskellen i bidragsbetaling mellem de to lån kun stige i moderat tempo.

 

”Renten” for at spare afdrag vil derfor blive mindre med tiden, men uanset dette vil man efter 5 år have betalt, hvad der svarer til 14,1 procent i rente for de penge, man er sluppet for at afdrage. 

 

Endnu dyrere for sommerhuse

Det er netop blevet muligt at belåne sommerhuse op til 75 procent af husenes værdi mod tidligere maksimalt 60 procent af værdien.

 

I BRF er bidraget for lån med fast rente og afdragsfrihed mellem 60 og 75 procent af sommerhusets værdi på 2,25 procent. Bidraget med afdrag er kun på 1,3 procent.

 

Forskellen for sommerhuse er altså endnu højere end i ovenstående eksempel for en helårsbolig.

 

Efter 5 år svarer forskellen til en rente på 25 procent for at låne de penge, du sparer i afdrag. 

 

Overvej to lån

Når man ser på tilbud på realkreditlån, er det vanskeligt at se, hvor meget afdragsfrihed egentlig koster, da prisen for det ofte drukner i gennemsnitsprisen.

 

Men hvis du skal have lån, der helt eller delvist ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi, er det en god ide også at se på omkostninger ved at få to lån – et uden afdrag, der dækker op til 60 procent af boligens værdi og et med afdrag, der dækker fra 60 procent og opefter af boligens værdi.

 

sidst redigéret: 09. juni 2017
3 kommentarer
Sten Kroghgaard
05. June kl. 10:46
Forfatteren må da mene, at det bedst kan betale sig at vælge afdragsfrihed op til 60% og med afdrag på det, der ligger over, hvis man har behov for afdragsfrihed ??
I konklusionen skriver han nemlig stik modsat! Eller har jeg misforstået artiklen?
Peter Jensen - Mybanker.dk
06. June kl. 08:43
Hej Sten.
Tak for dine skarpe øjne - du har da helt ret. Jeg beklager fejlen og har rettet til i artiklen nu.
Mvh Peter
hall11
11. June kl. 16:54
Hej
Jeg har 30 års S5 afdragsfriheds lån fra Nordea på 1.450.000 med udløb år 2045 skal nu have det :refinansieringsdato 1.oktober 2017 .

Skal jeg forsætte det samme S5 lån, eller gå i en 2% fastforrentet obligationslån
Vi står med en posepenge på ca kr. 550.000- og har tænkt: "måske" betale lånet ned med dette beløb for at få en lavere restgæld samt lavere bidragssats, sådan at vi er "klar til at blive gamle" eller er det bedre at sætte 550.000kr i obligationer og aktier med den risiko det kan indebære???
Mvh
hall11
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?