Den laveste ydelse er ikke nødvendigvis billigst

udgivet: 20. december 2017
, sidst redigeret: 13. april 2018
Den laveste ydelse er ikke nødvendigvis billigst
Realkreditinstitutterne har netop introduceret fastforrentede 30-årige realkreditlån med afdrag med en nominel rente på 1,5%. Denne type lån er ofte blevet refereret i pressen som ”drømmelånet”, men drømmen kan udvikle sig til et mindre mareridt hvis lånet indfries tidligere f.eks. i forbindelse med en flytning eller omlægning af lån.

Det kan lyde meget besnærende med så lav en rente, men dels er 1,5% ikke den rente du reelt betaler, og dels er det meget sandsynligt, at det på sigt er billigere at benytte de 2,0% obligationer som stadig er til rådighed for nye lån.

 

 

Den høje rente kan være billigst

Realkreditinstitutterne kan ikke udstede lån (lånetilbud) baseret på obligationer med en kurs over 100. Da de 2,0% obligationer, der den seneste tid er benyttet, steg til en kurs over 100, blev der igen åbnet obligationer med en nominel rente på 1,5%. Disse obligationer handler for tiden i kurs 95,58, mens 2,0% obligationer igen er åbne for udstedelse med en kurs på 99,92.

 

Dermed er det muligt at vælge mellem lån med en nominel rente på 1,5% eller 2,0%, men hvilket er billigst og/eller bedst?

 

Vi tager udgangspunkt i hvad det koster at låne 2 millioner kr. i et hus med en værdi på 2,5 mill. kr. i BRF Kredit, og medregner omkostninger til etablering etc.

Som det fremgår af tabellen er ydelsen på 1,5%-lånet 127 kr. mindre pr. md. end på 2,0%-lånet. Til gengæld er lånebeløbet 94.094 kr. højere. Det højere lånebeløb skyldes at kursen på 1,5% obligationerne er 4,34 kurspoint lavere end kursen på 2,0% obligationerne. Dermed bliver restgælden større. Uanset den større restgæld, gør forskellen i renten at ydelsen på 1,5%-lånet er den laveste.

 

Læs mere om kurstab

 

Få forbrugere har samme lån gennem 30 år

De færreste forbrugere lader deres 30-årige realkreditlån løbe i 30 år. De fleste bliver indfriet før tid, fordi der enten optages yderligere lån i ejendommen, lånene omlægges til lavere eller højere rente, eller fordi huset sælges på grund af skilsmisse, flytning eller lignende.

 

 

Derfor kan lånet med laveste rente være det dyreste

Fastforrentede realkreditlån kan indfries til markedskursen eller kurs 100. Det vil sige, at det er billigere at indfri et lån med en lav kurs, da det giver en lavere restgæld. Til gengæld vil man med et lån, hvor kursen ligger tæt på kurs 100 være sikker på, at restgælden ikke stiger yderligere selvom renten skulle falde, da man altid kan indfri lånet ved kurs 100.  

 

Man bør være opmærksom på at restgælden, som udgangspunkt, er højere på 1,5%-lånet end 2%-lånet (se ovenstående eksempel). Den lave kurs på 1,5%-lånet vil stige, hvis renten falder. Dermed bliver det dyrere at indfri lånet. Men selv hvis renten er uændret, vil kursen på obligationerne stige i takt med at løbetiden bliver kortere, og fordi renten på obligationer med kortere løbetid generelt er lavere.

 

Historiske tal viser, at den lavere rente vil betyde at 1,5% obligationerne, med det nuværende renteniveau, om 10 år vil have en kurs på 100. Dermed vil 1,5%-lånet om 10 år skulle indfries til restgælden. En restgæld der er højere på 1,5%-lånet end på 2%-lånet. Derfor kan det være dyrere at vælge lånet med den laveste rente.

 

Læs mere om kurstab

 

En lavere ydelse eller en lavere restgæld

De 127 kroner, som 1,5%-lånet er billigere end 2%-lånet i månedlig ydelse modsvarer ikke

det ”tab” man får ved at indfri 1,5%-lånet før tid, og det kan ikke trækkes fra i skat. Dermed vil 1,5%-lånet over f.eks. en 10-årig periode være ca. 40.000 kr. dyrere end 2,0%-lånet inkl. omkostninger, skat etc.

 

Man skal derfor nøje overveje om det bedste lån for én er 1,5%- eller 2,0%-lånet. Hvis man forestiller sig, at man vil indfri lånet inden for 10 år eller mindre og samtidig tror på, at renten forbliver uændret eller falder, kan det være en fordel at vælge 2% lånet, uanset at den månedlige ydelse er højere. Hvis man tror på, at renten stiger, og/eller man regner med at holde lånet i længere tid (omkring 15 år eller mere), kan det være en fordel at vælge 1,5% lånet.

 

Hvornår er 1,5%-lånet en fordel?

  • Hvis man vil beholde lånet i mange år (omkring 15 år eller mere)
  • Hvis renten stiger, da restgælden i så fald vil falde

 

Hvornår er 2%-lånet en fordel?

  • Hvis man vil beholde lånet i mindre end 10 år
  • Uanset hvordan renten bevæger sig vil restgælden ikke blive større, da kursen allerede ligger tæt på 100, hvor man kan indfri lånet. Hvis renten stiger, vil kursen falde og dermed vil restgælden blive mindre.
sidst redigeret: 13. april 2018
5 kommentarer
jørgen simonsen (1)
29. December kl. 09:22
Tak for en yderst grundig indføring i reallånenes snørklede krinkelkroge.
Det er lige dét jeg har brug for !
Harry Sandholm Pedersen
29. December kl. 12:51
Jeg synes ofte man opreklamerer fastforrentede lån. Det sker med henvisning til sikkerheden for ydelsen. Historisk har det altid været en fordel at tage flekslån. Men hvis man gerne vil have "banket" realkreditgæld af hurtigst mulig kan man for eksempel tage et 10 årigt F3 lån med store ydelser og dermed afdrag.
Hvis renten eller betalingsevne ændrer sig kan man så mod et mindre gebyr ændre lånets løbetid hver gang der er refinansiering. Alle flekslån kan ændres i løbetid ved hver renteændring for eksempel fra 10 til 30 år, eller den modsatte vej fra 30 til 10 år. En frihed til at tilpasse ydelsen til ens økonomi man ikke har ved fastforrentede lån.
Rikkesortfeldt
29. December kl. 22:02
Hvordan ser det så ud når man har et 20 årigt fastforrentet lån på 1,5%, er billedet så det samme?
Ulrik Marschall
02. January kl. 15:44
Kære Harry Sandholm Pedersen
Vi har tidligere i Mybanker skrevet om valg af realkreditlån, og her har vi som tommelfingerregel sagt, at der er 3 grunde til at vælge fastforrentet lån.
1. Du sover mere roligt om natten, når du ikke skal tænke på usikkerheden, der følger med Flexlån
2. Du regner med at renten stiger snart
3. Du har ikke økonomi til at klare en stigning i den fast rente og er derfor tvunget til at ”låse” renten

Man kan, som du foreslår, også gøre det selv ved at skifte ”profil” på sit Flexlån ved refinansiering. Du skal dog være opmærksom på at hvis du gør det på andre tidspunkter end ved refinansiering af de underliggende obligationer er det relativt dyrt i omkostninger og du løber også risiko for at skulle realisere et kurstab/kursgevinst. Det er korrekt at man i forhold til pantebrev og tinglysning kan ændre løbetid relativt nemt, men det skal passe med mængden af underliggende obligationer der er solgt for at finansiere dit lån og det ændre sig hvis du ændre løbetid og derfor omkostninger hvis det ikke er på et refinansieringstidspunkt.
Med venlig hilsen
Ulrik / Mybanker
Ulrik Marschall
02. January kl. 15:45
Kære Rikke

Det er for tiden muligt at få et 20 årigt fastforrentet realkreditlån i enten en 1,5% obligation med en kurs omkring 99,20 eller en 1,0% obligation med en kurs omkring 95,40. Der er derfor samme problemstilling mellem 20 årige 1,5% og 1,0% obligationer som der er mellem 30 årige 2,0% og 1,5% obligationer. Man bør derfor kraftigt overveje 20 årige lån i en 1,5% obligation selvom lån i en 1,0% obligation måske ser billigst ud på ydelsen.

Med venlig hilsen
Ulrik / Mybanker
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?