Den laveste ydelse er ikke nødvendigvis billigst

udgivet: 20. december 2017
, sidst redigeret: 24. april 2018
Den laveste ydelse er ikke nødvendigvis billigst
Realkreditinstitutterne har netop introduceret fastforrentede 30-årige realkreditlån med afdrag med en nominel rente på 1,5%. Denne type lån er ofte blevet refereret i pressen som ”drømmelånet”, men drømmen kan udvikle sig til et mindre mareridt hvis lånet indfries tidligere f.eks. i forbindelse med en flytning eller omlægning af lån.

Det kan lyde meget besnærende med så lav en rente, men dels er 1,5% ikke den rente du reelt betaler, og dels er det meget sandsynligt, at det på sigt er billigere at benytte de 2,0% obligationer som stadig er til rådighed for nye lån.

 

Den høje rente kan være billigst

Realkreditinstitutterne kan ikke udstede lån (lånetilbud) baseret på obligationer med en kurs over 100. Da de 2,0% obligationer, der den seneste tid er benyttet, steg til en kurs over 100, blev der igen åbnet obligationer med en nominel rente på 1,5%. Disse obligationer handler for tiden i kurs 95,58, mens 2,0% obligationer igen er åbne for udstedelse med en kurs på 99,92.

 

Dermed er det muligt at vælge mellem lån med en nominel rente på 1,5% eller 2,0%, men hvilket er billigst og/eller bedst?

 

Vi tager udgangspunkt i hvad det koster at låne 2 millioner kr. i et hus med en værdi på 2,5 mill. kr. i BRF Kredit, og medregner omkostninger til etablering etc.

Som det fremgår af tabellen er ydelsen på 1,5%-lånet 127 kr. mindre pr. md. end på 2,0%-lånet. Til gengæld er lånebeløbet 94.094 kr. højere. Det højere lånebeløb skyldes at kursen på 1,5% obligationerne er 4,34 kurspoint lavere end kursen på 2,0% obligationerne. Dermed bliver restgælden større. Uanset den større restgæld, gør forskellen i renten at ydelsen på 1,5%-lånet er den laveste.

 

Læs mere om kurstab

 

Få forbrugere har samme lån gennem 30 år

De færreste forbrugere lader deres 30-årige realkreditlån løbe i 30 år. De fleste bliver indfriet før tid, fordi der enten optages yderligere lån i ejendommen, lånene omlægges til lavere eller højere rente, eller fordi huset sælges på grund af skilsmisse, flytning eller lignende.

 

 

Derfor kan lånet med laveste rente være det dyreste

Fastforrentede realkreditlån kan indfries til markedskursen eller kurs 100. Det vil sige, at det er billigere at indfri et lån med en lav kurs, da det giver en lavere restgæld. Til gengæld vil man med et lån, hvor kursen ligger tæt på kurs 100 være sikker på, at restgælden ikke stiger yderligere selvom renten skulle falde, da man altid kan indfri lånet ved kurs 100.  

 

Man bør være opmærksom på at restgælden, som udgangspunkt, er højere på 1,5%-lånet end 2%-lånet (se ovenstående eksempel). Den lave kurs på 1,5%-lånet vil stige, hvis renten falder. Dermed bliver det dyrere at indfri lånet. Men selv hvis renten er uændret, vil kursen på obligationerne stige i takt med at løbetiden bliver kortere, og fordi renten på obligationer med kortere løbetid generelt er lavere.

 

Historiske tal viser, at den lavere rente vil betyde at 1,5% obligationerne, med det nuværende renteniveau, om 10 år vil have en kurs på 100. Dermed vil 1,5%-lånet om 10 år skulle indfries til restgælden. En restgæld der er højere på 1,5%-lånet end på 2%-lånet. Derfor kan det være dyrere at vælge lånet med den laveste rente.

 

Læs mere om kurstab

 

En lavere ydelse eller en lavere restgæld

De 127 kroner, som 1,5%-lånet er billigere end 2%-lånet i månedlig ydelse modsvarer ikke

det ”tab” man får ved at indfri 1,5%-lånet før tid, og det kan ikke trækkes fra i skat. Dermed vil 1,5%-lånet over f.eks. en 10-årig periode være ca. 40.000 kr. dyrere end 2,0%-lånet inkl. omkostninger, skat etc.

 

Man skal derfor nøje overveje om det bedste lån for én er 1,5%- eller 2,0%-lånet. Hvis man forestiller sig, at man vil indfri lånet inden for 10 år eller mindre og samtidig tror på, at renten forbliver uændret eller falder, kan det være en fordel at vælge 2% lånet, uanset at den månedlige ydelse er højere. Hvis man tror på, at renten stiger, og/eller man regner med at holde lånet i længere tid (omkring 15 år eller mere), kan det være en fordel at vælge 1,5% lånet.

 

Hvornår er 1,5%-lånet en fordel?

  • Hvis man vil beholde lånet i mange år (omkring 15 år eller mere)
  • Hvis renten stiger, da restgælden i så fald vil falde

 

Hvornår er 2%-lånet en fordel?

  • Hvis man vil beholde lånet i mindre end 10 år
  • Uanset hvordan renten bevæger sig vil restgælden ikke blive større, da kursen allerede ligger tæt på 100, hvor man kan indfri lånet. Hvis renten stiger, vil kursen falde og dermed vil restgælden blive mindre.
sidst redigeret: 24. april 2018