Boligbyggeriet er ikke fulgt med befolkningen i hovedstaden – modsat resten af landet

Der sker hele tiden kortsigtede udsving på boligmarkedet, men ser vi over perioden fra 2012 til 2025, hvor markedet generelt har været opadgående siden årene efter finanskrisen, er både huse og lejligheder steget markant mere i pris i landsdelene ”Byen København” og ”Københavns omegn” end i de fleste andre dele af landet, jf. figur 1. Mens lejlighedspriserne i de to landsdele er steget med hhv. 153 og 112 pct. i perioden, er lejlighederne fx steget med 63 pct. i landsdelen Østjylland, der huser landets anden største by, Aarhus. Huspriserne er steget lidt mindre på tværs af landet, men forskellen mellem Hovedstadsområdet og resten af landet er nogenlunde den samme.

En medvirkende årsag til denne forskel er, at de to københavnske landsdele er de to eneste dele af landet, hvor befolkningen er steget mere end antallet af boliger over samme periode, jf. figur 2. I Byen København er antallet af boliger steget med 14 pct. mellem 2012 og 2025, mens indbyggertallet er steget med 18 pct. I Københavns Omegn er det hhv. 10 og 12 pct. Sammenligner vi igen med Østjylland, er antallet af boliger steget med 17 pct., mens indbyggertallet er steget med 13 pct.

Dette er naturligvis en lidt grov opgørelse af udbud og efterspørgsel, da det fx ikke siger noget om, hvor store boligerne er, hvad ejerforholdene i boligerne er, eller hvilken aldersgrupper og familiestørrelser de nye indbyggere er i. Ikke desto mindre er det en rimeligt klar indikation af, at udbuddet af boliger i Hovedstadsområdet ikke har formået at følge med efterspørgslen, hvilket er en klar medvirkende faktor til de kraftigt stigende priser.

Færre boliger pr. indbygger i de fleste Hovedstadskommuner

De manglende boliger til at huse det stigende antal indbyggere er ikke kun et tilfælde i Københavns Kommune, men noget vi ser i de fleste kommuner i København og omegn, jf. figur 3. Sammenligner vi igen med Østjylland, så er billedet endnu engang det omvendte, nemlig at antallet af boliger er steget mere end indbyggertallet i alle kommunerne.

Dette er en vigtig observation, når vi sammenligner prisudviklingerne i Aarhus og København, for mulighederne for at finde en bolig i omegnskommunerne har en betydning for priserne i storbyerne. Er det vanskeligt og dyrt at flytte ud, sætter man også en høj pris for sin lejlighed i storbyen.

Københavns kommune er med sine 667.000 indbyggere langt den største kommune i hovedstadsområdet, og derfor ligger ansvaret for at bygge nok boliger naturligvis der. Men udfordringerne med, at det er blevet meget svært for mange mennesker at betale for en bolig i København, ville alt andet lige have være mindre, hvis omegnskommunerne ikke også har fået flere indbyggere end boliger gennem de seneste 13 år.

I løbet af årene fra 2012 til 2025 er der kommet 51.647 flere boliger i Byen København og 23.802 i København Omegn, mens der er kommet 65.564 flere boliger i Østjylland. Men skulle antallet af boliger have fulgt lige op med antallet af indbyggere, så mangler der 13.616 boliger i Byen København og 4.387 boliger i Københavns omegn, mens der er kommet 17.368 flere boliger i Østjylland end der var brug for, for at følge med stigningen i indbyggertallet, jf. figur 4. Den største underudbygning af antallet af boliger ift. antallet af indbyggere finder vi ikke overraskende i Københavns Kommune, hvor underudbuddet over perioden er på 13.246.

Dette er i sagens natur et groft mål for over- og underudbud, da det ikke tager højde for faktorer som fx størrelsen af boligen, hvor store husstande de nye indbyggere bor i (altså er det en familie på fire, der er flyttet ind i boligen, eller er det en enlig) mv. Men det indikerer størrelsesforholdene ift. til den øgede boligmangel i hovedstadsområdet over tid.

 

Udviklingen i forholdet mellem indbyggertal og antal boliger har altså været modsatrettet i hovedstadskommunerne og kommunerne i Østjylland. En konsekvens af dette finder vi også, når vi ser på prisudviklingerne i kommunerne i de tre landsdele. I stort set alle kommuner i Byen København og Københavns omegn er priserne steget mere end i samtlige kommuner i Østjylland over perioden, jf. figur 5.

Flere indbyggere de næste 13 år

Ser vi de næste 13 år frem i tid, forudser Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning et stigende indbyggertal i de fleste landsdele, jf. figur 6. København By står til at få 3 pct. flere indbyggere, og Københavns omegn 6 pct. flere. Højdespringeren er dog Østjylland, der får 9 pct. flere indbyggere, hvis fremskrivningen rammer rigtigt.

Holder fremskrivningen stik, betyder det altså en mærkbar lavere befolkningstilvækst i Hovedstadsområdet end de seneste 13 år. Ikke desto mindre vil boligbehovet stige, og er antallet af boliger fortsat ikke i stand til at følge med befolkningsudviklingen, vil det være en faktor, der isoleret set vil drive boligpriserne opad. Dermed ikke sagt, at økonomiske faktorer som fx lavkonjunktur, rentestigninger eller en vending i forventningerne til boligpriserne ikke kan medføre fald i boligpriserne over en kortere periode.

Ønsker man fra politisk side at gøre en bolig i Hovedstaden mere tilgængelig for folk med gennemsnitsindkomster, kommer vi ikke uden om at skulle øge udbuddet af boliger, for efterspørgslen vil efter alt at dømme fortsætte med at stige.