#151914
Anonym

Hej Nyboligkøber.

Jeg vil lige komme med et par kommentare, selvom noget er det, er blevet diskuteret, og svaret på.

En ting jeg ikke forstår. Hvis i vælger at købe det, med sælgerpantebrev, så skal banken jo ikke stille nogen garanti. En restkøbesums garanti gælder indtil betaling af huset, men da huset bliver “solgt og overtaget” bliver finansiering jo lavet på det tidspunkt. Finansiering må i dette tilfælde så være sælgerpantebrev, stående lån, til indfrielse om 2 år. (hvad vil renten være?) Banken har så sagt til jer, at såfremt at intet er ændret om 2 år, vil de gerne finansiere huset.
Hvis det er som ovenstående, står i alene med risikoen for hvordan jeres forhold er om 2 år. Hvis huset er mindre værd, hvis jeres forbrugsgæld IKKE har kunnet overholde jeres afviklingsplaner, hvis jeres indkomst har ændret sig, osv osv. Så vil banken til enhver tid kunne sige, at det ikke var under de forudsætninger aftalen blev indgået. Så kan i stå i en situation, at når ejerpantebrevet skal indfries, at det bliver under meget anderledes forudsætninger i regner med. (Jeg tror alle boligkøberbeviser, tilsagn og lign der bliver lavet max gælder et halvt år, og kun hvis de forudsætningerne er de samme.- Altså bliver en person med boligkøberbevis på kr. 1.000.000,- arbejdsløs, gælder den selvfølgelig ikke mere)
Ovenstående vil gøre mig betænkelig ved jeres model. Der er i hvert fald flere ting der skal 100% afklares.
Juridsk set, kan banken sagtens låne jer yderligere, og vil sikkert gerne have pant i huset. Hvorledes de ser på at stå efter et sælgerpantebrev kan jeg ikke svare på. Det må din rådgiver kunne give dig klart besked på. Umiddelbart ville jeg selv være betænkelig ved det, hvis jeg var bank.

Det jeg tænker om denne sag er, hvordan får man de bedst tænkelig forhold på plads nu, så i er sikret en fast aftale fremover, og dermed kan træffe en beslutning, uden at have en dato 2 år fremme i tiden, som vil være altgørende.

Hvis man, som jeg, ser flere udfordringer end muligheder i din model, bør man jo prøve at komme med et alternativt.
Alternativ forslag:
Hvis huset koster 1.800k nu, og i påregner forbedringer i løbet af 2 år på kr. 400k, bør i overveje forhåndslån. Altså få belåning ud af det færdig gjorte hus´ værdi. (Det du skriver om eget arbejde, beliggende osv. bør dette ikke være et problem).
Dermed kan du låne kr. 1.760k i kreditforening med det samme. Det kritiske tidspunkt for jer, er de første par år, mens der er forbrugsgæld der skal afvikles, derfor kunne x3, med afdragsfrihed være en god mulighed. Bagefter du mangler kr. 440k plus omkostninger.
Tror banken på jer, laver i en “byggerkredit” på kr. 600k, (lidt højt, men til rente og ektra udgifter), og bruger den efterhånden til matrialerne.

I de 2 år byggeriet/renovering står på, vil du optage yderligere gæld, uden for aktivets værdi. Altså renter på byggekredit, plus omkostningerne ved optagelse af lån. Dog vil du afvikle mere på forbrugsgælden.
Bagefter har du 8 år til at afvikle dit boliglån, inden afdragene begynder til kreditforening, hvilket ikke burde være et problem, tværtimod, med den afvikling du snakker om på forbrugsgælden.
Ulempen er klart at der SKAL betales renter til kreditforening, men jeg har svært ved at forstille mig, at sælger vil gå med til en 0 rente på sælgerpantebrevet de 2 år, den skal være gældende. Derfor er det i mit forslag, forskellen mellem x3, og renten på sælgerpante brevet, der skal yderligere bruges af dit rådighedsbeløb. (jeg vil anslå det til at være kr. 3.000,- om måneden i renter, efter skat. Eller deromkring ved x3)
Du skriver at jeres forbrugsgæld er væk om 2 år, såfremt i ikke skal betale for lån til huset de år. Hvad hvis nu, i strækker det over 3 år, så vil der vel være rigeligt plads til renter på kreditforeningslån?

Jeg går selv med livrem og seler, når det kommer til beslutninger af større økonomisk karakter, og derfor ville jeg hælde til en “her og nu løsning” der kunne hænger sammen alle årene, fremfor en løsning der baserede sig på en situation et godt stykke ude i fremtiden.
Om den er interessant i jeres tilfælde eller ej, skal jeg ikke kunne sige. Og de tal jeg har banket ind, er i MEGET HØJ GRAD anslået ud fra tidligere indlæg. Og skal derfor tages som så.

PS:
Nyboligkøber:
Har i hørt om at en bank kan gå ind og garantere lån til køb af hus 2 år ude i fremtiden, såfremt man indgår en given aftale med dem, f.eks. i fht. afdrag af eksisterende gæld, og overholder denne?

Svar:
Nej, ALDRIG. Hvilket er betænkeligt! Det vil i bedste fald være med masser af forbehold.