Køb af hus med betaling om 1 eller 2 år
-
Indlæg
-
Ok… Jamen som sagt er jeg jo ny i det her, og kender ikke til de præcise omstændigheder omkring afregning mellem køber og sælger, så derfor er jeg på helt bar bund.
Vi er ikke villige til at løbe store risici, da vi er kommet frem til at den stabile økonomi må ligge øverst når vi priroiterer. Så hvis det er måden at gøre det på, vil der så løbe renter på pantebrevet i de 2 år? Ja, undskyld hvis jeg spørger dumt, men jeg ved faktisk ikke hvordan det hænger sammen.
Jeg har selvfølgelig prøvet at sætte mig ind i en hel del og har også fået en del vejledning herinde fra i den tidligere debat jeg har haft kørende for noget tid siden, men når det her er en speciel sag for jer “garvede" brugere, så er det nok svært for mig helt at finde hoved og hale i det hele.
Jeg vil jo bare gerne kunne komme ned i banken og vise at jeg rent faktisk har undersøgt tingene, men jeg har ikke rigtig kunne finde noget om denne her måde at købe hus på.
Jeg havde naivt nok forestillet mig at vi i princippet bare lavede en aftale med familien om at vi afregner om 2 år og at der således faktisk bare skulle laves en advokataftale nu og her, der sikrede at familien ville få pengene, og at vi ikke stod og havde sat huset i stand, og pludselig ikke kunne købe huset alligevel, og dermed havde tabt de penge vi sætter i huser ifbm. istandsættelsen.
Men jeg kan godt se at vi nok skal have en advokat på banen der ved noget mere om denne type for handel og ha snakket det grundigt igennem med banken. Det kan jo være at de har nogle løsninger.
Jeg må se hvad de siger i banken, og så kan det jo være at der rejser sig flere spørgsmål efterfølgende.
Men tak for hjælpen i hvert fald… vi skal jo selvfølgelig være opmærksomme på det hele.
Jeg kan ikke se, de store problemer ved at I indgår følgende aftale:
Køb af huset
Tinglysning af skøde
Oprettelse af stående pantebrev på hele købesummen med vilkårene: rentefrit til d. 1/4-2012, hvor pantebrevet forfalder til indfrielse.I kommer til at betale for tinglysning af skøde:
1.400 + 0,6% af købesum (evt. off. vurdering)
Stempel på pantebrev: 1.400 + 1,5%
Heraf kan 1,5% stemplet dog overføres til de nye lån, der skal optages om 2 år.
Som jeg ser det vil denne konstruktion kun koste jer 1.400 kr i ekstra tinglysning + de evt. forøgede advokatomk.Pantebrevet laves som et stående lån, altså afdragsfrit og med en rente på 0%.
Risikoen for sælger er meget større, da de jo risikerer at stå med huset igen om 2 år, uden at I har lavet noget på huset.
Monstro det alligevel var bedre at låne pengene nu, et F3-lån er jo relativt billigt i rente, og så få et afslag svarende til de 2 års renter, mon ikke familien kan genplacere til en bedre rente.
Billånet på de 150.000 kr er jo ikke noget problem, der er sikkerhed.
Så det er blot gælden på de 250.000 krOg så vil I købe et hus i meget dårlig stand, der er det, der bekymrer mig mest, selv de 400.000 kr, det vil koste med vennetjenester, er jo mange penge.
Selvfølgelig er familien til sælger trætte af deres hus, men tror bare ikke på at en aftale vil være fornuftig, der kan nok osse komme et problem med en gaveafgift (noget med værdien af det lejede), når I får foræret 2 års husleje fra fremmede.
Ja, jeg kan godt se hvad du mener mht at købe huset nu, men det vil være en stor risiko at ta, hvis nu der opstår noget uventet. Desuden vil det i så fald tage 4-5 år at blive gældfri mht. eksisterende lån, hvilket betyder at vi vil sidde med et rådighedsbeløb på omkring de 12000 kr. pr. måned de næste 5 år, og det efterlader jo ikke mange penge til uventede udgifter.
Den anden mulighed er for os den sikre måde at gøre det på.
Jeg har ikke sat mig ind i hvordan det er med gaveafgift mv., hvis der kunne blive tale om sådan noget, og kan ikke lige gennemskue hvad det vil ha af betydning økonomisk.
Jeg tror lidt at vi står overfor denne løsning med at købe huset nu og vente med at betale, eller alternativt helt at vente med at købe hus til om 2 år.
Mht. den model du opstiller, så har jeg selvfølgelig tænkt mig at sælger skal sikres mest muligt, så derfor kræver det jo at der er en garanti fra banken om at vi kan låne pengene til huset, om f.eks. 2 år. Sælger må jo også vide at vi ikke kaster 3-400.000 kr. i et hus, som vi ikke vil ha, så man må gå ud fra at de til den tid ville kunne sælge huset til minimum det som vi skal give for det, hvis vi trak os ud i sidste øjeblik.
Og ja, det er en ordentlig omgang huset skal ha. Sagen er bare den at jeg nok tænker lidt at vi kan købe et nyere hus i bedre stand, men jeg vil sandsynligvis alligevel ha skiftet køkken, bad, facade mv., når det er et hus jeg skal blive boende i altid. Desuden ligger priserne på disse huse en hel del højere end hvad vi skal give for huset inkl. de penge vi skal bruge på modernisering.
Det er måske ikke drømmehuset, men det kan det blive. Til gengæld er det drømmebeliggenheden, og ligemeget hvilket hus vi kunne finde om 2 år, ville vi ikke kunne finde en lige så ideel beliggenhed.
Vi vil gå på kompromis med meget, men er kommet frem til at økonomien ikke er en af de ting vi vil gå på kompromis med. Det er for anstregende for forholdet og familielivet, hvis man ikke har penge nok og man skal frygte enhver uventet udgift.
Med al respekt for de håndværkere som har været ude og kigge på huset, så vil jeg anbefale at du får en byggesagkyndig til at kigge på huset inden køb
Hej Sukkerfar
Ja, selvfølgelig… Vi har dog haft både tømrer, vvs-montør, glarmester og maler med ude og kigge og derudover en byggetekniker og en total-entreprenør. Dog vil vi have det hele tjekket igennem en ekstra gang, før vi skriver under på noget som helst. Og det bliver selvfølgelig noget vi betaler for, så vi er sikre på at få en uvildig vurdering.
Alt i huset er gennemgået på kryds og tværs, og selvfølgelig også tilstandsrapporten og vi er godt klar over at der er meget der skal laves, og er klar over at hvis vi skal spare nogle penge, vil vi skulle lægge mange timer i det selv også.
Dem der har kigget har alle mange års erfaring i branchen. Jeg kommer fra en håndværkerfamilie, og det skal man vel udnytte :o) Men selvfølgelig vil vi ikke slække på kvaliteten… Går højere op i kvalitet end kvantitet.
Hej
Jeg tror i overser et vigtigt problem. Hvilken bank vil stille en bankgaranti i 1-2 år, hvis ikke i kan blive godkendt til en handel med jeres nuværende gæld? Kan i ikke blive kredit godkendt til at købe nu, ja så skal i nok lade være.
Tænk på hvor boligmarkedet er om 2 år, se eventuelt 2 år tilbage.
Lej huset med forkøbsret og aftal eventuelt en kompensation til sælger, hvis i trækker jer fra handlen.
Hej
Hvis du læser det vi har skrevet i indlægget, vil du se at banken allerede har kreditgodkendt os nu og at vi bare ønsker at gå med livrem og seler og derfor ser fornuften i at gøre det på denne måde så vi kan blive gældfri inden vi begynder at betale afdrag på huslån.
Vores egen bank vil højst sandsynligt gerne garantere at vi kan låne pengene om 2 år, ligesom de gerne vil låne os penge til at renovere huset nu.
Jeg tror at brugerne herinde indimellem skal se forskellen på os med gæld der tager et ansvar for den og har vilje og mulighed for rent faktisk at betale den tilbage og dem der skaber gæld, og ikke har råd til at betale den og er i risiko for at havne i RKI. Vi har trods alt aldrig lånt flere penge end at vi havde rig mulighed for at betale dem tilbage igen og stadig sidde ret fornuftigt i det. Vores prioriteter har været anderledes end de er nu…
Ja der er opstået gæld under uddannelse og i en lang periode hvor jeg stod alene med min søn mv. ligesom min kæreste har tabt en del penge på en lejlighed, men hvis man har en bank der har fulgt ens økonomi gennem de sidste 13-14 år, og de ved at man aldrig har misset et afdrag eller fået en rykker nogen steder fra og altid har haft penge til hele måneden, kan det faktisk godt lade sig gøre for mennesker som os, at få lov at låne penge til et hus.
Jeg kan heller ikke se dit argument, for selvom vores gæld gjorde at vi ikke kunne blive kreditgodkendt nu, så ville det da under alle omstændigheder se helt anderledes ud når vi om 2 år var helt og aldeles gældfri. Hvis man kan smide 18.000 kr. på gæld pr. måned i 2 år, udover de nuværende boligudgifter mv., så er det vel et bevis på at man økonomisk set godt ville kunne klare at købe hus.
Som de 2 banker vi har snakket med siger… høje afdrag på lån, bliver set lige så positivt på som en opsparing.
Så nej… vi har ikke overset noget, tværtimod…
Hej igen
Jeg skal beklage, at jeg ikke fik læst dit oprindelige indlæg rigtigt, har banken sagt god, vil jeg da købe når i brænder så meget for dette hus.
Der er dog statdig et par problemstillinger i skal overveje inden købet. Ved en overtagelse om 2 år, vil det være belåningsvurderingen på dette tidspunkt der ligger til grund for jeres belåning. Er ejendommen mere værd end hvad i giver for den er det jo godt, er den mindre er det noget rigtig møj 🙂
Men sørg for at i ikke betaler gagantiprovision for garantien og brug endelig en advokat til at gennemse tingene.
Hej igen…
Jamen det er helt ok…
Intet er faldet på plads endnu og vi undersøger bare mulighederne. Det er meget sandsynligt at vi ender med at vente et års tid eller to med at købe hus, hvis vi ikke kan sikre os selv grundigt økonomisk.
Vi får se… Hvis det ikke bliver det her hus, så er der nok en mening med det og så dukker der nok et andet drømmehus op på et tidspunkt… :o)
Hej Nyboligkøber.
Jeg vil lige komme med et par kommentare, selvom noget er det, er blevet diskuteret, og svaret på.
En ting jeg ikke forstår. Hvis i vælger at købe det, med sælgerpantebrev, så skal banken jo ikke stille nogen garanti. En restkøbesums garanti gælder indtil betaling af huset, men da huset bliver “solgt og overtaget" bliver finansiering jo lavet på det tidspunkt. Finansiering må i dette tilfælde så være sælgerpantebrev, stående lån, til indfrielse om 2 år. (hvad vil renten være?) Banken har så sagt til jer, at såfremt at intet er ændret om 2 år, vil de gerne finansiere huset.
Hvis det er som ovenstående, står i alene med risikoen for hvordan jeres forhold er om 2 år. Hvis huset er mindre værd, hvis jeres forbrugsgæld IKKE har kunnet overholde jeres afviklingsplaner, hvis jeres indkomst har ændret sig, osv osv. Så vil banken til enhver tid kunne sige, at det ikke var under de forudsætninger aftalen blev indgået. Så kan i stå i en situation, at når ejerpantebrevet skal indfries, at det bliver under meget anderledes forudsætninger i regner med. (Jeg tror alle boligkøberbeviser, tilsagn og lign der bliver lavet max gælder et halvt år, og kun hvis de forudsætningerne er de samme.- Altså bliver en person med boligkøberbevis på kr. 1.000.000,- arbejdsløs, gælder den selvfølgelig ikke mere)
Ovenstående vil gøre mig betænkelig ved jeres model. Der er i hvert fald flere ting der skal 100% afklares.
Juridsk set, kan banken sagtens låne jer yderligere, og vil sikkert gerne have pant i huset. Hvorledes de ser på at stå efter et sælgerpantebrev kan jeg ikke svare på. Det må din rådgiver kunne give dig klart besked på. Umiddelbart ville jeg selv være betænkelig ved det, hvis jeg var bank.Det jeg tænker om denne sag er, hvordan får man de bedst tænkelig forhold på plads nu, så i er sikret en fast aftale fremover, og dermed kan træffe en beslutning, uden at have en dato 2 år fremme i tiden, som vil være altgørende.
Hvis man, som jeg, ser flere udfordringer end muligheder i din model, bør man jo prøve at komme med et alternativt.
Alternativ forslag:
Hvis huset koster 1.800k nu, og i påregner forbedringer i løbet af 2 år på kr. 400k, bør i overveje forhåndslån. Altså få belåning ud af det færdig gjorte hus´ værdi. (Det du skriver om eget arbejde, beliggende osv. bør dette ikke være et problem).
Dermed kan du låne kr. 1.760k i kreditforening med det samme. Det kritiske tidspunkt for jer, er de første par år, mens der er forbrugsgæld der skal afvikles, derfor kunne x3, med afdragsfrihed være en god mulighed. Bagefter du mangler kr. 440k plus omkostninger.
Tror banken på jer, laver i en “byggerkredit" på kr. 600k, (lidt højt, men til rente og ektra udgifter), og bruger den efterhånden til matrialerne.I de 2 år byggeriet/renovering står på, vil du optage yderligere gæld, uden for aktivets værdi. Altså renter på byggekredit, plus omkostningerne ved optagelse af lån. Dog vil du afvikle mere på forbrugsgælden.
Bagefter har du 8 år til at afvikle dit boliglån, inden afdragene begynder til kreditforening, hvilket ikke burde være et problem, tværtimod, med den afvikling du snakker om på forbrugsgælden.
Ulempen er klart at der SKAL betales renter til kreditforening, men jeg har svært ved at forstille mig, at sælger vil gå med til en 0 rente på sælgerpantebrevet de 2 år, den skal være gældende. Derfor er det i mit forslag, forskellen mellem x3, og renten på sælgerpante brevet, der skal yderligere bruges af dit rådighedsbeløb. (jeg vil anslå det til at være kr. 3.000,- om måneden i renter, efter skat. Eller deromkring ved x3)
Du skriver at jeres forbrugsgæld er væk om 2 år, såfremt i ikke skal betale for lån til huset de år. Hvad hvis nu, i strækker det over 3 år, så vil der vel være rigeligt plads til renter på kreditforeningslån?Jeg går selv med livrem og seler, når det kommer til beslutninger af større økonomisk karakter, og derfor ville jeg hælde til en “her og nu løsning" der kunne hænger sammen alle årene, fremfor en løsning der baserede sig på en situation et godt stykke ude i fremtiden.
Om den er interessant i jeres tilfælde eller ej, skal jeg ikke kunne sige. Og de tal jeg har banket ind, er i MEGET HØJ GRAD anslået ud fra tidligere indlæg. Og skal derfor tages som så.PS:
Nyboligkøber:
Har i hørt om at en bank kan gå ind og garantere lån til køb af hus 2 år ude i fremtiden, såfremt man indgår en given aftale med dem, f.eks. i fht. afdrag af eksisterende gæld, og overholder denne?Svar:
Nej, ALDRIG. Hvilket er betænkeligt! Det vil i bedste fald være med masser af forbehold.
Hej og tak for din tilbagemelding.
Hvis det bliver relevant, vil vi selvfølgelig tænke alt igennem omkring hvad der er mest forsvarligt økonomisk set og hvad der sikrer os bedst.
Jeg er matematisk begavet, men ikke lige på det her område, så jeg kan ikke helt gennemskue hvad der er af muligheder.
Jeg vil sige det sådan at både min kæreste og jeg sidder i ret sikre jobs, men det udelukker selvfølgelig ikke at man kan blive opsagt af den ene eller anden årsag, ligesom det ikke udelukker at man kan gå ud og blive kørt over af en bus i morgen.
Jeg tror jeg tænker lidt at hvis banken vil låne os penge til hus nu, med en eksisterende gæld på over 400.000 kr., så vil de nok også gerne låne os penge til at købe hus om 2 år, hvis vi enten er gældfri eller er kommet af med en stor del af gælden.
Vi har også fået garanti fra en anden bank om at hvis vi overholder en afdragsplan i blot 1 år, så vil de gå ind og finansiere huskøb.
Som jeg har fået at vide så ser bankerne på at man i 1 år eller 2 år har kunne nedbringe sin gæld med 200.000 kr. pr. år, og at det giver dem en form for sikkerhed i at man ikke har et overforbrug (ikke mere i hvert fald) og at man vil have økonomi til at bo i huset.
Men hvad enten det bliver det ene eller andet, så kan vi se frem til at stå med et ret højt rådighedsbeløb på omkring 25.000 kr. (det synes jeg i hvert fald er pænt højt) efter alle udgifter til et hus der koster ca. 2.500.000 kr., forsikringer, bil, benzin mv. er betalt, hvis vi venter i 2 år og fokuserer på at afdrage på lån.
Det er altså lidt af en gulerod, og det er den vi forfølger. Samtidig vil vi sidde med et rådighedsbeløb på ca. 12.000 kr. pr. måned de næste 2 år, hvilket vi burde kunne klare os for.
Men som sagt… det kan hurtigt blive lidt for kompliceret med en model som den jeg snakker om, og det er slet ikke sikkert det er muligt at sikre sig ordentligt, men vi er heldigvis helt afklaret med at blive boende i lejligheden i 1½-2 år, hvis der ikke er mulighed for at finde en løsning på det andet…
Men tak for alle jeres tilbagemeldinger… Nu vil vi væbne os med tålmodighed og undersøge det hele til bunds, og sandsynligvis ende med at vælge at blive boende i lejligheden i sidste ende, da jeg har en fornemmelse af at det lyder lidt nemmere end det i virkeligheden er. :o)
God weekend til alle…
Lidt sent svar her men regner med du gerne vil ha’ det, for jeg har praktisk erfaring med at købe med lang overtagelse:
Med de lange liggetider på boliger nu om dage, er det min opfattelse, at det er meget normalt, at man køber og sælger imellem forhandler om overtagelsesdatoen på lige fod med kontantprisen. Hvis boligen ikke er beboet (f.eks. ved dødsbo) kan der aftales med sælger, at køber får overdraget nøglerne tidligere end overtagelsesdatoen. Dette indskrives i købsaftalen.
For en sælger uden større gæld/ingen gæld i huset (f.eks. et ældre ægtepar der skal på plejehjem) vil det ofte være attraktivt at sælge med en lang overtagelse ift. at risikere at skulle sætte huset yderligere ned i kontantpris. De er ydermere sikret et salg og sikret en pris, så de ved hvad de kan regne med.
For andre sælgere vil det ikke være attraktivt at skulle vente i lang tid på betalingen, de vil måske hellere gå ned i pris ved et her-og-nu-salg.
Min mand og jeg købte selv hus sidste forår, og specielt dødsboerne var særligt interesseret i at sælge med lang overtagelse for simpelthen at få salget ud af verden.
Rent praktisk aftalte vi 5 mdr. overtagelse, men med nøglerne udleveret straks banken havde stillet garanti, så vi kunne gå i gang med renovering. I teorien havde vi huset “gratis" (udover forbrugsafgifter) i de 5 mdr.
Som i jeres tilfælde gav det os mulighed for at købe huset med drømmebeliggenheden på et tidspunkt, hvor vi ellers havde fået et foreløbigt nej, da vi ikke havde solgt vores lejlighed endnu. Lejligheden blev heldigvis solgt inden for kort tid så vi slet ikke endte med dobbelt husleje. Vi var allerede kreditgodkendt til at købe huset, så snart vi havde solgt lejligheden, så dette var en mulighed for at skubbe tingene frem, så huset ikke blev solgt for næsen af os.
Min pointe er egentlig: der er ikke så meget hokus pokus ved en sådan aftale, måske kun at sælger er villig til at give jer SÅ lang en overtagelse, men man kan jo være heldig nogen bare gerne vil have salger ud af verden. Vi så i øvrigt på et hus, hvor sælger ½ år efter reklamerede med, at de ville give 1 års gratis overtagelse, så det er nok bare ved at være endnu et salgsargument.
Mvh Sophie
Jeg har læst indlæggene, hvoraf mange jo er meget fornuftige. Der er næppe tvivl om, at I står med sælgere, som er ved at være desperate. De har så valget imellem at sætte prisen flere hundrede tusinde ned eller foreslå den helt specielle konstruktion: Køb nu, betal senere, som de vel har udtænkt, fordi I har fortalt dem om jeres gældsafviklingsplan.
Jeg synes, I skal acceptere, når I nu gerne vil have huset. I risikerer naturligvis, at huspriser fortsat falder en del, så har I købt til for høj en pris. I har også mulighed for, at huspriser stiger noget, så har I gjort en særlig god forretning. Men den risiko/chance har enhver huskøber for tiden. Eftersom “køb nu, betal senere" er en meget
speciel konstruktion i hushandel, er det meget vigtigt, I har en kompetent advokat til at vejlede jer og udforme de nødvendige papirer. Derimod synes jeg ikke en bygningssagkyndig er særlig vigtig. Der er vel en tilstandsrapport, og I har håndværkervenner og har selv forstand på byggeri. Det er fuldt tilstrækkeligt, jeg ville personligt have mere tillid til solide håndværkere end til en byggesagkyndig, i alt fald nogle af dem, der laver tilstandsrapporter, er både efter min egen erfaring og efter diverse historier i pressen, ikke altid særlig sagkyndige og undertiden mere optaget af det store honorar end af omhu og grundighed.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.